一个撕裂的世界。

作者 | 被学习耽误踢球的地产人

来源 | 地产大白话

前言

当下的行情，有些阵痛、撕裂和无力。土拍在舞台上狂欢，楼市在墙角边辛酸。

当前中国土拍市场和楼市呈现出截然不同的表现,可以说是冰火两重天。土拍市场较为火热,受到政策带动和各地政府依靠土地财政收入的影响,土拍热情高涨,交易量增加,土地价格也处在上涨通道。

最近各大城市相继推出新的土地供应计划，更加激发了土拍市场活力,投资客研人正在没日没夜的写拿地报告。

而与此同时,另一面的楼市却较为冷清低迷。

一种消极的情绪正在楼市的上空笼罩。买房人在纠结、踌躇、犹豫不决,交易意愿明显下滑;全国范围内的商业地产出现不同程度的市场调整,租金小幅下滑和空置率上升;各地房企特价活动层出不穷、分期或者延期签约，销售回款周期延长,资金压力也在加大；民营上市房企暴雷后逐个被"ST"，每天都处在退市的边缘，绿油油一片。

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土地供给端的狂欢

聊全国土拍，不得不提到杭州，这个多年盘踞全国卖地榜单榜首的魔性城市。

5月23日，杭州今年第四批供应的9宗宅地刚刚落锤，揽金138亿元，还不到半年时间，杭州已经吸收土地出让金达721.3亿元。更疯狂的是，竞争最激烈的萧山新街北地块，共吸引66家房企参与争夺，中签率低至1.5%。

客户买房有多难，开发商拿一块好地就有多难。

北京虽有42家疯抢朱辛庄的盛况，在杭州面前，还是略显逊色。

有朋友调侃说，北京不善于拍地，善于挂地。第一轮清单上的出让任务清单还没销项，第二轮清单启动了。

像极了案场拼了死命完成上半年销售任务，大气儿都还没喘一口，下半年销售指标压下来了。

5月6日刚拍完一波，5月17日晚间新闻时段，北京规自委网上一口气又挂出29宗地，第二轮拟供应宅地清单上架，让大伙早早研究，就等开拍当天的买定离手。

同样，贵为霸都的合肥，5月份土拍刚刚结束，超30家房企抢地，平均溢价率14%，学着北京的步伐，在一阵疯抢后，价格快速触顶，引发摇号+竞品质。

在后集中供地时代，土拍市场较早地被赋予了情绪和预期，迎来了近3年来最难得的复苏期。

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楼市需求端的辛酸

5月份的热度，全被各大城市遍地疯抢的土拍抢了去。

楼市需求端只好在角落里默默辛酸，黯然神伤。

网络上有个段子，很真实，又很扎心。

“我（开发商）做出了除降价外的所有措施，你（意向购房人）做出了除购买以外的所有支持。”

拿北京市场来说，3月份冲高放量后，4月份的北京楼市很含蓄，政策调控很婉约，土拍市场趋冷静，新房开盘频次降低，二手房成交量也出现周期性回落，相比3月份的22192套，4月份的13928套失色不少，勉强守住12000套水温线。

5月份北京二手住宅成交量，截止到上周日5月28日的月度成交量为10877套，再算上最后几天，勉强冲到12000套，连续2个月下滑。

5月份的新房市场同样比较低迷，1个月也就3个项目能充分蓄客后集中开盘，开盘价也不同程度的低于政府指导价，就这样，开盘效果也不尽如人意。

再看深圳，5月份新房、二手房成交量都以肉眼可见的速度在下降。

有数据统计，从2023年1月以来，深圳全市累计推出40个新盘，共计供应14951套，整体去化率不到30%。即便是在五一黄金周，也出现了不少降价特惠房源，销量始终是不尽如人意。

二手房成交量冲高回落，新增挂牌不断。这个神奇的城市曾经的“打新热”将成为历史，想要回到2020年那种房价短期大涨的可能，基本不现实。

一言概之，今年深圳楼市，就像没落的华强北，已经褪去了昔日的辉煌。

从全国维度来看，经历一季度企稳回升后，4月份以来全国商品房市场销售明显回落，且回落幅度较大。

楼市正在经历撕裂后的阵痛期。

大疫三年后积压的购房需求在一季度尤其是3月份得到充分释放，全国各地4月份以来的新房、二手房市场活跃度都出现不同程度的下滑，购房者置业情绪和预期有所下降；进入5月的市场依旧没有摆脱颓势，反而延续环比回落态势，房企的推盘节奏也随之放缓。

二季度楼市表现并不及预期，蜻蜓点水办的扶持政策需要漫长的消化周期，并不是特效药，能有立竿见影的效果。楼市的“七寸”在于百姓的情绪和预期，信心不足、需求不振，在下半年的楼市可能会更加严峻。如果到3季度市场没有转好的迹象，更大力度的救市政策就该酝酿出台了，或许是在930前夕。

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撕裂与分化下，大白话的建议

当前经历的分化是土地供应与楼市需求间的分化，是重点城市与三四线城市日益撕裂的鸿沟。

2023年,对购房者来说,地产大白话团队有以下几点建议:

1. 提前布局,关注政策导向。2023年房地产市场政策导向性将更加明显,购房者应该密切关注相关政策变化,如利率政策、信贷政策以及各城市的调控政策等,并据此提前做好购房策划。这可以避免错过市场机会或在政策变化中受到损失。

2. 选择一线及强二线城市。2023年,一线和强二线城市的经济发展潜力更大,楼市活跃度也更高,这将成为资金和人口流入的首选地。一线及强二线城市的楼市,尤其是成交量和价格,会优于其他城市。这也意味着房屋资产有更强的升值潜力。

3. 重点关注都市圈楼盘。2023年都市圈发展将进一步放 speed,群团发展势头强劲。都市圈楼盘未来升值空间大,楼盘活跃度也较高,成交量稳步提升。但在选楼盘时也需考虑交通配套等因素,选择真正具有潜力的楼盘。

4. 合理使用杠杆,控制风险。借钱利息总会比存钱高,资金成本增加,如果使用高杠杆融资购房,要审慎评估自身还债能力和资金成本,避免出现资金短缺的风险。

5. 价值发现,把握机会。在2023年楼市中,仍存在价值被低估的楼盘和机会。购房者需要深入分析各楼盘数据及周边发展,发现真正的价值所在,并选择适时进场,这可以获得超额收益。但也要注意不要受躁动心理影响而过度投机。

总之,2023年楼市依然活跃,但机会和风险并存。购房者应理性分析,据政策和市场导向选址选产品,严控财务风险,深度挖掘价值,这样可以在纷繁复杂的市场中安稳地买房置业。最重要的是，买房前，先关注、咨询地产大白话~

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