导 语

“唐镇要不行了...唐镇要崩盘了...

唐镇，最大的问题来了？”

理论上来讲，凭借学区+产业+交通+第四代国际社区的优势，唐镇的赢面非常大；

然而过去的8月，唐镇却跌得让人看不懂了。

先是唐镇三兄弟里的仁恒东郊花园，史无前例跌到7字打头，10万+辉煌一夜倾覆；

再是板块标杆绿城玉兰花园，跌到8字打头，相比最高值暴跌250万；

而从中介放出的全量数据来看，唐镇这两大“镇山之作”，更是跌到了7.2万/平的更低水平线！

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唐镇，这是怎么了？还能重回巅峰吗？现在是下手的好时机吗？

扛得住吗

众所周知，小阳春向来是一年一度的XQ房主场，然而浦发罗兰翡丽明明对口浦东最强的“福外+建平”双学区，却为何这般匆忙下场？

浦东遵循产业+学区的逻辑，在张江外溢板块中，原本分流唐镇流量的竞争对手，仅有御桥的建平地杰一所；

未曾料到今年“建平嫡系”大肆扩张，并且专攻张江外溢板块：唐镇、御桥、康桥，每一处都新增了一所建平！

蛋糕的规模既定，分食蛋糕的人却增多了。

御桥建平御山、康桥建平康梧，甚至是唐镇建平培德（玉盘校区）的出现，让对口建平培德（唐龙校区）的“唐镇三兄弟”，愈发不被看重。

正因如此，在今年 3 - 4 月的学区小阳春，浦发罗兰翡丽率先行动，凭借堪如捡漏的房价，破解“以价换量”的流量秘诀，一举击败两位“老牌选手”——梅园三街坊、崮山小区，位列浦东学区成交榜的 TOP3。

可见只要价格合理，对入户年限没有要求的唐镇建平新校，依旧颇受欢迎。

那么 8 月，仁恒东郊花园的崩盘又是出于什么原因？

实际上这半年，上海房价下行已成大趋势，即便不少抗跌板块也未能抵御，相继沦陷，例如联洋的仁恒河滨城、张江的张江汤臣豪园二期、静安大宁的慧芝湖花园……直至今日的唐镇仁恒东郊花园，不过是时间早晚的问题。在大趋势之外，若要论及产业和学区，御桥恐怕得承担一定责任。

唐镇与御桥，存在令人惊叹的相似抗跌特性：

1. 均背靠张江

2. 建平学区

常被一同比较，不过在评论区中，因学区而来的家长，近乎都倾向御桥。

且不论一个建平地杰的存在，就能使御桥得以“安心养老”；此地学区已然成熟，交通颇为便利，位置相较唐镇更是优越不少，据悉近期蒲城热电停烧、垃圾站搬走这两大棘手难题似乎也得到了解决。

再看唐镇，学区毫无成绩可言，其先天所处位置较偏，而且后天的“唐镇三兄弟”离地铁较远，致使业主通勤时苦不堪言。

谈到学区对口，建平御山的出现，使御桥单价达 10 万且表现出色的学区次新房，由原来万科海上传奇的独自支撑，变为如今再有仁和都市花园的共同助力。

前者万科海上传奇，堪称传奇典范。自 2020 年崭露头角后，此地房价持续上扬；今年建平地杰一举成为浦东最强裸考王，在公办学校中唯有与张集旗鼓相当；在“中环+顶流学区+品质次新+产业辐射+商业”等众多光环加持下，跌幅仅为 12%，已然能够跻身浦东抗跌学区前三！

后者仁和都市花园，对口建平御山，在与建平地杰共用校长、紧密关联之后，其热度比起唐镇建平培德更胜一筹；论跌幅也不逊于唐镇三兄弟，同样凸显出了性价比。

抗跌的次新这里存在，捡漏的次新这里也有，对口建平的确定性还颇高；这对于唐镇三兄弟而言，无疑是“学区+分流+房价”的三重冲击！

当然，并非意味着唐镇即将崩盘。实际上，从今年的学区市场表现而言，

唐镇的次新学区房，甚至比御桥更为畅销！毕竟唐镇也具备诸多优于御桥的长处，像是：品质、环境、性价比。

唐镇，乃是上海继古北、联洋碧云、新江湾之后的“第四代国际社区”；众多品牌开发商汇聚于此：绿城、仁恒、保利、浦发、融创、大名城、华发等大牌房企纷纷进驻。浦东的中产改善群体，特别是重视教育的家长，很难避开这里。

就像前面所提到的浦发罗兰翡丽，即便到了 6 月稍有回弹至 8 字开头，但从近几个月的成交量来看，依旧表现出色，遥遥领先于万科海上传奇

只因唐镇的居住品质相较御桥有过之而无不及，然而单价方面却存在 8 万和 10 万的差距；

在 2 万的单价之差面前，即便对面是海上传奇，也不得不退让三分。就在刚刚过去的 8 月，“难兄难弟”仁恒东郊花园虽说同样跌得很惨，但其成交量却陡然上升。

跌幅达 23%，重现了浦发罗兰翡丽“以价换量”的态势，月成交 10 套瞬间就赶上了。依旧是那句话，只要价格合适，就有众多人愿意接手；况且“福外+建平”的招牌，本身就极具吸引力。

