步入8月，上个月楼市有关数据相继出炉。2023楼市下半场开场成色几何，基本调性已定，接下来该如何走？扒哥认为，很有必要开诚布公地聊一聊。

南宁楼市下半场如何走？最近政策利好频发，真叫人眼花缭乱。如超大特大城市城中村改造、拟进一步降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”以及指导商业银行调整存量房贷利率等。坦白讲，待降存量房贷利率大招真正落地之后，南宁能用的政策工具箱，基本上应出尽出。期间或许会穿插一些房贷利率下调，但意义不大，刺激有限，无非就是目前首套3.6%利率随着5年期LPR上下浮动。事实上，南宁差不多政策见底了。与一线城市相比，南宁不限购，二套首付比例30%，去年6月已实施“阉割版”的“认房不认贷”政策......上车门槛相当宽松，政策底裤快被掏空。未来即使降存量房贷利率落地，更多是为高利率“大冤种”减负，释放和扩大消费潜力，刺激经济复苏。这当中会有多少人转头再战楼市，不好多说。当然也不必过度妄自菲薄，除“北上广深”之外，全国绝大多数城市和南宁一样，各自的楼市都有着相似的命运。我们当前的课题是在政策见底后，把脉市场风向，重塑置业逻辑。毕竟买错房比不买房，更可怕。

这些市场风向，你得捕捉到不难预见，南宁楼市政策见底后，市场端将会持续二八分化，一定时间内处于相对稳定期，偶尔小波动。这时候，市场风向的转变，足够引起警惕。先看土拍。土拍市场被视为楼市“风向标”，往往是房企削尖脑袋争夺的板块。整体大环境一般，但凤岭北表现突出，接连诞生3宗万元地，流量断层。

▲2022年-2023年6月，凤岭北涉宅地块情况一览再看成交。7月成交数据出炉，TOP10热销榜单中，凤岭北独占3席位。

▲凤岭北独占3席位（克而瑞）要知道，上个月南宁住宅成交2289套，整体成交量放缓，市场行情较差。整个池子里的水就那么大，根本不够分，厚此薄彼太正常不过。刚需反而没那么吃香，更多的流量向核心板块倾斜，高端、改善走出独立行情，头部吸引绝大多数购房者的置业目光。还有个数据，很有趣。2009年-2023年1-5月，凤岭北无论是房价均价，抑或是房价涨幅，均一直领跑市场。

▲凤岭北房价涨幅领跑市场（克而瑞）毫不夸张地说，2023年的凤岭北，正当红。

低调10余年，怎么还靠它扛鼎？统计显示，2011年-2023年8月期间，凤岭北土地出让一直是挤牙膏式的，能挤出1幅地块卖已是难得，有时候直接来个0成交。这直接导致凤岭北低调多年，时常处于“僧多粥少”的状态，市场发声较弱。像近两年，凤岭北一野出让7幅地块，在长达10多年的时间还是头一遭，堪称现象级事件。

▲2011年-2023年8月，凤岭北成交情况一览更有甚者，有地块是“扣”出来的。说个细节。今年6月底，10多家房企争夺的GC2023-036地块，在2个月前还是绿化地块。凤岭北王者归来，扛鼎南宁楼市，颇有种“天降大任于斯人也”的既视感。今时今日，有且仅有凤岭北能拍出万元地，也只有它能吸引房企抢地，而不是国企兜底、捡漏。为何如此？楼市步入深度调整期，被奉为金科玉律的“地段论”，愈发彰显威力。房子买没买对，市场的反应最为真实。当前凤岭北处于价值兑现期，牢牢占据城市核心板块，“铁、学、商、景、医”高能级配套应有尽有，城市资源附加值不断叠加，抗跌又保值。

政策见底后，置业逻辑要变就在刚刚，有人问扒哥，XXX的房价还会涨吗？今时今日，赶紧抛弃房价疯涨的幻想，重视资产配置才要紧。我始终认为，房产绝不会是完美的财富载体，但至少是相对稳定且优质的财富载体，很难有其他的代替品。政策见底后，绝大多数的人，要做的不是跑赢大盘，而是不要被大盘远远抛下。就好比失业，现在很少听到无端指责，是你不够优秀或者是不够努力。时代的巨变，行业的沉浮，渺小如个体很难撼动。大环境如此，每个人守护好自己的船，无惧大浪袭来。我希望你注意以下几点。①学区房是硬通货，但校名≠名校，既要看生源，也要看师资，两者缺一不可；②重视居住舒适度，尽可能改善生活。房子不单是容身之所，还附带学校、医疗、公园等，实际工作生活通勤的便捷更该考虑；③买核心地段，或者无限靠近核心。地段有多重要，无需过多叙述，凤岭北翻红，便是最好的实证；当然，更多的置业心得，欢迎评论区畅聊。

作者|李寻欢

编辑|北莫停

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