导 语

在过去的 5 年里，于浦东 24 个板块的涨幅前三甲中，相较于低调的碧云，联洋和前滩始终处于流量的焦点位置。

前者即便楼龄已然高达 20 多年，然而板块均价却位居浦东之首，堪称老将；后者则到处都是次新房，房价在五年内翻倍，迅速崛起成为上海的头部新贵。

由于这两个板块格局相近，并且同时定位于顶级中产社区，所以总是被相互比较。它们地位的瞬息变化，也总是能够轻易触动大家的敏感神经。今天就来瞧瞧，在此次上海楼市的波动里，作为中产学区的两大标志性板块，近况如何？

华二VS进才

华二前滩

既然作为标杆性的学区板块，自然少不了学校之间的相互较量。

在过去的 5 年，前滩价格飙升的缘由，除了各类配套的日臻完善，华二前滩的助力作用也不容小觑。

华二高中在魔都声名远扬，然而其名下迄今仅明确 4 所公办且涵盖初中学段的学校：华二初级（闵行）、华二前滩、华二金山、华二松江实验学校。

其中，华二初虽然表现出色，将华二系的顶级出口成绩拉满，但由于择生源分班，导致两极分化严重；华二金山、华二松实皆位于郊区，前者实行划块摇号，后者今年才首次招生，家长的意愿相对较低；唯有华二前滩占据了天时地利，家长稍作努力便能触及珍稀资源。

就在华二前滩正式公布的那一年，其对口的中粮前滩海景壹号、东方惠礼、晶耀名邸、东方悦耀等热门楼盘，动辄 20 万/平的成交价格，直接抬高了板块的平均水平！

在如此高营销溢价的情形下，华二前滩究竟交出了怎样的成绩答卷？2018 年，华二前滩预初仅招收 58 人，2022 年首届中考，创下华二高录取 8 人，四校八大率 26.9%，市重率 71%的佳绩！

而今年，华二前滩首年地段生参赛，也交出了令人满意的答卷。

90人中考，四校录取率10%，四校八大录取率40%，市重点率高达72%。

四校自招7人（上中2人、华二3人、交附1人、复附1人）；名额到区2人（交附1、华二1），合计四校9人，占比10%。

这样的成绩，足以证明华二前滩在浦东公办学校中处于一梯队的实力地位。

良好成绩的背后，得益于一脉相承的华二血统，纯粹的“华二系”师资力量为学校的迅速崛起助力不少。

早在去年年底，前华二高中校长周彬，出任华二前滩新校长！

需知，原华二前滩校长李志聪，同样是由往届华二高校长转任而来；由此可见华二前滩于华二集团内部的重要程度之高。

进才实验

倘若年轻的前滩板块接纳了众多陆家嘴外溢的金融产业，那么居住在联洋的家长，大抵都是早期的陆家嘴金融从业者。

“周末大人忙于加班，孩子奋力上课”，此乃联洋家庭较为典型的写照。

善于自我激励的高净值家长，为学校提供了大批优质生源，愣是让 08 年方才创建的进才实验小学，跻身浦东二梯队之列。

据了解，进才实验小学不但成绩出色，综合实力亦极为强劲，尤为注重孩子的素质教育，科技教育和管弦乐乃其优势所在。

另外，学校设有一个特色班级，由特长生和教师子女构成。

除了二梯队小学，整个联洋最为引人瞩目的，当属在上海公办中学中排名前十的进才实验中学。据家长透露，进才实验中学在初二时会开展分班大考，前 100 名学生将组成 3 个初三冲刺班；学校每年预录四校八大的约有 20 人，预录进才中学的同样约为 20 人。此外，进才实验小学与中学这样的浦东优质学区搭配，其对入户年限的要求极低。相较于浦东其他动辄要求两年三年的学校，这实在是十分友善了。

这对于落户不久的新上海人而言，极具吸引力。（有关入户年限更多的实际入学详情，具体可私聊。）

不过要留意的是，与华二前滩有别，进才系双学区的孩子在初升高时会出现分流，从进才实验进入体制内的占比实则不高，前些年家长们大多会选择体制外的路线，就连班上也有众多外籍孩子。

