日前，市城发集团与K11 Group Limited签约了K11艺术购物中心运营项目。

当前，对比郊县及周边城市，温州商业领先不多，吸引力有限。招引K11等高端商业，有助于温州城市吸引力提升。

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

温州人，对温州城的认同感，这些年似乎没有增强。

网络上，很多郊县温州人，说不觉得自己是温州人，从小到大没来过温州市区几次，方言、习俗也不通，与他们的成长、生活无关，缺乏归属感。

温州常住人口已高达约976万人，但温州市区街头人流量不大。有人说，温州更多人口在郊县，市区人口不到全市三分之一，街头人流量当然不大。

事实上，一座有吸引力的城市，核心城区街头的人流量，必定包括大量周边消费者、游客、商务人士，实际管理人口大于常住人口。

倘若郊县、周边城市居民，经常来温州市区走走、逛逛，温州核心城区街头的人流量能不大吗？

如果有更多郊县、周边城市居民愿意前往温州市区定居，尤其是吸引富豪前来温州市区购置豪宅，才能为温州楼市提供源源不断的支撑力。

来温州市区定居之前，必定会经常前来温州市区购物、娱乐。

郊县温州人、周边城市居民到温州市区消费、定居，当然有，而且不少，但不代表温州市区对郊县、周边城市吸引力很大。

更多郊县温州人、周边城市居民，还是不太常来温州市区，也不太熟悉，缺乏认同感。

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温州市区，到底要怎样才能吸引更多郊县温州人、周边城市居民？

肯定有人说产业，但产业并非针对特定区域的人。一座城市也不可能涵盖所有产业，更不可能涵盖所有人群。

更重要的是，优质产业必定落户在优质城市。想要吸引优质产业，必定要先成为一座优质城市。而优质的城市，离不开优质的配套设施。

温州需要哪些优质配套，才能吸引更多郊县、周边城市的人前来？交通、教育、医疗、商业。

比如，他们乘坐飞机需前往温州龙湾国际机场，有时乘坐高铁也需前来温州南站换乘。通达城市及班次更多，生活在温州市区更便捷。

更发达的轨道交通、城市快速路、高速公路，也有利于吸引郊县、周边城市居民前来温州市区。

温州的医疗水平全省前列，附一医、附二医能吸引大量浙南闽北患者。生活在温州市区，能就近享受更好的医疗。

但是，他们往往只去机场、医院，完事就撤，不会久留，更没深入温州核心城区，产生不了多少消费，更谈不上对城市的熟悉。

鹿城区的基础教育同样全省前列，优质学区房很热。大量永嘉等郊县居民，喜欢前来鹿城购置学区房。不过，优质学校名额有限，学区房门槛很高，不具普适性。

可见，以上配套很重要，但对大部分人并非高频次。真正覆盖人群广、频次高、深度融入生活的配套，是商业。

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商业是城市的重要载体。一座城市的市中心、地标，都建立在商业发展之上，与市民生活息息相关。

当温州市区有了更发达的商业，就能从生活的方方面面，吸引郊县、周边城市居民前来温州市区消费，让温州市区融入他们的生活。

比如，两座万象城，及印象城MEGA个别品牌，能吸引郊县、周边城市居民前来消费。在他们停车场，偶尔会看到浙J、闽J等车牌。

不少郊县居民新房装修时，购买家居类产品，以及订婚、结婚前的采购，会前往温州市区。

就连温州火车站前的服装批发市场，都能吸引一些郊县居民前来采购。

接下来，当山姆会员超市开业，必定也有大量郊县、周边城市居民前来消费。

但是，温州市区的商业发展水平依旧不高，连外来便利店、星级酒店品牌都很少，没有知名品牌游乐场、米其林餐厅、重奢品牌，也没有一座现代化商圈，从而对郊县、周边城市的吸引力很一般。

像如银泰城（银泰百货）、吾悦广场、万达广场、宝龙广场（曾经）等，乐清、瑞安、平阳、苍南都有，台州、丽水、宁德也有，甚至还有好几座。

很多进驻温州市区不久的热门品牌，也很快会下沉至郊县、周边城市。

那么，郊县、周边城市居民，何必来温州市区消费？甚至一些乐清中北部居民，有时去台州消费。

还有不少郊县居民去宁波、杭州等城市消费，认为这些城市品牌更全，可以一次性逛个遍。

即便来温州市区消费，很多郊县居民也仅停留在市区高速口附近的商场、市场，消费完就走，没有深入市区。

商业发展水平，也能一定程度上反映这座城市的发展水平。但温州的商业发展水平，却落后于城市发展水平，掩盖了真实实力。

面对郊县、周边城市，温州的商业发展水平虽然领先它们，但领先不多，没能形成降维打击。在此情况下，郊县、周边城市居民，自然就近选择消费场所。

而仅靠市区300多万常住人口，再除去一些缺乏消费实力的，规模有限，很难把温州的商业继续做大做强。

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如今，年轻人选择城市，不仅看工作机会、发展空间，还看这座城市是不是“高大上”，有没有意思，好不好玩。

中心城市想要对郊县、周边城市产生吸引力，必定是一座比县城更多元、更精彩的大都市，而非只是县城的放大版。

更现代、更时尚的商业，有更高端、新潮的品牌，有更多样化的娱乐活动，有共同爱好的人举办的社团，能看到更多的音乐节、演唱会、体育赛事、节庆、展览等，正是年轻人喜爱的丰富生活。

而这样的商业形态，并非一座孤立的商业综合体能做到，而是需在核心地段集聚城市综合体、形成现代化商圈，产生1+1＞2的化学反应，构成城市商业魅力。

当郊县、周边城市居民来到温州市区，若能感受到更繁华、更时尚、新潮的生活方式，自然会被这座城市吸引，愿意多来消费、融入城市，说自己是温州人也更有面子。

若从小就经常被父母带着来温州市区玩，读书后经常和同学来温州市区玩，形成习惯甚至依赖，就会对温州城更熟悉，更有认同感。等读大学、就业、选择定居城市时，优先考虑温州市区的可能性就会更大。

温州不仅要满足温州本地人的消费需求，还要满足有发达国家、一二线城市生活经验的人的消费需求，以及外来人口的消费需求，以成为一座更包容、更开放、更时尚、与国际接轨的城市，才能让更多人适应并喜欢生活在这里。

从商业品牌、设施到形态，温州都应与郊县、周边城市拉开差距，尽可能向二线城市看齐，对标中等二线城市补短板，成为真正的浙南闽北消费中心。

因此，温州更应尽快建成一座现代化商圈，让温州市中心的地名，像武林门、新街口那样，在郊县、周边城市深入人心，形成影响力与号召力。

距离这样的目标，温州还有很长的距离。哪怕现在马上动工，都要到2027-2028年才能建成。

一座商圈的品牌升级、集聚效应、影响力需多年沉淀，那都是2030年之后的事了。

而现在，从房地产到整个经济形势都很低迷，温州错过了最好的招引品牌契机。

不过，一些优秀的商管团队，仍愿意以轻资产运营形式入驻温州。倘若由地方国企出资，知名商管团队全程参与设计、建设，依旧能成为一座优秀的商业项目，为城市增光。

正如最近市城发集团签约的K11艺术购物中心，可能就是类似的合作形式。