（文末照例有一张图总结）
大家好，我是很帅的分析师
视金钱如路虎的章闰土
今天我准备来聊聊房价
怎么想到聊房价呢？
主要是最近财政部出了个通知，里面规定——
「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入」
身边不少人看了都比较困惑，不太知道这回葫芦里卖的是啥东东，也不明白对房价会有啥影响。
加上楼市政策放松了这么久，房地产市场也没啥大起色。
最近一篇上海楼市要下行的文章还被刷屏了，关于一线城市房价是否会大崩溃的讨论又多了起来。
所以，就趁这个机会来捋清楚好了。
我会回答下面的问题——
房价会有大崩溃吗？怎么解读不让国企购地虚增卖地收入？这个规定可能会带来什么影响？
Part 1 为啥这个规定引起关注？提到房地产，大部分人最关注的还是房价。
那么，为啥这个限制国企买地的规定，会引起大家对房价的讨论呢？
这就不得不提到我们房价的构成了，咱的房价里土地成本可是占了大头。
之前不少地方政府还挺依赖卖地收入的。
不过这些年上头一直在搞「房住不炒」，房子不好卖了；同时「三道红线」限制房企借钱，也压得房企都没钱买地了。
于是地方政府只能拜托当地的国企（包括自家的城投公司）帮忙囤点地，托托地价。
而这次规定，单纯从字面来理解的话，相当于地方国资活跃土地市场的手被监管斩断，地价的水分会被挤得更彻底。
那么理论上来说，房价在这种市场低迷的情况下，是更有可能跟着地价下跌的。
咦，那为啥监管要斩了地方国资的手呢？
这就不得不提咱这一年多来的拿地情况了——
国央企和地方政府融资性平台（城投）占了大头。
但是，城投平台们拿了地之后，并没有足够的能力/意愿去把房子建起来。
根据CRIC统计，2021年~2022年6月的集中供地项目里，城投类公司拿地开工率只有16%，比平均开工率低了17个百分点。
于是，和其他主体相比，他们也卖不出去啥房子，销售面积少得可怜——
这种「没有成交就自己下场买」的做法，大家一般就把它叫做「托市」，可以营造市场活跃的氛围。
所以，如果把这些「托市」（占着茅坑）的行为从市场上清走，土地市场恐怕会比现在还要更冷清些。
这种寒意也更有可能传导到还没恢复的楼市。
但是，这样推演其实不够完整，也不够性感——
Part 2 究竟该怎么解读？每个期待或恐惧未来房价走势的人，大都会在午夜梦回惊坐起，然后拿出这张图（不客气，现在在座各位都有了）。
我们之前帮大家 回忆 过，日本当年债务率这么高的时候，发生了什么。
JP摩根今年8月也贴心地给大家打了个电话会，帮大家回忆了一下。
目前所有中国指标接近日本80年代末，包括人均gdp显著增加、老龄化程度接近日本90年代中后期、家庭负债接近日本80年代末。
所以，从经济运行角度来看，中日房地产市场面临风险的宏观环境非常相似。
——《JPM摩根大通：中日房地产市场对比电话会》
一旦房价大幅下跌，一方面很多金融部门用房子作为抵押物，抵押物一贬值，就会影响抵押了房子的企业（往往会是中小企业）/家庭（居民的资产配置里至少60%是房地产）的现金流周转；另一方面也会进一步影响购房者情绪，已经有房的人会马上抛售房子，进入恶性循环。
好在，咱还有「强而有力的手」——
国家调控在经济发展中常常扮演着重要的角色，所以在发现危机之后，选择了对房地产进行「逆周期调节」。
咋调节的呢？
目前是通过管控新房价格下限（传说中的限跌令），短期牺牲成交量但保住价格（持平或慢慢跌），尽量减少房地产市场下行对金融体系和家庭的冲击。
所以，房价不会发生大面积崩溃，但它某种程度上也失真了。
当然了，稳住房价也是有条件的，那就是二手房价格要比新房高。
毕竟如果二手房跌得太厉害，引起大规模恐慌性抛售的话，房价也就只好「安徽找个家——蚌埠住了」。
所以，要解读这个规定，其实在国家对房地产做「逆周期调节」的大框架下往下推演，会更好。
逆周期调节出的失真房价并不会影响市场对于行业寒气的反应，于是——
我们之前写过一篇关于地方政府还债的 文章 ，里面给大家科普过现在地方政府的负债压力还是不小的。
而「托市」这个举动不仅不能给地方政府带来实际的收入，还有可能增加地方政府的负债。
比较典型的做法就是，城投先掏钱拿地，然后地方政府把土地出让金返还给城投（没有产生实际收入），接着城投拿着地去做抵押融资（产生真实负债）。
而拿到的这块地不去开发，本身就不会产生啥收益。
当然，城投公司也可以拿地之后进行正常开发，但全国大约只有20%的城投有开发房地产项目的经验和能力。
而且更尴尬的是，托市的最终目的应该是吸引到真正的成交量，结果到今年的第三批次土拍，连有开发能力的国央企都要躺下了。
毕竟现金流偿债情况看起来有些小紧张了......
