西安应该是全国各大城市中“第四代住宅”最卷的城市，没有之一。

短短3年时间，西安的“第四代住宅”经历了从起步到遍地开花、再到设计层面不断突破的过程，吸引了外地同行纷纷来到西安考察学习。

特别是进入2024年之后，西安的“第四代住宅”露台尺度不断实现突破，有项目露台进深已经达到了5米！

真的可以说是没有最卷，只有更卷。

从1米5干到5米

虽然说在此前万众曲江项目、泾河产发在泾河的项目就已经采用了错层露台设计，但西安刮起“第四代住宅”风是在2022年以沣華九里亮相为标志。

西安市场上的“第四代住宅”，最大的特点就是通过奇偶层错层露台设计，实现了空中院落，进一步提升了实际可以使用的面积。并且这部分露台面积一般是赠送的，也就无形中提升了得房率。

沣華九里当时之所以这么设计，有一个重要的原因是这个项目2021年上半年西安土地市场高点时拿地，楼面地价成本高达1.25万元/㎡左右，截止目前依然是沣西“地王”。

因此，项目必须寻找到一个同区域其它项目不具备的卖点，从而支撑起其售价，从而在市场竞争中能够占据优势。

由此也就有了“第四代住宅”的这种产品类型。

沣華九里亮相之后，西安市场上其它项目也开始在思考是否要采用同样的设计。

当时，西安市场上出现的“第四代住宅”露台，大部分进深在1.5-2米，西安有的区县在这种大面积赠送层面的审批是比较谨慎的，开发商当时也更多是通过变相的方式实现突破。

这两年，楼市下行市场环境之下，各区域在赠送露台的审批尺度方面也越来越宽松，以此来通过更多的得房面积吸引购房者。

在这个过程中，露台的进深也不断实现突破，能金区的永晖文檀府小户型的露台进深做到了2米6，高新CID的越秀铁建樽樾的大户型将露台进深最大做到了4.5米……双露台等设计，也开始在市场上出现。

到了今年下半年，保利天瓒亮相，直接将214㎡、243㎡的露台做到了约5米的进深，整个尺度感让看过的人都感到喜欢。

这还没完，这几天亮相的高新玖号院，直接将143㎡的南向露台做到了约4.6米进深，北向还有一个进深约3.6/3.75米的露台，实得面积高达约205㎡；185㎡的户型露台进深5米，也是双露台，实得面积达到了约270㎡左右。

从1.5米到5米，露台尺度的不断加大，不但需要政策层面的支持，同时也需要的是设计层面的不断突破，毕竟要考虑安全、采光、日照等因素。接下来，肯定还会继续有新的突破。

西安这几年走了两个极端，前几年的时候阳台计全面积导致一段时间内西安的房子是没有阳台的，然后这两年是露台赠送面积越来越大。

“第四代住宅”的争议

对于购房者来讲，露台赠送面积越来越大是件好事情，反正是赠送的不要白不要，并且生活还有了更多的想象空间。

但不可否认的是，在西安从“第四代住宅”诞生的那一刻开始，这个过程中就一直充满着争议。

第一个争议点在于：小户型是否适合做“第四代住宅”？

大户型产品室内有足够的空间来满足日常生活的需要，因此室外的露台可以承载更丰富的生活想象空间。并且大户型往往有专人在打理日常，包括露台，因此更适合做“第四代住宅”产品。

而小户型就不一样了，对于刚需、首改家庭来讲，室内多一个房间可能会比室外多一个露台更为重要，功能性一定是第一位的。由于室内面积有限，因此室外的露台很有可能用来堆积杂物的空间，而远离露台设计的初衷。

第二个争议点在于：西安的天气是否适合于“第四代住宅”？

作为北方城市，西安东冷夏热，并且春天经常出现沙尘天气、冬天出现雾霾天气，到底是否适合开放式的露台，这也是需要面对的一个现实考验。毕竟，按照现行的规定，露台是不能封的。

第三个争议点在于：安全、隐私、采光等现实。

露台的进深越做越大，这对于下面一层采光、日照的影响是无法避免的。并且楼上、楼下两户的露台错层后，所带来的隐私、安全等现实，也是大家的担忧点所在。后续还会存在使用过程中的环保等问题，当个人喜好与城市环保产生冲突时如何处理，这些都是需要面对的。

第四个争议点在于：是不是所有的项目都适合做空中露台？

露台的初衷，是为了实现更好的视野、空中的院落生活，紧挨公园的项目最适合做这种产品了，确实可以实现更佳的生活舒适度。有的项目，本身楼间距比较小，再加上小区旁被建筑遮挡，此时是否还适合做空中露台，就存在争议了。

所以说，“第四代住宅”在西安一直是存在争议的，有人喜欢，就有人担忧，并且都是有其合理性。即使是在开发商层面，对于“第四代住宅”也是存在争议的。只不过在现实中，当周边的项目都做“第四代住宅”产品有露台赠送时，你的项目没有，那就缺少了点什么，不得不向市场大环境妥协。

这两年，西安市场的卷，不仅仅是露台，小区大门、小区会所、架空层、外立面都是越来越卷，不断卷出新高度。

实际上，不管是“第三代住宅”，还是“第四代住宅”，更好的环境都是需要小区业主的共同维护。只有大家共同努力，小区环境才能更加美好！