降低挂牌起始价格，以此实现溢价成交，从而提升土地市场、楼市信心，这是西安各大区域目前普遍采用的策略。

这一次，灞桥1宗百亩住宅地块，在连续两次流拍后，再次降低挂牌起始价格后进行出让，这一次能成交吗？

第三次出让，再次降价

今天，西安发布了一宗开发用地出让公告，该地块编号为BQ2 -19- 112。

这块地，可以说是一宗一路坎坷的地块。

先来看一下这块地的基本信息。

该地块位于灞桥区柳莺路以北，柳烟路以西，规划路以南、以东，土地面积118.994亩（住宅116.293亩、商服2.701亩），土地用途为住宅、商服，容积率2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高80米，地上计容建面198250平方米。

地块内需要配建5400平方米幼儿园、500平方米社区办公（含党员活动室50平方米），建成后无偿移交给灞桥区相关部门。

之所以说这块地一路坎坷，是因为这一次是该地块第三次出让。

2022年4月份，该地块第一次进行挂牌出让，挂牌起始价为15.27亿元，竞买保证金3.1亿元，最终无人竞买而流拍。

2023年11月份，该地块第二次进行挂牌出让，在地块各项指标没有变动的情况下，挂牌起始价下调为14.87亿元，竞买保证金3亿元，但最终依然以流拍收场。

这一次，地块各项指标依然没有发生变化，但挂牌起始价下调到了12.217亿元，竞买保证金2.45亿元。

从15.27亿元一路降低到12.217亿元，降价幅度高达3.053亿元，可以看出这块土地的出让诚意。

按照这一次12.217亿元的挂牌起始价计算，折合地价1026.69万元/亩起，楼面地价6162.42元/㎡起。

从这块地所处的位置来看，处于西安城东绕城高速内，紧邻灞河，向东200多米就是灞河，生态资源优势非常明显。

同时，地块向西不到500米就是灞桥区东城第六小学、南侧隔着绕城高速就是东城第二学校，距离西安滨河学校也是仅有1000米左右。

不过需要注意的是，虽然说这个板块的项目都将西安滨河学校作为区域内最大的卖点之一，但西安滨河学校目前是民办学校，跟周边的学区目前是没有任何关系的。

其它配套方面，该地块周边有地铁1号线、6号线、9号线的终点，在西安纺织城客运站，但都有点距离，距离地铁站在2公里以上了，距离最近的大型商业是华阳城，也在2公里左右。

另外，周边目前还有三甲医院唐都医院、东北角一路之隔的崔振宽美术馆等医疗、文化配套。

这一次能成交吗？

在西安楼市各大区域中，灞桥板块虽然说也吸引了中海、龙湖、三迪、保利等品牌房企进驻，但一直属于不温不火。

这一方面与这几年西安的城市发展有关，另一方面也与灞桥的发展有关。

灞桥紧邻的是浐灞国际港，港务区凭借更好的城市界面、更优质的配套、更好的住宅产品，这几年几乎虹吸了整个大城东板块的购房客群，这其中就包括灞桥，必然导致区域内的需求降低。

同时，作为西安的交通枢纽之一，灞桥这几年也缺少大的项目落地能够给城建方面带动，医疗、教育等更多是吃之前的老本，也就对购房者的吸引力降低。

灞桥的土拍高光时刻应该是2019年下半年到2020年初，这个时间段也正是西安土地市场最火热的时候。

2019年7月底，中海地产以溢价率81%拿地80亩，综合土地成本楼面地价在9000元/㎡左右；2020年3月，三迪又以67.64%、65.03%的溢价率在灞河东岸连续拿地2宗，楼面地价“8000+”！

但随后，虽然说2021年龙湖、中铁一院逸博置业先后在灞桥拿地，但都是底价成交。

而回顾进驻灞桥的大牌房企，项目销售其实也都表现平平。

中海云锦一直卖到了现房销售，龙湖星河学樘府也是平销，三迪灞河壹号更是惨不忍睹……在灞桥拿地的房企中，卖的比较好的应该是保利林语溪、保利熙岸林语，更好赶上了市场最好的时候。

至于其它拿地的房企，灞桥城建、纺织城建设2022年6月份拿地，楼面地价分别为7703元/㎡、7692元/㎡，到现在项目还没亮相。今年7月份西安发布的存量住宅用地信息中，这2宗地给出的未动工原因是：开发企业资金短缺。

而如今，紧邻灞桥城建、纺织城建设，此次出让的这块地，楼面地价只有6162.42元/㎡，这让曾经高地拿地的项目更是难上加难。

此次出让的这块地还有一个特点，那就是要求绿地率不小于40%，而西安目前住宅市场上的项目绿地率普遍为35%，更高的绿地率无疑对于开发商来讲是更大的挑战。

按照计划，这块地的挂牌期间为2024年12月18日至12月31日，将成为2024年最后一拍。届时能否成交，值得关注！

除了此次挂牌出让的这宗119亩的地块之外，其周边还有3宗地也曾经挂牌出让而流拍，后续大概率也会降低挂牌起始价后重新出让。