继存量首套房贷利率下调大招落地之后，紧接着号称史诗级的“南14条”发布，一连N个重量级“炸弹”投掷楼市，市场真实反应如何？
讲真，在没摸底之前，我以为不过如此，毕竟目前的成交数据不够美丽，但一线从业人员的反馈让人看到了转机。
“南14条”后，楼市反响如何？从9月2日至今快半个月，重磅利好落地后，南宁楼市反响如何？从统计数据来看，没有想象中的大爆发。截至9月13日，南宁商品住宅成交为624套（数据来源南宁住建局）。
▲截至9月13日，南宁商品住宅成交情况看到这里，先别急着“唱衰”。一则，不可否认，网签数据有延迟性，是客观存在的事实。按照规律，从到访楼盘到银行面签、备案，快则半个月，慢则一个月以上。可以说，目前新政发威效果，最快下个月才会有数据呈现。二则，不必对南宁楼市的表现过度妄自菲薄，其实全国都大差不差，甚至包括北上广深。新政前，8月，北京新房成交量为3572套。当然“认房不认贷”之后，北京本月一周的成交量就超过8月全月。新政后，以深圳为例，截至9月13日，该城市新房成交量为628套（数据来源深圳住建局）。
▲2022年1月至2023年9月13日，南宁商品住宅成交情况（数据来源南宁住建局，扒房仅整理）有一说一，南宁楼市虽不及巅峰期月成交破万，但它的现状亦是整体大环境之下的正常表现，淡定点。三则，我向多家置业顾问、房产中介求证“新政后，楼盘来访买房情况”。他们是一线从业人员，最先感知市场冷暖。出乎意料，他们的答案几乎不约而同汇聚成一种声音：新政后，来访看房的人多了！有中介告诉我，公司很多人开单，现在下雨也有带看，忙着冲业绩；轨道御澜上城置业顾问表示，买房的人多很多，风雨无阻；东方尊府置业顾问表示，新政后，来访的人多了不少；保利锦上置业顾问表示，看房人明显增多；金地宝塔峯上府置业顾问表示，累计来访突破2000+；华润置地江南中心置业顾问表示，新政后，基本重现今年3月的盛况，工作日也是每天都有成交......很显然，新政刺激效果立竿见影，反映到数据上，需要再等等。
难得的窗口期，开发商拼了市场反响热烈，开发商同样热情回报，让利优惠活动层出不穷，拼了！不完全统计，南宁有近30盘释放购房优惠活动，团购打折、成交送黄金、买房送家电等，真叫人眼花缭乱。
▲近30盘释放优惠（邕有家）我发现，今时今日，开发商毫不矜持，完全变成求着你买房，优惠只有更猛，价格超乎想象。譬如，五象湖的交投和顺学府内购10XXX元/㎡；绿地朗峯准现房8888元/㎡；轨道地产全系产品低至7折，兴宁三塘某盘直接5折......
▲轨道地产优惠海报窗口期在打开，为什么现在都在猛促销？对于开发商来说，走量比涨价重要得多。虽然，售楼部人气渐渐回升，但市场信心修复并非一朝一夕，贸然涨价只会失去客户，对整个市场信心修复毫无益处。再者，现在是买方市场，购房者也不傻，用立马涨价逼单不现实，反而不如真心实意的让利，实打实产品升级更能打动人心。要知道，真诚才是最大的杀器，活下去才有未来。
二手房成交罕有的反超我还注意到，截至9月13日，南宁存量商品住宅成交量为643套，罕有的反超同一期间新房的成交量。
▲截至9月13日，南宁存量商品住宅成交情况于是，有声音传出，南宁或将进入存量房时代？非也。对南宁来说，偶然现象很难以一概全。把时间战线拉长，2022年1月至2023年9月13日期间，南宁存量商品住宅成交量基本上是新房的50%左右，仅有个别月份会超过。比如，2022年8月和现在的截至9月13日。
▲2022年1月至2023年9月13日，存量VS新房商品住宅成交情况为何如此？也不难理解。新政前，南宁二手房挂牌量已超10万-11万套，可成交量水平波动不大，典型的供大于求。再加上，“认房不认贷”、降首套存量利率、换房退个税等利好接踵而至，购房者换房意愿尤为强烈。哪怕是亏钱也要抛售，存量比新房降得更狠。在国内，北上广深这些早早完成产业升级的城市，才是实打实的存量市场。可以预测，这一波新政也将刺激南宁二手房挂牌量新增，房东们想顺利出手，难度系数会更大。但对于买房人来说，完全可以趁机杀价，淘好房子。
掏心掏肺的几点置业建议我们必须明白，中国正在努力经济转型，逐步摆脱对基建投资的依赖，致力于产业升级，阵痛在所难免。地产此刻扮演的角色，是企稳，不要拖累经济复苏，救市救到活为止。今天央行又降准，从宣布到执行的时间极为罕见缩短到一天，彻底扭转市场预期。坦白讲，南宁楼市政策已然见底，应出尽出，基本不会再生更大的波澜。在此等背景之下，你的置业底层逻辑一定要转变，回归居住属性。对于刚需买房，以现房、半年内交房的准现房、次新房为先。现在买房利好很棒，但刚需承压能力一般，赌不起太久的等待。在同等条件下，不如买现房。对于改善，最好的换房窗口期打开，赶紧跑。对于富豪，优化资产配置，更合理的价格买到超值资产。机会不等人，错过拍断腿。
作者|李寻欢编辑|朱柒柒
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