导 语

国庆假期的上海楼市，可谓彻底疯狂起来。在 9.29 新政的助力下，看房的人数大幅攀升，新房下订数量超过千套，二手市场在一夜之间被激活，曾经卑微至极的房东，如今竟然也胆敢加价卖房！

据公开数据表明，国庆 7 天上海二手网签达 2133 套，日均为 304 套，同比去年大幅增长 100%！伴随“银十”转为“金十”，众多板块随之活跃起来；像跌幅最为惨重的学区老破小板块——潍坊，便迎来了一轮触底反弹；10 月起初的 5 天售出 21 套房子，平均每日 4 套，房价也较腰斩后的最低价上扬 10%。

出乎意料的是，浦东均价最高的板块——联洋，居然也处在了风口之上。据中介反馈，在 9.29 至 10.7 这 9 天里，联洋总计成交 28 套房源，平均每日 3 套。然而从成交数据来分析：此次板块主力仁恒河滨城仅成交 4 套，尚未完全发挥实力，热度反而分散并下沉到了天安花园、联洋花园（三期）、吉云公寓等其他小区。没有别的原因，这些小区在这一轮价格战中“火力全开”，多数的成交价都已创下新低。

至于仁恒河滨城，低价房源早先消化的差不多了，目前价格比较坚挺，未来可能会有新的一波价格行情。

回暖因素

就在刚刚过去的 9 月，联洋传出了抛盘现象严重，甚至出现砸盘的情况；其中最大的舆论焦点当属仁恒河滨城 1 期：一套面积为 305 平的复式，除去 80 万的车位，最终成交价仅为 2020 万，致使房子单价低至 6.63 万，这是仁恒近 9 年来的最低成交单价

仁恒 1 期上一次 300 平房源的成交记录还停留在 2015 年，当时的成交单价达 7.5 万；

怎料 2024 年竟会跌至 6.6 万，连倒退 10 年的水平都不及。

然而这种令人匪夷所思的“大幅砍价”情况，联洋并非个例，整个楼市皆如此。

自今年起，上海总价在 2000 万以上的房源，议价空间达到 8 - 10%左右；也就是说，2000 万的标的有 200 万的砍价余地、3000 万的标的则有 300 万的砍价空间，这还只是平均水平。

早在 527 新政时，仁恒 2 期也曾有过 1 套 265 平的笋盘，最终砸盘直降 700 万，议价率飙升至 20.5%！

也是自那时起，联洋便刮起了风。紧接着到来的 6 月，仁恒河滨城 1 期成交 17 套，与 23 年 6 月成交的 5 套相比，直接增长三倍；然而，成交量的火爆，与成交价的低迷，形成了鲜明的反差。3 - 4 月时，仁恒 1 期的成交价还稳定在 12 万/平；527 新政成为第一个降价转折点，到 6 月成交价陡然下跌至 11 万/平；甚至 7 月降至低谷，为 10.2 万/平；眼看就要跌破 10 万了......

回顾 20 - 21 年楼市大幅上涨的时期，最大的赢家并非浦东陆家嘴、浦西新天地，而是涨幅接近 30%、成交价高达 18 万的联洋；待到 23 - 24 年楼市大幅下跌之时，许多人只看到天天出公告的前滩，又有谁留意到联洋的标杆仁恒河滨城几近跌破 10 万，成为上海跌幅最大的中产板块。那些在 20 - 21 年峰值高位购入仁恒的基金经理们，当下正面临资产缩水的难题，再遭遇楼市普遍下跌的浪潮，只能以 35%+的跌幅“一键去库存”；而这几轮联洋的新买家，也正在经历一轮大换血，这里已不再是金融大佬的汇聚之地。眼看着标杆惨跌，整个联洋的吸引力大幅降低，为何在这一轮国庆新政下，“排头兵”还能够发力？仁恒又“重新崛起”？联洋这种“黑红”的特质，到底是如何形成的？

