我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，沪漂情侣刚需买房，首付170，首套首贷，需求：00后房龄，外环到中环，或近外环有发展的区域。不考虑学区，3-4年内有要小孩的计划，对套内实用面积要求50多。10年-15年打算置换，看中板块投资价值。请问有什么好的板块推荐吗，应该买市区老破中还是外环外远大新（可能无地铁或无商圈比较荒凉），目前有在看普陀桃浦板块15号线祁安路，是否建议上车，谢谢。

沪叔：你好，新房可以买480万左右，二手可以看看420万左右，老破中：位置较为核心，配套成熟，房龄老，小区管理一般，得房率高，周边竞品多，未来出手优势不大，远大新：位置较远，配套缺乏，周边需要开发，新房品质高，小区物业好，未来随着配套不断完善房价也会涨，祁安路地铁房，次新，房型不好，周边配套缺乏，北面是桃浦站，受铁路线的影响，周边发展缓慢，未来也不在发展中心位置。

提问：沪叔，您好。想买一套新房，在金桥周浦项目和陆家嘴锦绣云澜两个之间纠结。打算自住，想问您一下买哪个比较合适。工作地点分别为：上海科技馆和广兰路。

沪叔：你好，金桥周浦项目，位于两条地铁线之间，位置比较尴尬，上下班需要借助电动车，南面成熟都是住宅区，东北面还欠缺，陆家嘴项目属于川沙地铁盘，地铁商业都集中在一片，比较方便，更成熟，价格也更高。川沙比较成熟，靠近大动脉2号线，这边居住很适合，未来的发展是向南的，周浦属于吃到过红利的区域，不过这个项目的位置比较尴尬。

提问：沪叔，你好，请问嘉定丰庄可这个板块未来如何？

沪叔：丰庄是嘉定最靠近市区的板块，丰庄的缺点非常明显，房子偏老，未来也很少有新房入市。缺少想象空间，没有大型的商业综合体，医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂，紧靠京沪高速外环等主干道，有一定的噪音影响，但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源，学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块，丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实，但丰庄也在热闹着，上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄，当然这些对板块自身并不加分，来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老，老房子多为绿地，在一九九五年前后建造，作为老房子品质可以，还有大量零几年建造的商品房，丰庄就是如此，区域开发已经饱和，房子也在老去，中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的，靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下，本身预算就仅刚需客户，多少人会因为是普陀的产权而买。

虽然丰庄这个板块正在老去，但是因为没有人讲故事，价格也更友好，两百万出头可以买到二十多年房龄的一房，三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房，毕竟往市区在近一两个地铁站的位置，同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。

提问：沪叔，你好，想问问九亭的复地富顿街区三期是否值得购买，是否可以保值升值，本人也是第一次买房所以比较谨慎。

沪叔：你好，复地富顿街区属于松江九亭的新盘，小区临河，距离9号线地铁站1.2km，周边带沿街底商，商场1km范围内步行可达，生活便利。户型56-159平，可以满足不同客户的需求。如果积分够，且对于区位能接受，是可以入手的。松江九亭的区位不错，离市区近，交通便利，这边保值是没有问题的。

提问：沪叔，你好，现在手上是有一套房子，如果说要提高积分的话，想把这套房子出售掉。但不知道像这种我们这种置换的，二手房换新房的这样的一个操作方式，有没有一个时间给我们，还是说积分的话，就是在开盘的时候就已经要去算好了呢？

沪叔：你好，目前的市场行情是这个付款时间不会太给太久，最多给一个星期。新房对首付这个时间是要求的比较严的。因为首付到账之后才能批贷款，贷款时间比较长。如果说你首付时间本来就很长，贷款时间很长。

对开发商他们的回款来说，都是一个非常大的问题。所以说他们也解决不了这个贷款时间的问题，他们只能就是先把客户的首付时间给压缩，有很多是当天付首付，有可能是三天，也有些是一周之内把首付付齐。

对于要置换的购房者话，要注意置换的这个时间，相比较来讲可能会长一些。等这个楼盘开盘的话，可能这个中间的时间可能相对来说会少一些，可能会不够。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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