所以，这份规定的主要出发点就是，在逆周期调节房价不要大跌的过程中，也控制住地方政府隐性负债，规范地方政府「托市」的行为。
但这么一来，客观上可能会造成地方政府没钱花——
之前土地市场不好，城投托市拿地好歹还能借点钱来周转一下。
这一禁止，没法拿地去抵押贷款了，能用的钱又少了一些。
Part 3 可能带来的影响？那么这个规定会有啥潜在的影响呢——
潜在影响1：保交楼不那么容易
我们一直在提地产市场以后会两级分化，但似乎一些人还不能比较直观地体会到。
如果去把土地市场成交扒出来看就会发现，市场表现不好之后，为了吸引房企拿地让土地顺利卖出去，各地放宽了竞拍企业的开发资质。
当品牌企业开始谨慎地挑选核心项目的时候，郊区一些价格低、效益一般的项目越来越多地落在了城投平台和低资质的地产企业身上——
于是企业分化发生了，品牌房企（优秀的国央企和民营企业）更多只挑好项目开发，把钱用在刀刃上；低资质房企则去开发盈利低、区位偏的项目。
销售端市场也跟着发生分化，新建的刚需项目更多地只能从低资质房企手上买了。
好处是，不少新的中低档项目（对应刚需改善的项目）会进入市场。
风险是，最终能否交付和交付质量需要进一步观察。
托市的城投撤出后，低效益项目的重担就更要靠低资质企业来扛。
虽然政府支持保交楼的力度不小，但毕竟低资质的企业，一方面申请银行低成本贷款的难度比较大；另一方面现在的行情大家更愿意选国央企/二手房项目，销售情况实在不敢言乐观。
整体的交付风险和资金链风险需要多关注。
潜在影响2：做好迎接房产税的准备
地方政府在土地财政上能搞的钱越来越少，意味着这个老的收钱路径已经进入成熟期和衰退期。
于是，大家要做好地方财政收入的第二增长曲线——房产税，在合适时间上场的准备。
房产税的体量没法完全覆盖土地财政收入，但是个不错的补充。
这既是为了补全「房地产长效机制」里的财税金融版块，还因为同一个世界，同一个梦想——
照例一张图总结一下——
「Greed is good.」
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⚠️ 风险提示：规定实际执行时标准放宽；逆周期调控失效。
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图片与编辑/ 小居，狐狸，章闰土
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主创/ 肖璟，@狐狸君raphael，曾供职于麦肯锡金融机构组，也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者，著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。
参考资料/
《「克而瑞」城投平台类企业频繁拿地是捡漏还是托底？》《克而瑞专题 | 双集中模式下房企拿地资质解析》《地方城投拿地受限，土地市场谁来托底？》《三批次过半，央国企也躺下了》《专题 | “集中供地”城市2022年新房供应规模及结构变化研究》《JPM摩根大通：中日房地产市场对比电话会》《国庆假期楼市遇冷，房企降价“杀疯了”，市场仍旧不买账》《央行银保监会要求六大行每家年内至少提供1000亿元房地产融资支持》《2022年新版《房地产开发资质标准》出台，取消三级和四级》《房地产市场长效机制全解析》《建立长效机制 促进房地产市场稳健发展》