进才实验中考

联洋 IP 属性的构成，仁恒、基金经理自不必说，进才实验也必然占有重要位置。整个板块的众多小区大多对口上海示范园、二梯队小学以及一梯队初中这样的三学区“王炸”组合，即东方幼儿园、进才实验小学和进才实验中学。在当下的上海教育界，最为关注初中学区，浦东“摇一代”中考经历了一轮大洗牌：“老牌五虎将”已然解体，张集和建平地杰平分秋色，华二前滩强势崛起，进才北成功逆袭建平西；而一直备受期待的建平枣庄、建平西、建平张江、上实东、洋泾菊园等校出现较大差距，均被挤到队伍后端；可又有谁留意到在角落里暗藏的另一大赢家——进才实验？

作为老牌公办五虎将之一，进才实验近期花式晒出喜报，将每一位毕业生的去向逐一公布。总结而言：“2024 年进才实验中考人数 421 人，四校（含四分）录取 39 人，四校率达 9.3%；四校八大率为 13%，市重点率 49.6%，区重点率 77%”。相较去年，整体呈稳中有升之势；那在整个浦东相较，其表现究竟如何？

若以市重率进行排名，进才实验 49.6%的比例超越了进才北，仅位居张集和华二前滩之后，成功位列浦东公办前三；若以 700+高分培优率排名，无非是前排再加上竞争对手建平地杰，进才实验仍能排在浦东第四；即便论区重率，77%的数据也能跻身浦东公办前五。也就是说，不管孩子是牛娃还是普娃，选择进才实验，初升高都较为稳妥。

当下，浦东建平与进才两大派系的新领军者，皆已发生变更。

倘若说已然改朝换代的建平系现由建平地杰引领；那么与之抗衡的进才系，则由进才实验领衔。

两校规模相近，毕业生均在 410 人以上，市重率 49%相差无几，唯一的差别在于建平地杰 700+高分的占比，要胜过进才实验。

这与建平地杰不仅有对口地段生，还接收了民办最强福外和公办最强明珠 C 的优质生源有关；相比之下，进才实验的生源几乎都源于地段对口。

进一步证实了联洋在生源方面具备优势，绝非处于劣势。

而且，联洋还有极为难得的一点，即这里的房龄相近，户型面积设计大致处于同一水平，最小面积为 70 平，总价约 700 百万。

其一，这里不存在拉低板块均价的房源，此乃联洋稳坐浦东头部的根本所在；

其二，在此购房的皆为中产，生源的下限颇高已是明摆着的事实。

除了成绩与生源之外，进才实验还拥有两大关键利器：

① 不受年限限制

买房落户就能入学，这一优势对于联洋的重要性不言而喻。2024 年，进才实验中学发布招生简章，表明与 2023 年相同，依然不受年限限制。反观建平地杰，已达到 25 年要求 4 年年限的严苛程度；就连实力最强的张集，近日也有小道消息传出：明年学生数量已超标，部分已转移至张军杰校长兼任的上中医附属浦东实验，后续或许会施行落户限制。

至于华二前滩，位于泡沫板块前滩，且中考才第二年，仍需进一步观察；而无论是老牌公办五虎将，还是摇一代公办新格局，均凸显了进才实验“不要年限”的优势。伴随人口升学压力从幼升小转向小升初，这一优势还会不断扩大。

由此可见，联洋能够持续吸引中产家庭在此购置房产；而且“摇民办大概率能回”的双重吸引力，成为精英家庭教育的不二之选，在整个浦东都无可匹敌。

② 不要求“五年一户”

2024 年，在要求五年一户的初中里，建平西、建平地杰、建平实验、进才北皆榜上有名。有意向选择建平、进才初中的家长，进才实验的门槛是最低的。这表明：即便上家孩子仍在就读，房子卖给下家，也不受五年冷静期的约束，能够无缝衔接报名入学，这也是联洋流动性良好的重要原因之一。

此前我曾对家长进行过采访，其称进才实验的风格，于浦东而言并非极为鸡血。家长们通常更注重孩子的综合素质，并非一味执着于成绩，不会让孩子整日刷题；就连孩子的读书路径，在此处也更为多元，众多孩子会选取体制外路线，在一定程度上实现了分流。公办一梯队、生源下限高、入学门槛低、确定性高以及双向升学通道，这里的每一个要点单独来看，都能够吸引众多家长，叠加在一起更是所向披靡。

