来源：中道财税-石羽茜
近期，在与客户当面沟通过程中，查看《股权转让协议》，主要内容是集团公司通过转让股权的方式，转让项目公司股权。协议中提到，由转让方负责承担所有与土地相关的税费。客户提出疑问，与土地相关的税费包括哪些？是否包含应该预缴的税费？
房地产企业开发周期长，土地取得环节需要缴纳的税费较多，本文罗列常见的与土地相关的税费，重点提示实务中易被疏忽和存在极大的争议的事项，在合同签订环节尽可能进行明确，避免后续产生争议。
01
耕地占用税
依据《中华人民共和国耕地占用税法》第二条规定如下：
正常情况下，土地在招拍挂之前，已经完成耕地占用税的缴纳，最终土地成交价格已经包含耕地占用税。但是实际中也存在特殊的情况，前期未缴纳耕地占用税，需要由拿地方承担耕地占用税。
02
契税
拿地后，项目公司受让土地应按规定缴纳契税，陕西契税税率3%。土地价款本身的契税大多数会及时足额缴纳，不会遗漏。
但是，根据财政部税务总局公告2021年23号：
契税的计税依据除土地出让金，还包括后续一系列相关的货币或者实物对价。后续计税依据的契税，往往会存在未及时缴纳契税的情况。
土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费，都是拿地环节企业付出的代价，个人认为属于与土地相关的税，没有太大的争议。
但是城市基础设施配套费、实物配建房屋产生的契税，是否能够划分到属于与土地相关的税费呢？
实物配建房屋，是限地价竟配建下的产物，税务的角度将其认定为拿地的必要代价，所以认定应缴纳契税。但是该契税，往往在土增清算的时候才会引起税企双方的关注，而由于实物配建的价格较高，最终产生契税也会是一个很大的金额。简单的“与土地相关的税费”的表述，未来会引发双方较大的争议。
城市基础设施配套费，不同于之前的市政建设配套费，属于政府性基金，按照建筑面积缴纳。城市基础设施配套费是否属于土地成本，实务中理解不一致。
03
城镇土地使用税
城镇土地使用税较为清晰，对于房地产企业来说，根据财税〔2006〕186号的规定如下：
04
印花税
按照土地出让合同的金额，缴纳印花税，较为清晰。
05
政府性基金和规费
1、城市基础设施配套费
在第二部分的契税里，提到城市基础设施配套费是否可以认定为与土地相关存在争议。该金额较大，建议进行特别说明。
2、易地建设费
易地建设费包括人防易地建设费和廉租房异地建设费等，以上规费作为拿地的必要代价。
以上属于与土地相关的税费，与销售相关的税费主要为流转税，开发过程中预缴的增值税、土地增值税和企业所得税。
综上，房地产企业项目转让，股权转让协议中关于税费事项的约定，如果只是笼统的约定“与土地相关的税费”由转让方负责，没有进行特别明确，后续势必会产生较大的争议。建议在收购环节，除开展法律尽调后，同时也应该进行财务税务尽调，厘清股权转让前，拿地和预售期间，是否存在各税款未缴纳，基于尽调情况，合同中明确各自应负责的税费。
