我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，收入事业尚可，目前在能力范围内可买总价在1600万左右房产，有房票，还可以用父母的名义买，请问是买几套小房子还是直接买1600万房子呢？

沪叔：你好，主要看你自身抗风险能力如何，如果目前名下这套房总体居住氛围不错，居住体验感可以，建议考虑买几套好地段、有发展潜力，学校资源好的的小房子，后面出租给别人，还是看增值收益，多套小房子会更好。

提问：沪叔，你好，上海内环3套房无贷款，一套普陀长风2001年小区（目前居住），价值1300万，一套长宁近武康路1995房龄550万（未满五21年用长辈的名字购买），一套静安1995年房龄660万。我在徐家汇工作，先生在北外滩工作，孩子已经初二在老静安读书，静安和普陀两套可以卖掉约2千万，手里还有800万左右的理财产品，想改善一下房产。买徐汇还是静安还是北外滩（长宁也可以）未来价值会更好。考虑买2000-2500的内环内房产自住，贷款可以多些，再买个五大新城的房子出租，有什么楼盘或小区可以值得关注。

沪叔：你好，对于资产整合择优，尽可能将资金放在占更多流通能力和增值能力的版块，所以五大新城本身就是远郊不论在增值和上限都是远不如内环内的。

如果预算2500w总价，看你名下还得持有一套房，那么积分就是二套算，积分不会很高，2023年市区内环内的新盘，像苏河湾的龙盛华兴新城，珠江安康名邸二期，普陀武宁的苏河玺，天汇玺都可以关注一波。像北外滩的海昌苑二期，祥生天境都可以考虑。二手可以具体沟通产品和地段要求。

提问：沪叔，你好，首套房，总价在300万，浦西工作，这个预算不知道在上海哪些区域板块上车比较好呢？现在上车是好时机吗？

沪叔：你好，其实300万在上海买房上车是个门槛，浦东浦西都有适合上车的板块，考虑在浦西工作，建议考虑宝山的顾村板块、上大板块、杨行板块，这三个板块对于刚需购房群体，都是自主兼投资的板块。顾村各方面都不错，除了学校一般；上大板块内有宝山二梯队的公办学校资源，交通比较便利；杨行板块相比优势比较弱，但是是个价值洼地，未来随着发展各方面都会提升。

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢

沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。

3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。

4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。

5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”

我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，在上海购房时，都有哪些雷区是需要注意的呢？能否帮忙分析一下，因为感觉楼市中陷阱太多了，不知道如何购买，想请给予一定的指导。

沪叔：你好，上海的购房者在购买房屋时主要存在以下误区：首先就是认为城市房价较高，难以维持。但是实际上，上海地区的房价单靠限购，限价等政策只是能促进房价稳定，但是在需求庞大的情况下，上海地区的房价还会持续浮动并且存在潜力。其次就是认为新房限价早晚都能买到房子，再三考虑，对于高分人士来说，可以进行挑选，但是对于低分人士及刚需人士来说，还是应该尽快上车，因为市场上供不应求的状况仍然存在。然后就是认为高积分一定能买到房子，但是实际上还是应该看开发商的具体情况。再者就是想一步到位买房，买不到上海的楼盘就购买环沪楼盘。最后就是预算有限，但是要自住并且也要回报率，这种想法基本不可能满足。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。