公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲盒

大飞楼市 2024-10-18 10:16:13

上海楼市以旧换新,

南京继买房可落户之后,时隔四天,又出南京都市圈九城公积金互认互贷政策,

然后资源自然部更是发文称:住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增住宅用地出让,

虽然这些消息每一个都值得详细的说一说,但我个人觉得有一个消息更值得说。

因为这个消息如果全面实施的话,对于咱们买房更加有利,价格也更为明确,信息也更为公开化。

那就是广东肇庆市范围内商品房,实行按套内面积计价宣传销售!注意,不是取消公摊面积,仅仅是按照套内面积来计价销售。

比如,一套房子建筑面积100平,公摊为25%,均价1万元,总价100万,现在按套内面积来销售,总价还是100万,面积为75平,均价为13300,

其实销售总价并没有变化,甚至新房价格反而升高了,而好处却是跳过了公摊,

严格来说公摊并没有特别大的坏处,他不像预售制度能够直接导致烂尾,公摊反而丰富了小区的公共设施,

那为什么我们还反感公摊?主要是公摊有两大坏处,

一是,不好测量,套内面积相对来说个人还好测量,但是公摊个人是很难测量的,因为它包括的项目特别多,非常杂乱,还没有一个特别详细的标准。

虽然在交房之前有专门的测绘公司,进行实地测量,拿到测绘报告以后才可以办证,但普通人是很难看到测绘报告的,所以测量公司和开发商稍微有一点猫腻,哪怕错一个百分点,对于一些房价高的区域或者对于一些大的小区,中间的差值很可能用千万或者用亿做单位,所以公摊信息非常不明确,很容易被利用。

二是,很容易重复收费,刚才咱们说了公摊的占比非常复杂,并且还没有特别详细的标准,这就相当于有了漏洞,一些黑心的开发商,就会利用公摊重复收费,

比如把消防应急场所化成公摊区域,等交房以后他再改成车位,就可以二次销售,购房者相当于付了两次钱,第一次是公摊的钱,第二次是车位的钱。所以公摊不可怕,可怕的是背后的利用点太多了,

再给大家举一个例子,2021年山东青岛有一个叫做维多利亚的楼盘交付,111平的房子,然而实际面积只有60平左右,公摊占了50平,将近一半了,

这件事情当时闹得也是沸沸扬扬,很多业主感觉被欺骗了,而开发商的解释却是,由于楼栋是超高层墙体加厚了,公摊自然变大了,这就是开发商钻了公摊的空子,让购房者进行买单。

然而现在广东肇庆市按套内计价来销售,虽然后期有可能新房的均价有所提高,但是有建筑面积和套内面积进行计价对比,最起码可以减少公摊的不透明性,对于购房者而言,这也属于明码标价,

同时还有一个问题,公摊既然这么麻烦,为什么不取消公摊?

一部分原因是之前房地产不断上行,买完房以后,房子还没有交付就已经开始赚钱了,很多人不在乎这一点,并且开发商也比较有底气,因为你不买,有人愿意买。

另一部分原因是公摊确实可以增加小区的品质,公摊越大证明小区的配套设施越多,越宽敞,当然了,那些公寓楼或者超高层除外,因为那个纯属是因为消防要求而变高的,因为楼层越高要求的上下通道越多。

当然了,随着房价越来越高,公摊面积越来越大,很多人也在进行对比,这个所谓的改善配套设施值不值,

比如,公摊同样是20%,但是县城的房价和一线城市的房价天差地别,但是配套能做到天差地别吗?

就和现在很多人吐槽中介费一样,县城你收两个点,一线城市你还收两个点,但是两个区域的房产交易复杂程度和服务程度能差这么大吗?

其实说来说去还是性价比,不是说不能接受公摊,而是很多人感觉公摊越来越没有性价比了,

当然了,我看现在也有很多人说公摊和房价的问题,比如取消公摊,房价可能下降,这个其实并没有直接性的关系,这只是改变了计价方式,并没有改变供需关系,

并且我们都知道房价里面大部分的占比是面粉价格,面粉价格调整,并且供需关系的改变才会对房价有更直接的冲击。

高层现在不断强调当下房地产市场供需关系发生重大变化,所以现在很多城市的房价在下跌。

不过话又说过来,现在的房产市场已经进入了买方市场,我们已经看到了一些信号,正在偏向于买家,比如针对预售制度,很多城市在探索现房销售,公摊现在也出现了套内计价销售的形式。所以随着供需关系的改变,市场正在向购房者偏移

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