建平一变二

唐镇的购房者多为新上海人，他们极为重视学区。值得庆幸的是，唐镇在教育方面的投入毫不吝啬，资源投入力度很大！

此前，以品质闻名板块的唐镇三兄弟（仁恒、浦发、大名城），均为三学区。今年又加入了华侨城，自此三兄弟变为了四兄弟。

幼儿园：东方幼儿园（市示范）；

小学：福山唐城外国语小学（培德校区）；

初中：建平培德实验中学（唐龙校区）

另外，唐镇融创未来城交房，今年对口新添一组双学区：福外（南曹校区）+建平培德（玉盘分校）。这般坐拥两组福外+建平的双学区，在浦东独一份，哪个板块能不羡慕？

虽说建平培德迄今尚未出成绩，但家长毫无疑虑，只因这里优势众多：

1. 福外与建平培德，乃是浦东的响亮招牌；

2. 建平嫡系向来出色，且不断创造佳绩；

3. 分流张江的溢出生源，对口皆是次新楼盘，家长圈层层次高；

4. 学校教学质量上乘，始终默默发力；

据悉，学校校长原是建平高中数学组组长、建平香梅的党委书记，接管建平培德后迅速“三把火”，做出诸多变革：

六年级英语实行走班制，七年级数学走班，依据平时成绩进行区分教学，并定期根据学生学习状况动态调整；

每周的升学仪式采用双语演讲，学校对理科类课程高度重视；

物理和化学提前一年开启学习，整体内容较为轻松，主要让学生先行接触；

校长会将新招的主课老师全都带至建平西校培训，学习建西的教学体系，次年还引入众多经验丰富的名校老师；

种种情形表明，领先的建平培德（唐龙校区），似乎只待明年中考一鸣惊人。

除了这两组堪称最强的双学区，老镇板块还有上海戏剧学院附属浦东实验中学（原唐镇中学），现今拥有“上戏+钱学森班”的双重身份，整体再上新台阶，总归是多了一条选择路径。

除了名牌公办学校，此地还有诸如民办启能东方外国语、上实剑桥、民办更新学校等优质的体制内外民办学校。

今年，体制内的民办启能东方初次亮相，虽说其四校录取率为 12.8%，与正达、未来科技相差无几，然而 33.3%的市重率以及 40.2%的区重率，差距却在逐渐显现，这样的成绩于浦东而言处于二梯队。相较于上一年 6.6 万的学费，其性价比的确不高；不过对于唐镇来说，公民办教育双向繁荣，选择丰富多样，吸引的流量自然也就越多。

短板明显

唐镇是幸运的，一夜之间从张江的溢出区域，变成了张江本身。

可正由于幸运降临得极为猛烈，唐镇仍有待进一步观察。

其医疗和商业配套着实薄弱。

就医疗资源而言，这么多年过去，直至去年才新建了一所三甲专科医院——上海市胸科医院心胸疾病临床医学中心，其余一无所有，要看病仍需前往 6 公里外的张江曙光医院。

再谈商业资源，仅有阳光天地和恒生万鹂广场这 2 个小型商场，连萨利亚的回归都令人欢呼雀跃！所幸印象城正在建设，否则这般生活质量，哪像是在上海居住。难道张江的 IT 从业人员就无需休闲娱乐吗？

还有最为关键的一点，唐镇的住宅供应量极为庞大！其体量至少达 7000 套以上，足以容纳张江好几辈子的打工人居住！

压根不存在稀缺性！这表明，倘若您购置了唐镇的房产，日后想要置换至距离市中心更近之处，或许很难卖出理想的价格。

保租房供应数量大，租售比低。

有人或许会讲，那能够用于出租呀！反正周边诸如张江等产业园的高收入打工人众多，不必担忧无人承租。

但事实上，唐镇二手房的租售比相当低，出租着实不划算。像 17 年的品质小区浦发罗兰翡丽，租售比仅有 1.2%。鉴于租客可能还会砍价，实际租售比兴许会更低一些。

总结分析

当下的唐镇究竟值不值得入手，是众多购房者所面临的困惑。

鉴于浦东缺少价格适宜且界面全新的高端社区，因此市场对具备高品质和学区属性的唐镇住宅极为认可。

并且今年上海新政频出，先是在 1 月 30 日上海宣布外环外放开单身限购，唐镇作为浦东外环外的首要高地，所获利好最为显著；

接着 527 新政施行后，首付大概一百来万便能购置浦发罗兰翡丽的自住两房。对于明年孩子即将升学的家庭来说，这无疑是一场恰到好处的及时雨！

但从长远视角分析，唐镇仅契合在附近工作且有学区与自住需求的家庭。

当未来挂牌量大幅增加后，或许会无人接盘。房价出现大幅下跌的概率极高，保值状况令人担忧。

上班已然十分劳累，如此庞大的盘子究竟是否要接手？倘若日后想要置换又当如何？

孩子完成学业还需数年时间，那时的挂牌量究竟会达到何种程度呢？

选择当下，亦或未来？这无疑是一个需要审慎思考的问题。

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