咱们都知道科技是日新月异，可没想到，现在的楼市政策是日新日异了，可能上午还是限购的，下午就来了政策给放开了，就像大家看上海、广州和深圳的松绑，那是像下饺子一样一个接一个，手机弹窗一下子就很多劲爆提醒出来了，可能很多媒体都提前把文案写好了，就等着政策发布然后抢第一时间公布消息了，现在四位老大哥就剩下北京还在酝酿了，而这次上海出政策反而比广州要早，也可以看出来，广州作为试探石的任务基本上快结束了，因为发现，解除传统的三限并没有换来原本的大涨预期和效果，那自然就不用太小步子的挤牙膏式操作了，深圳紧随其后，也说明深圳楼市也到了进一步放松的时刻了。

而总体来看，北上深的松绑角度其实是朝着广州的松绑方向在走的，广州的松绑则是朝着核心二线的裸奔方向在走，所以包括降首付、利率等也没有太多的惊讶了，可能是这次的政策比之前挤牙膏多了一点，但是力度和药效已经称不上史诗级别了，因为都是二三线都用过的招数，只是一线坚挺到现在才用了而已，因为一线的松绑已经是可以预见的事实，而且今年就是一线和少数二线的松绑主场，多数城市手上的牌已经打光了，而430中提到的去库存更是直接让很多城市下了决心了。

现在就是要想尽一切办法吸引购房者入市来买新房，上海是新房和二手老破小一起抓，因为老破小有交易了，新房才有交易的可能性，这是过往楼市调控的经验，现在很多业主想买房，但是苦于手上的老房子卖不出去，所以也就没能力继续买新房了，而广州是直接每个区都鼓励你买房，每个区一套，都可以当做首套操作，可以说跟二线城市的松绑程度基本没有差异了，就剩下半年社保的打底裤了。

所以大家就做类比就知道了，现在的一线的政策不要说让房价马上大涨了，能够稳住现在的价格已经是不容易了，因为一线比二线好一些，二线只能虹吸三四线的购买力，但是一线可以虹吸二三四线的需求，因为楼市发展了二十多年，卖地的速度和红利确实非常爽了，而很多国家得花几倍的时间才达到这个程度，而软着陆的做法也就几年的时间而已，现在大家降杠杆的氛围已经被营造出来了，至少到现在还没有硬着陆已经可以说比较厉害了，而客观的楼市规律大家还是要了解的，现在是缺乏购买力和就业稳定性，并不是大家却少购房的政策，单方面发力出政策，得到的结果只能是当下的一种堰塞湖状态。

而咱们说回到这次的529深圳松绑，因为上海和广州的松绑是全方面的，涉及到限购松绑、社保年限、利率首付等方面，而深圳只是在执行517的新政，在降首付和降利率方面做出了一些让步而已，因为深圳在松绑限购方面已经在5月6号的时候已经做出了动作了，不可能在不到一个月的时间继续再去松绑，所以这次深圳才降低首付到20%，二套执行了30%，而利率则从下降了35个基点到了3.5%，二套房下降到了3.9%，这个尺度跟上海的松绑是差不多的，还没达到广州的一撸到底的尺度，至于效果，相信大家也都能看懂。

在楼市上涨期，大家都愿意加杠杆的时候，你降首付和利率会起到事半功倍的效果，但是现在是楼市下探期和杠杆降低期，政策的刺激效果可能就是事倍功半了，不过降利率还是可以减少最近购房人的利息的，但是相比大几百万的深圳房子，一个月少的利息确实还是杯水车薪的，当然如果是和高峰期的5.88%甚至6%比起来还是能少挺多的，所以现在很多老业主还在继续呼喊要降低存量房贷利率，不能光想着吸引新人入市买房，不管这些曾经买房的老存量业主了，因为每个存量房业主都是曾经的新人，只想让新人笑，却不理旧人哭的话那就不太好了。所以深圳后续的政策加码还是必然的，就看还需要多久了，接下来的成交数据和价格走势也是非常关键，大家可以持续关注。

然后是广州楼市，这次的广州松绑可以说是非常劲爆了，先说限购层面，社保直接只要求半年了，基本就跟没有门槛是差不多了，目前是跟天津限购保持在一个水平，因为天津也要求六个月的社保，是现在唯二还在限购的二线城市了，所以感觉广州还不好意思直接完全零门槛松绑，而且广州在这轮救市中还是非常积极的，算是一线中的领头兵，去年的限购政策就剩下不多的底牌了。

而再看看广州在利率首付端的松绑，首付降低到15%，取消了利率下限，可以说完全执行了517新政的要求，没有打一点折扣，可以说已经远远甩开了北上深的救市幅度了，因为在430去库存定调之前，很多城市还没有完全取消限购，所以广州也不可能火急火燎的直接大松绑，而430之后，二线积极一撸到底，517新政又添了一把火，所以广州就坡下驴，直接把政策应出尽出，因为销量和土拍确实顶不住了，根据克而瑞的数据来看，今年1-4月，广州新房成交面积约180万平方米，而去年的同期为299万平方米，同比下降约四成了，处于过去十年中较低的水平。

而二手房层面，4月26日到5月25日的广州二手住宅网签7838套，环比也是下降了14.13%，而二手房的挂牌量已经超过了18万套，去化压力可以说是非常大的，而统计局数据来看，广州四月的新房价格同比也是下降了6.9%，二手同比下降10.2%，不管是新房还是二手房，广州现在的价格缩水都是处于最高的，二手以价换量比新房更加明显，而且已经持续比较久的时间了，很多中介门店要不就是关门，要不就是业务大缩水了。所以大家才看到现在广州近乎裸奔的一次调控操作了。

不过广州现在这么做也就是大大方方的展示了自己市场的，没有再端着一线的架子，因为现在的政策确实可以短期刺激购房需求入市，但是要从根本上扭转现在的颓势，还是要提高大家的收入和稳定性的保障预期，接下来就看更大程度或者说没见过的救市政策何时出台了，传统操作目前来看已经撑不住太久了，底牌出完后如何破局，是接下来每个业主和刚需都需要关注的事情。