大家好，我是大嘴。

3月15日这天，北京顺义新城23街区空港六期地块开拍，吸引了37家开发商参拍，其中不乏保利、中海、金茂、建发、绿城等名号响当当的房企。

在这一众强势的房企中，有一家名不见经传的房企格外引人注目，这就是贝好家置业，其唯一股东是国内最大的中介平台---贝壳找房。

在传统房地产开发商江河日下的这两年，贝壳开始将触手伸向了上游，凭借海量的交易数据信息这独一无二的优势，成为这两年搅局房地产开发领域中最瞩目的玩家。

去年7月，贝壳正式宣布宣布战略调整为“一体三翼”，业务划分为房地产开发、房屋中介、房屋整装三块。

经过半年多的时间，直到今年3月15日才首次出现在公开土拍市场，虽然最后没有拿下土地，但也无疑宣告了：

老铁，我要下场拿地开发咯！

上周贝壳公布了23年财报，财报显示2023年贝壳销售金额3.14万亿，同比增长超20%。

3.14万亿什么概念呢？也就是保利+中海+万科+华润一年销售额的总和，再乘以3，或者把销售排行榜前十全部加上，也不够贝壳一家的销售额。

不仅销售金额巨大，贝壳的营收和利润也亮瞎了眼，去年年收入788亿，净利润58.9亿！

这个净利润在众多房企中，排名也是妥妥的靠前，毕竟去年大多数房企都是亏损的，能够做到盈亏平衡的都一家寥寥无几了，何况贝壳还赚了近59亿。

这样的营收、这样的收入、这样的利润，讲道理，这个时候所有的房企都应该称呼贝壳一声：

大哥！

虽然贝壳对下场拿地很谨慎，甚至放出风说贝好家业务还在探索阶段，顺义报名拿地是试试水。

但有老话说得好，判断一个人真实的内心，不要看他说什么，要看他如何做！

从去年贝壳宣布宣布战略调整后，其引进房地产开发领域的专业人员可是不含糊的，特别是房开的一些关键岗位，比如：

贝好家事业部客研中心总经理是原金地集团客研负责人罗酬剑；

贝好家运营中心总经理是原合景泰富工程总经理杨宝刚；

贝好家研发中心总经理是原龙湖集团研发部总经理郭旌；

贝好家投资中心总经理是原龙湖集团郑州城市公司总经理严亘晖；

贝好家财务中心总经理是原万科东北大区财务总经理肖铮；

就冲这样的人员配置，贝壳说贝好家业务处于探索阶段，这话说出去怕是自己都不信了。

在去年宣布战略调整时，贝壳曾对外宣称，尽管房地产行业处于下行周期，但在“房屋回归居住属性”的大背景下，“以客户为中心”的“新开发”将崛起，此时入场正是好时机。

不得不承认，“房屋回归居住属性”这句话是具有很强的杀伤力，也是贝壳下场做开发的动机之一。

凭借手握海量的交易数据，贝壳可以很清晰的知道用户喜欢什么样的产品，传统开发商做了十几年客研都没完全弄明白的事情，贝壳了如指掌。

在没有涉及房开之前，贝壳主要生意是卖房、租房，既帮开发商卖一手房，也帮业主卖二手房、租房子。

在二手房称王称霸之后，这两年随着市场下行，开发商发现房子卖不动了，有限的客户都被中介撬走了。

不得已，纷纷放下身段，借助于贝壳的渠道拓展客户，这也推波助澜的让贝壳成为“渠道”的王者，形成了海量的用户资源。

海量的用户资源+遍布全国的中介门店，这也代表着贝壳拥有了现成的客户和稳定的销售团队。

从业务生态来说，贝壳已经具备了拿地盖房的全流程资源，接下来就是下场拿地，“以客户为中心”开发客户想要的房子了。

没拿地开发之前，贝壳的业务生态属于互联网轻资产平台，下场后要转向重资产模式了，毕竟真金白银的土地出让金摆在那里，工程施工建安费用也是庞大的开支，不同于以往做中介的无本买卖。

重资产模式下房企从拿地到盖楼，再到出售，成本是固定的，做习惯了抽佣业务的模式将不复存在，那利润从哪里来呢？只能通过压榨消费者来获取利润了。

至于贝壳所说的“以客户为中心”的“新开发”模式，在大嘴看来，真正“以客户为中心”说白了就是便宜又好住。

众所周知，在房地产开发过程中，土地成本占比50%以上。而在我们的土地财政政策之下，房屋建造成本再降低也降不了多少，所以便宜的房子是一个伪命题。

在“房屋回归居住属性”大背景下，房屋不再具备较强的投资属性，购房者会考虑户型、布局、基础设置等因素，但是价格永远是核心的问题。

随着未来人口下滑，供需失衡，所谓的“以客户为中心的新开发”就是个鸡肋了。