进才家长的共性在于，普遍更注重孩子的综合素质，而非一味执着于成绩，不会让孩子成天刷题，而是致力于寻求一种精妙的平衡，以营造家校、孩子家长都较为舒适的状态。

倘若倾向于体制内，华二前滩的优势更为显著，其亲爸爸是华二高，进入后就相当于一只脚已然踏入清北复交；

而且学校传承了华二的教学基因，校长也均由华二高校长调任，家长们不惜挤破头在前滩购置房产，正是冲着这一因素。

不得不说，这两个学区各有千秋，升学理念也颇具倾向性，家长可依据自身状况做出选择。

难兄难弟

前滩与联洋，究竟谁跌得更狠？

在过去的一年里，有关前滩、联洋跌落神坛的传闻接连不断，砸盘的房东以及超低的价格频频出现，就连进才、华二学区也被反复提及。明明是顶级学区、顶级地段加上标杆楼盘，怎么就不行了呢？上涨时相互指责缺点众多，下跌时互相贬低还继续跌，那么相较而言，前滩和联洋，到底谁跌得更惨？我们先瞧瞧造成分流最为严重的三房学区：总体而言，前滩的三房总价对联洋稍占上风，差价大概在 100 - 400 万之间。

前滩“一哥”晶耀名邸，还有中粮前滩海景壹号这两大热门楼盘，其 115 平左右的小三房都有涨价态势，对比 2020 年的成交单价，均上涨了 4 - 7 万/平不等。

同样，以联洋标杆仁恒河滨城三期115平左右房型对标，同样呈现涨价趋势，对比2020年成交单价，上升1万/平左右。

在两个板块实力相当的学区中，面对总价存在较大差异的情况，在这个疯狂但已缺失性价比的市场，也存在着冷静的一面。相较于价格虚高的前滩，联洋在成交量方面显然更为出色。令人感到奇怪的是，从这两个板块标杆三房的成交价格来看，都没有出现下跌的迹象，那么传言中崩盘的究竟是谁呢？

前滩谁先崩

事实上，并非前滩整体垮掉，只是前滩备受诟病的小户型价格下跌了。

前滩超过 50%属于中小套型，致使层级降低。

像东方悦耀、锦绣臻品等众多小区，存在大量 50 - 70 平左右的小户型。

这些小区的二手房成交单价主要集中在 11 - 14 万，是前滩的成交主力，

而买入的人群多数是为了挂 XQ 户口，7 月最新门槛价在 700 万以下。

东方悦耀一房51平高峰期能卖到20万的单价，同户型最新成交止于23年5月，总价降到650万，跌幅高达36%。

东方惠礼47平左右一房，跌幅也较为惊人，不过从成交量来看相对受欢迎。

客观而言，前滩规划错位的小户型之所以最扛不住，主要缘由有两点：其一，其与前滩的定位以及板块的能级不相契合，房价虚高之后必然会回落；其二，由于挂牌数量大，相互之间形成了挤兑。

联洋优势

联洋身处浦东内环内，是新兴之域，在周边被众多老公房环绕的板块中独领风骚。

其鲜有的以优质商品房为主的住宅属性，加之豪宅的聚集，本身就极具稀缺特质。

除了具备整体优势外，各类居住要素的均衡，更是增添了助力：

地段位于浦东内环内，出门即达世纪公园，这在整个上海都属罕见的大型公共绿地；商业配套方面，联洋广场、大拇指广场、丁香国际处于板块中央，每个小区前往都较为便捷。

而且还是整体开发的高品质商品房组成的社区，整个板块内不见一套老房子。

上述几点，单独拎出任何一点都堪称出色，综合起来则更为出众。

截至当下，联洋作为浦东均价最高的板块，稳坐龙头之位。

回顾 2020 年下半年，联洋的标杆项目仁恒河滨城低楼层成交单价已达 15 万/㎡。

随后借了豪宅的东风，价格又大幅上扬。

然而，在这一轮楼市普遍下跌的浪潮中，一方面学区价值被挤去水分，另一方面房龄劣势不断凸显。像板块内的标杆仁恒河滨城，一期房龄接近 20 年，三期也有 16 年，产品稍显落伍。在下行阶段，仁恒河滨城价格有所回调也在情理之中，不过跌幅不大、底线较高。最为关键的是，基本面持续向好，近半年始终领先于板块整体水平。

去年流传的直降1100W成交，只是个别业主砸盘套现的行为，不等于大盘超跌。

这些针刺型房源往往非常难得，一出现就被秒光，甚至不会流通到市场就被小区业主内部消化。

所以说什么超跌，都是难得的福利。

总结分析

总结而言，在楼市处于下行周期时，

前滩价格下跌是源于产品错配，致使板块产品结构进行优胜劣汰；

联洋价格下跌则是由于出现偶然的大体量砸盘情况。

尽管下跌的原因截然不同，但下跌的范围都只是小部分，并非整体情况。

在这两大浦东领涨的板块之中，大面积且品质优良的房源，其价格依旧稳固。

不管是稳如泰山的老牌进才学区，还是走势向好的新秀华二学区，

对于预算充裕的中产而言，均为不错的选择，只不过最终的偏好因人而异。

上海还有哪些具备高性价比的优质学区板块？欢迎在评论区留言，或者若有关于教育路径规划、择区买房、升学择校的相关问题，都可以加我咨询。