大家现在还相信小阳春吗，两会其实刚刚结束，但是好像楼市的势头还没完全出来，最近北上深其实非常纠结了，因为前有香港一撸到底松绑的购房税收，而后有广州持续松绑限购、首付成数等传统招数效果甚微，去年小阳春大家还是历历在目的，三月的高潮让很多人兴奋了，以为去年又是楼市大年，但是现实却让人清醒不到两个月的时间，市场恢复了平静，甚至说回到冷清。而很多人已经不会被市场政策和情绪轻易左右了，因为我们要懂得，市场需求变化了，房企的发展模式变化了，楼市的定调也变化了，你如果确实近期有购房需求，也要清楚，冷静的情况下决策，而不是被小阳春裹挟着买入的。

很多人可能不清楚为什么楼市有小阳春的说法，其实还是为了让造成房价要上涨的紧张感，阳春一到，楼市热闹的感觉，因为过去基本都是买涨不买跌，仿佛只有靠抢才能买到房子，而过往在三月四月的销量走高的原因其实是有几方面在共同影响。

第一点是春节期间压抑的需求，因为过年的时候天气都很寒冷，大家也都在忙着回老家或者走亲戚，各行各业也都在停业休息了，忙碌了一年都在家里养生，所以购房的需求被压抑下去了，就像小别胜新婚一样，所以到了三四月很多人的购房需求自然而然被释放出来，而去年疫情更是被压抑了更长的时间，所以市场当时的呼声是很高的，甚至还有人喊出一周涨回一年前的声音，这也是去年小阳春出现的重要原因之一。

第二方面还是两会的影响，每年这时候的会议都会有新的政策和定调说法，市场也会十分期待利好的声音，客户也希望在利好前就能提前布局买房，然后享受到政策出台后的涨价红利，因为过往炒房客都是在政策出台之前出手，然后趁着春风再赚上一大笔，有的两年涨30%，有的五年翻一倍，加的杠杆越多最后赚的越多，所以很多人已经形成了惯性思维，也让政策成为了炒作的载体和吹风的利器。

第三方面，学区的交易热一直还在持续，因为从2014年开始，就近入学就逐步成为了市场主流，而且一般是在5月前落户当年就可以再买的房子所在学区进行入学，这也就导致了很多一批急需买房的家长在3月4月就会急着成交，而忽视了价格，毕竟，为了孩子父母可以不顾一切，这也是小阳春中最重要的一批购买力客，所以小阳春其实就像太阳的东升西落，冬去春来一样。而很多中介和房企也抓住了家长的这个心思，在过去的小阳春中不断营造学区紧张、涨价等氛围，让大家赶紧上车买房，所以3月的销量一般都会比春节和1月高出不少，然后再用环比的数据增长刺激一波观望的客户，后续的四五月的销量又慢慢刺激出来了。

所以大家要能清楚的认识，小阳春其实还是把积压的需求和学区的需求在短时间进行释放的一个时间点，而这种热度其实是不能持续的，就像不久前香港全面取消了税费，降低30%的费率也让香港短期内出现了楼市热闹非凡的局面，香港的售楼处也是人潮涌动，一周成交的同比增长了300%，但是等这波需求消耗完了，市场其实又会重新回到安静的时候。所以你在小阳春想谈判和交易就会相对被动很多，业主的心态也会强硬一些，当然，多数人买房还是从众心理，看到有人冲进去买了，自己也会被感染着进去，甚至都没想到降价太多，因为过去房价还是在上涨的，有人赚到钱了，才反向加强了这种信心，因为事实胜于雄辩。

其实从2022年开始咱们就一直在说楼市进入到了新的时期，当时是说杭州的房子赶紧卖，可以相对高位套现离场，但是那时候亚运会还没开，炒房客说利好没出尽，杭州房价还会冲破5字头甚至更高，但是放到现在来看，很多杭州的刚需也成为了别人的高位接盘侠了。而去年小阳春也是如此，销量在不断上涨，很多人也就积极入市了，本想去抄底的，但是到了年底发现只是抄在胸部，连半山腰都还算不上，而且利率的不断下降，也让过早买入的人不得不承担更大的风险和利息。

而且随着住建部的最新定调，后续房企的破产和重组也会进一步加速，很多人可能买的房子就将成为绝版了，因为现在还是在救房企项目，而项目如果救活了，但是房企却死了其实意义也不大，因为后面的购房者也不敢轻易买入出险了的房企，房屋质量、售后、甚至交的房款谁能保证呢，这些都得打个大大的问号。

所以，今年的这个小阳春即使出来了，大家也要相对冷静一些，因为挤牙膏式的政策没有结束前，价格只有下降的份，当然，如果你说你马上要结婚，你不买房你对象就跟你分手的话，或者你孩子五月要上学必须买的话，那你也没有更好的办法了。所以今年小阳春如果来的话，那也只能提升一些环比的销量，同比的话都很难提升，要跟2021年比一下的话就更不好意思拿出手了，而量在价先，没有一定的成交量，价格也是没办法如空中楼阁般的上涨的。

所以还担心小阳春房价暴涨的可以放宽心，参考香港现在的情况大家也可以看出来，还想拉高出货是不太现实的，而且住建部也给了地方调控的自主权，外加今年会控制土地的供应，其实还是希望把市场新增的土地减少，试图人为的造成稀缺的景象，当然，这个如果一直控制住的话还是会有效果的，只是在过去地方提前透支了太多年了，光靠短时间的减少供应也很难逆转这个现状，而且城投债还得继续还，这块还得靠卖地，所以上有政策下有对策，卖地收入还是地方的主要收入来源，因为房地产税还没出台，现在还不敢出台，因为还在吸引新人入场的阶段，就看最后能引到多少人入场了，00后们要加快入市，才会加速房地产税的落地。

而另一个现象大家也发现了，很多房企现在为了回款，不少二期、三期的项目反而卖的比一期还便宜，大家都知道，正常情况下，开发商都是先把难卖的项目作为一期开发先去卖的，后续开发随着项目的完善和配套只会水涨船高而且不太愁卖，现在是反过来了，原因其实也很简单，除了以价换量，目前对房企来说没更好的办法，连李嘉诚之前卖香港的新房项目都是打7折出售的，而且是香港比较好的地段，所以其他房企要拿到钱只能有样学样了。

所以大家如果说房价会降到什么时候，就是北上广深完全脱掉政策底裤的时候，在这个之前，想涨价都无异于痴人说梦，而且还要看后续大家的就业和整体经济回暖情况，现在涉及房地产的上下游已经感受到了深深的寒意了，像不少国资背景的建筑院已经感受到了，春江水暖鸭先知，房企的暴雷只是这场游戏的前戏，当大家都相信房价上涨，那房价必然会上涨，当大家不再相信时，没有足够的福利和背书，狼来了的故事也没办法再讲下去了。