仁恒成交量

联洋，其房价在浦东一枝独秀、持续火热的关键因素是什么？

倘若只能择其一，答案必然是仁恒河滨城。

别看联洋此轮新政下的火热成交貌似与仁恒关联不大；论及成交热度，仁恒早就一飞冲天！

截至 2024 年 9 月，整个联洋的成交量达 338 套之多；其中仅仁恒河滨城就成交了 129 套，占比高达四成。

仁恒 1 - 3 期最为热门的，当数跌幅最大、挂牌价最低的仁恒河滨城 1 期，52 套的成交量堪称惊人，要知道 2023 年 1 期全年的成交量也才 51 套。这意味着，今年仁恒 1 期 9 个月的成交量已然超越 2023 全年！2 - 3 期成交量稍显逊色的背后，也暴露出联洋最大的问题：楼龄普遍超过 20 年，楼龄越长跌势越猛。例如，仁恒河滨城 1 期与 3 期有着 5 年的楼龄差距，反映到市场上，挂牌价差达 1.7 万/平。

当然，由此断言仁恒崩盘则过于夸张，正如开篇所述，仁恒在抛出一批降价成交或存在缺陷的房源后，当下已止跌回升，房价再度稳固。毕竟联洋的定位能够从较高品质的普通住宅提升至第二代国际社区，全得益于仁恒的加入从而实现瞬间飞跃！而对于住宅有着深刻认知的仁恒，除了自身具备品质、物业、绿化、配套等优势外，在选址方面同样眼光独到，押注学区从未失手，多重优势叠加，就这竞争力在整个上海都处于领先地位。

在整个联洋地区，除去顶流的仁恒，在二梯队中，联洋年华可谓是一匹黑马。9 个月内成交了 28 套，是除仁恒之外表现最为出色的小区。其缘由在于总价较低，1050 - 1200 万就能购得南北通的 2 改 3 房，今年这种户型成交超 20 套，这是业主们的选择。

另外，天安花园 、当代清水园、华丽家族、水清木华等小区的表现也均不错，成交量可观，且与挂牌量成正比，具有良好的流通性，皆是本轮国庆假期的主要抛盘力量。

总结分析

联洋作为二代国际社区，于房产领域极具典型性；此次联洋的市场波动，折射出一个关键要点：

对于中产阶层而言，以适宜价格购得优质房产意义重大。

纵览浦东内环，表现出色的板块众多，然而能与联洋在宜居方面相抗衡的板块，竟无一个。

陆家嘴工作气息浓厚，不过其与源深、洋泾存在相同弊病，多以老公房为主，城市界面不连贯，不适宜居住；

花木品质最优的绿城，房龄已然偏老；杨东的仁恒公园世纪虽好，怎奈供需失调；碧云虽宜居，可别墅注定只是少数人的选择......

唯有联洋，在地段、商业氛围以及宜居程度上，于浦东均位居前列：

其是唯一一个整体开发的商品房改善区域，不存在老破小的拖累，更有豪宅汇聚，这本身便具稀缺性；

出门便是世纪公园，这在整个上海都属罕见的大型公共绿地；

在商业配套方面，联洋广场、大拇指广场、丁香国际，均处于板块中心，每个小区前往都较为便捷。

作为超级 IP，联洋房价一旦下跌，排队入场的客流便开始成倍增长；顶流仁恒售罄后，二梯队小区排队售房但成交依旧火热！

由此可见，不论是仁恒还是整个联洋，始终处于稳健扎实、流通性强的态势，如今，在摇一代中考验证之下的进才实验学区，也成功在浦东公办中占据前五的位置；联洋，显然已成浦东内环学区自住的巅峰！

新政在降首付、优税收、松限购等方面发力，使得学区板块的分化愈发显著。在上海浦东新区，还有哪些优质的板块，其学区出色、房子优质？最低门槛价是多少？倘若您对于择区买房、学区板块、升学择校的相关问题存在不清晰之处，或者想要了解其他方面的情况，都能够来线下与我交流。