这几天大家蛮期待10月份的楼市数据的。
毕竟9月底出了那么多力度比较大的政策，如果10月份的数据再不好转，那就说不过去了。
今天，数据发布了。
果然如大家所料，从销售到房价，都有所好转。这对于提振当前市场信心，非常重要。
接下来，如果想保持这种态势，政策不能停。
房价上涨城市数量增加
今天上午，国家统计局发布了2024年10月份70个大中城市商品住宅价格变动情况，以及2024年1—10月份全国房地产市场基本情况。
先来看房价。
2024年10月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有7个，持平的城市0个，下降的城市63个。
虽然说9成的城市新房价格还在环比下降，但值得注意的是新房价格环比上涨的城市数量已经开始上涨，并且房价上涨的城市数量创下近半年来新高！
10月份新房价格上涨的7个城市分别为：太原、沈阳、上海、厦门、深圳、平顶山、桂林。
10月份，二手住宅环比上涨的城市为7个、持平的城市为2个、下降的城市为61个。
二手住宅价格上涨的城市数量，是2023年7月份以来的新高。
从房价层面，可以看出10月份的变化。
从销售层面来看，2024年1-10月新建商品房销售面积同比下降15.8%、销售额同比下降20.9%，降幅分别较1-9月收窄1.3个百分点、1.8个百分点。
1-10月房地产企业到位资金同比下降19.2%，降幅较1-9月收窄0.8个百分点；10月份房地产开发景气指数92.49，较9月份上升0.09个百分点。
可以看出，房地产销售、房企到位资金、景气指数，也在好转。
相对来讲，全国房地产开发投资则在继续下降。1-10月份的降幅为10.3%，较1-9月扩大0.2个百分点。这主要与当前各大房地产企业依然以去库存为主有关，新增投资在放缓。
整体来讲，9月底这一轮政策出台后，对于市场带动的效果还是比较明显的。
西安新房、二手房价格齐降
接下来我们关注下西安。
熟悉西安楼市的朋友都知道，西安的市场不管是回暖还是降温，总要比其它城市慢半拍。
这一轮，也是如此。
2024年10月份，西安新房价格环比下降0.6%、同比上涨0.7%，二手住宅价格环比下降0.9%、同比下降7.7%。
这是2023年以来西安新房价格首次出现环比连续下降，二手住宅价格则已经连续环比下跌12个月，如果剔除2023年10月份涨幅0%之外，二手住宅价格则已经环比连续下跌17个月。
西安二手住宅7.7%的同比跌幅，意味着过去一年二手房价格每平米跌个一两千很很正常。即使是二手房价格最为坚挺的港务奥体板块，实际上今年以来也开始下降。
至于西安新房价格的下降，大家有更直接的体会。今年以来，一平米下调个三四千推出特价房、工抵房的项目非常多，还有更多的项目除了给出优惠之外还买房送车。
即使是表面上房价下降不明显的板块，实际上也是一中暗跌。因为，同样的价格在今年可以买到更好的房子。
面对市场下行、房价下跌，不同的项目推出了不同的应对策略。有的项目给老业主赠送封阳台、车位抵扣券等，有的项目对项目品质进行升级，以此降低对老业主的心里影响。
当然，我们还看到一种方式，那就是面对房价下跌，项目坚持价格不下跌，而采用推出精装包，降低精装包价格的方式，实现变相的毛坯价格回调。
实际上，当前大部分项目还正在面临交付的考验。
因为目前交付的项目，时间往前推3年，基本都是2021年左右拿的地，属于地价高点时拿地，高价拿地后遭遇限价等政策，因此有的开发商为了确保利润，就采用了降标的方式。降标、房价下跌双重因素叠加，使得业主的不满情绪进一步增加。
接下来，楼市怎么走？
10月份已经成为过去，我们更应该关注接下来的楼市。
从以往政策出台后对市场的影响来看，带动作用基本也就只能维持1个月，然后市场又会被打回原形。
要想保持楼市回暖，保持10月份的态势，政策不能停。
就在本周，三部门联合发布了涉及房产交易税费的相关政策，其中最重要的就是90-140㎡的房子契税下调。这个时候，最尴尬的就是143㎡左右的，接下来就看开发商如何来应对。
除了契税政策调整之后，这几天还有一个政策将对接下来的房地产行业产生比较大的影响，那就是运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。
按照政策，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
目前的存量土地，主要集中在两类房企手中：一类是暴雷房企，之前拿地后无力开发；一类是城投公司，前两年托底拿地，拿地后并未开发商。
收购存量土地之后，对于房企而言，手中的到位资金就增加。到位资金增加后，就可以实现保交付、继续投资，从而使得市场形成运转。
当然，收购存量土地的资金什么时候能付到企业手中，还需要观察，这一点非常重要。
