地产还在筑底

子木说房 2024-08-29 12:40:33

文/狗蛋本蛋

刚刚过去的周末,不平静的售楼处又多了几个。

济南,「星光城市」售楼处内,工作人员和业主吵成了一片。

几十号业主齐声高喊退房,双方似乎发生了点肢体接触,沙盘上堆满碎纸片,看不出是不是被砸过。

项目开发商是中建东孚,隶属中建八局。

济南中建东孚另一个项目,蔚蓝之城,一群业主手举维权标语,背对沙盘,也喊着“退房”。

沙盘前,不少新客户在咨询项目信息。

厦门,中海环东时代楼盘,一名女业主爬上天台,站在两栋楼之间的联结横梁,横梁目测不到80公分宽。

天气炎热,背后有人给她撑着伞,还有人从后搂住她的腰身。三个民警站对面楼的天台上劝说。

这3个楼盘近期都出现大幅降价,其中,星光城市每平降了三四千元。

厦门的环东时代,降得更凶,每平最高跌去一万。降完后,低楼层精装房元每平1.8万,已经远低于2.3万的楼面价。

关于维权,星光城市有业主表示,并非因为降价,而是学区和降配问题,被中介和开发商引导成“降价维权”。

很多人会说,如果涨价就啥事没有。

争论点会落到契约精神,即商品房是商品,有涨有跌,愿赌服输。

和普通商品所见即所得不同,大多数房子销售时是半成品。

意味着,房价跌可能会带来减配隐患,或者已经出现减配。

先上车的业主承受价跌和质减两层暴击,有诉求是很正常的。

却也没什么办法,一个时代有一个时代的眼泪。

房企割肉保命,自割的同时也割到普通人。

地产行业仍在下行,1-7月,全国新建商品房销售额同比继续加速下滑,其中住宅下降25.9%。

上半年,全国300城土地成交0.89 亿平方米,同比下降36%,成交额5434亿,同比下降43%。

买房需求不振传导到土地市场,房企拿地情绪继续触底。

已经披露中报业绩或预期的70多家A股房企中,约50家亏损,其中超20家出现首亏,包括万科、金地、深振业、京投发展这类有国资背景的公司。

万科预计上半年亏损70-80亿元,盈利额同比下降171%~191%。

万科上市33年,当了几十年老大哥,国内地产行业的所有起伏,它都经历过,从未如此狼狈。

“新一哥”保利发展,前几天发布中报,数据上看,也在震荡调整中。

归母净利润72.2亿元,这是保利发展近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿。对比去年上半年:

下滑了39%。

民营房企代表龙湖,上半年归母净利润58.7亿元,同比下降26%。

当然,市场还在深度调整,稳住盈利已属不易,何况还是民企。

龙湖中报数据显示,商场、长租、物业等经营性业务收入,同比增长7%,报告期内在核心权益净利中的贡献占到80%以上。

这意味着,龙湖的多元化业务正在加速补位地产开发,一定程度上保障了集团流动性安全。

而内地地产行业的寒意,同样传递给了港资房企:

长实集团,上半年营收、利润双降,股东应占溢利同比下降16.7%,为86.03亿港元;

恒隆地产,净利润大跌56%至10.6亿港元;

恒基兆业、香港置地及九龙仓两个上市平台,都出现亏损或亏损扩大化。

这些港资房企在内地均有业务布局,其中恒隆、九龙仓,70%收入来自内地。

房企不好过,最大的卖房“中介”贝壳也难以独秀。

理论上来说,房子难卖,渠道佣金高,贝壳获益,但在绝对的量缩面前,高客单价难挽整体颓势。

贝壳上半年实现净利润约23.24亿元。同比减少:

42.7%。

今年以来,救市政策一轮接一轮,从刺激供给转向刺激需求,从放松限制政策转向全面支持。去年如果开发商以备案价7折售房,可能会被说成恶意降价,定性为扰乱市场秩序,现在官方能不管就不管了。

风向完全扭转,效果不能说没有,只能说整体上没有。

“地产一哥”保利发展总结:

市场各方参与主体信心尚未恢复,行业仍在筑底阶段。

兴业银行负责人在23日的中报业绩会上也说,房地产行业仍处于筑底阶段。

筑底,不等于已经到底。

狗蛋认为,对于绝大多数二线及以下城市来说,下半年会继续下探,降价跑量。

7月以来,武汉、南京、厦门、东莞、济南等城市,纷纷出现楼盘“骨折价”抢跑,且不是个例。

以武汉为例,光谷片区的万和光谷,备案价每平2.3万,售价调至每平1.25万;南山锦宸项目备案价突破3万,调至2.2万;金地国际城最新取证价跌破1万,比上批次每平降了近6000元。

被认为房价泡沫较小的长沙,同样在降,一些楼盘每平出现两三千的降幅。

高能级的深圳,龙岗高端盘勤诚达誉府,不久前把单价打到2.1万,还带精装,相当于两年前的5折。老业主意见很大,现在项目暂停销售,住建部门正在调解。

上面提到的这些项目,开发商以小房企或出险房企为主,降价是为了活下去。

新变化是,降价的风吹到了实力房企身上:

华润置地位于南京雨花的观云润府以“清栋”方式出货,打了77折。

一些联合开发项目,合作方之间的关系变得微妙。

厦门岛内高端盘云启东方,前阵子推出部分特价房,87平户型总价降到360万带车位,折算下来每平不到4万,已经跌破4.52万的楼面价。

降价消息出来后,老业主还没闹开,开发商自己先怼起来了。

厦门本土房企建发表示不认可,如果媒体、中介对外宣传,请大家不要带“建发”二字:

以免影响我司品牌形象。

根据知情人士的说法,降价由另外两家合作房企首开、金茂主导。

这三家同样是较具实力的央国企。

风雪过岸,大象也打冷颤。

大象一哆嗦,身上的泥巴散落一地。

今年4月,搜狐财经对36家典型房企进行统计,发现员工人数两年内少了20万。

20万是什么概念?

第七次全国人口普查数据显示,我国1800多个县域,546个县常住人口在20万人以下。

只算36家房企流失的地产人,已经可以组一个县了。

根据狗蛋的不完全统计,曾经50强房企中的40家(含停牌),最新总市值加起来约8250亿元。

要知道万科市值最高时达4550亿,现在40家也不过巅峰万科的两倍。

工农中建四大行,已经一再缩水的茅台,随便一家的市值足以吊打整个地产行业。

这个曾经驮着GDP奔跑的行业,一去不返,却又任重道远。

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子木说房

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