导 语

来了来了！‍‍‍

此次上海楼市的政策大招于夜半突袭，并非等到 930，而是在 929 晚上便已出台。‍

政策解读

来了来了！‍‍‍

内容较多，直接划重点：

1. 增值税由 5 调整为 2 。

2. 外环外购房社保年限从 3 年改为 1 年。

3. 普宅与非普标准取消。

4. 首套首付统一为 15%，二套首付为 20% 。

1）相较 527 新政，此次政策更为有力，在供需两端均有举措与诚意展现。

上海购房社保只需 1 年，这样的政策已有十几年未曾出现‍‍‍‍‍‍‍‍。

即便只是在外环外，也近乎完全放开。这表明，去年毕业的大学生，在上海缴纳满 1 年社保，今年便可购置上海外环外的房子。

对外环外核心重点区域，诸如唐镇、大虹桥，以及老牌成熟地段七宝、莘庄、南翔等形成利好‍。

社保满三年且居住证达 120 分的外地家庭，与沪籍家庭等同，能够多购置一套。

接下来，对于刚需人群而言，预算在 300 - 500 万，想要购买自住房、学区房的，可以行动起来了，建议选购外环外核心地段、地铁旁、商圈旁的房子。

倘若您是市区改善型的中产客户，建议购置超跌板块的房子，例如长宁、浦东内环的。

而非正处于补跌状态的，像瑞虹新城、徐汇滨江这类地段，近期正处于补跌阶段。

2）上海二手房的成交量或许会迅速由 1.5 万套猛增至 2 万套以上，特别是 10 月份的成交情况，值得期待一番。

想必许多买家和房东，连出去玩的机票都已改签或退票，定要在国庆节将买房卖房置换之事敲定。

然而从长远角度而言，增值税 5 改 2 ，刺激出了大量供应，众多满 2 年的次新房会形成巨大的抛压。

因而上海楼市仍会在底部不断探寻，短期内止跌上涨颇具难度。

3）老房子、地处偏远地段的房子、产品力欠缺的房子以及供需关系欠佳的房子，依旧建议加快售出。

于这些房子及其房东而言，每一回的利好，均是出货的契机。

4）此次限购放松虽仅在外环外，可只要置换链条开启，市区的优质房子，核心地段的出色产品，同样能获得利好。

5）楼市长期发展取决于人口，全国人口呈现负增长，上海人口导入减缓，这些都表明新政带来的增量难以持久。

上海楼市若要长期回暖，仍需全力发展经济，依靠经济基本面的好转。

6）至于临港可多购置一套这一情况，对我们影响甚微，文章便不再详述。

7）存量房贷利率也明确了下调时间，将于 10 月 31 日前统一进行调整。

也就是使以往 LPR 加 35bp 的人群，均可享有当下最新的加点（LPR 减 30bp）。

并且往后 LPR 发生变化能够即刻享受，无需再等待一年，可谓诚意十足、实惠满满。

8）降首付对刚需房有利‍‍

首套和二套的首付比例降低，大家所缺的并非首付，而是信心，但这会刺激一部分高收入的刚需购房群体。‍

对于总价预算在 200 - 600 万的情况，降首付的政策具备足够的成效和吸引力。

一套价值 200 万的房子，首付仅需 30 万，再加上夫妻二人 120 万的公积金贷款，承担起来较为轻松。

对于这些低总价刚需房的业主而言，这一轮是良好的卖房时机。

然而，针对高总价的房子，实际上总价越高，首付比例也会相应提高。

鲜有人拿着 200 万首付去购置 1000 万的房子，基本都是六七成的首付。

9）增值税 5 改 2，对市区老破小不利

因为“满五”向来是老破小的一个优势，相较于郊区次新房来说。

现今增值税 5 改 2 ，老破小的这一优势消失，老破小的业主又要遭受损失了。

反而有利于郊区次新卖房置换，如果持有外环外的房子，此次是卖房的好时机。

不过流通的次新房必然会增多，从而带来抛压。

10）144㎡的非普线正式取消。

总结分析

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这个与增值税的变化相互联动，往后仅存 1 个规则，清晰明了。

总的来讲，此次新政旨在让更多有购房需求且具备购房能力的刚需人群能够买房，减少交易摩擦成本，激发成交，激活置换链条。

联想到前两天关于促进房地产市场止跌回稳的相关事宜，我们既要看到决策层的坚定决心，也要随时留意市场的动态变化。

上海二手市场的成交量，昨日已开始上扬，日成交量达 872 套，为近两个月的最高水平。

不管是卖房的、买房的，还是进行置换的，都得紧密关注，迅速行动。