我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请教买新房还是二手的问题：目前有一套三居室次新房，产证到23年1月满五唯一。当前情况下基础分30，社保150个月，计划1500万再买一套，是打新呢，还是买二手呢？有个小情况，孩子刚满18岁，有必要把当前三居室转到孩子名下吗？如果转，我们夫妻的基础分将变为60分。当前这套房子要到明年1月满5年，到那时，手续费会比较少。

沪叔：你好，有几点结论和建议你先参考：①你当下不过掉名下的房子去打新，按照这个积分，买的新盘也多是鸡肋盘。②转给孩子后打新是一个方法，但只能买卖过户不能赠予，赠予仍然影响积分。③名下的这套次新房如果短期内不考虑置换，什么时间满五唯一对你来说没有影响。

提问：沪叔，你好。准备买二套房投资，预算600～800万左右，帮忙看看以下几个板块哪个比较好：闵行华漕万科十一区/富力十号；浦东三林湾流域城/万科金色里程；普陀万里大华颐和华城；闵行春申景城；徐汇漕河泾永兆豪庭；黄埔五里桥卢湾都市花园。或者还有其他可以推荐。

沪叔：①二套房纯投资，600w和800w差了200w总价，版块已然有了一个阶层跨度，所以最好提前对预算有一个明确。②在你挑选的版块和小区里面，800w左右的预算，部分是可以买到小2房（如华漕，春申），部分是部分是只能买到低楼层或1楼2房（如三林，万里，漕河泾），部分是只能买1房（如五里桥），建议产品户型上，以正常楼层的2房为主，因为这类产品在市场上属于硬通货户型，未来不论是置换还是出租都是比较容易的。③版块择优，投资一定要选对版块。具体情况详见知识星球。

提问：沪叔，你好，我们目前积分在53分左右，泗泾房子出售后再补入百来万，总投入自有资金在500万左右，可有什么好的置换区域推荐？嘉定新区、青清、松江三个新区来看，哪个新区发展会更快一些？

沪叔：你好，松江嘉定青浦，这几个区的发展成熟度不一样，规划定位也不一样。松江发展最早最成熟，目前配套完善，未来是科创板块为主；嘉定发展也很成熟，主要以传统汽车行业为主，未来发展需要转型；青浦发展较晚，17号线修建起来让青浦有了大的变化，大虹桥让青浦很热。

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，现在买二套房纯投资，可以首付250万左右，有看到金山那边是不是要建乐高乐园，建成后对周边的房子有提升作用吗？金山适合投资吗？

沪叔：沪叔之前就说过会赚钱并不是最重要的，最重要的是会投资，懂得抢占资产，资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。在金山买房和乐高乐园那边买房投资不太建议，乐高乐园建在枫泾镇东部，在上海金山和浙江嘉兴的交界处，地理位置太远了，纯投资买在这里不是很好的选择，这个预算可以多看看市区外环的房子，临港也可以多关注下。

提问：沪叔，你好，2023年上海投资房产买在哪里比较好？有没有觉得比较好的板块，或者是未来发展会比较快的？我现在有看两个板块，一个是临港，一个是南大板块。临港实在太远，而且不知道未来需要多久去发展，南大板块据说以后是智能科技城，看起来发展会比临港更快一点，但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率，不考虑自住，另外手上有一套学区房，现在出手是不是比较好的时机？

沪叔：你好，买房投资首先看趋势，目前上海这一轮周期差不多结束，现在进场收益可能没有去年高，楼市周期一般大涨1年，横4年，长持比较看好。

对于纯投资，有以下三种打法：1、楼市是有轮动效应，房价涨跌有先有后，买没有怎么涨过的价格洼地2.买在楼市周期中价格比较坚挺，虽然之前涨过，具有抗跌性的3.有强大的规划，目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块很显然临港属于第三种。学区房明年上半年出手比较好，一般开学9月之前学区需求比较强。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。