小区停车费业主有份吗？

车停小区被划伤物业责任该多少？

小区车位到底属于业主还是开发商？

小区房子外墙脱落砸伤人物业该赔偿吗？

小区里的树木花草枯死物业应不应该负责？......

图片来自本人在汉口江滩菊花展现场拍摄，

一直以来，类似这些问题困扰着业主、物业、基层政府，甚至法院的判决也有的千差万别。为什么会这样？

其根源，就在于物业服务的标准不“标准”！可以说，现在住宅小区的很多问题，原因就在于没有一个靠谱的标准。无数的小区现状，以及大量矛盾纠纷迟迟得不到一个妥善的解决，都有标准模糊的“功劳”。

解决住宅小区物业乱象，请先从给物业服务认认真真立标准做起。而要立好标准，应充分认识到现行“标准”的不合理、不科学、不严肃的问题。

首先是物业服务标准不合理问题

一是内容缺失严重，现有的物业服务标准未能涵盖所有物业服务内容，存在较多空白。对于小区内公共资源经营管理（如公共停车位出租、小区广告位管理）就缺乏相应标准，导致在这些领域容易出现纠纷。

二是业主利益保障不足。当前标准更多是从物业企业管理角度出发，对业主作为服务接受方和消费者的权益保护不够。比如在物业企业调整服务内容或收费时，没有明确规定需充分征求业主意见和保障业主参与决策的程序，业主往往处于被动接受的地位。

三是缺乏公平协商机制。标准中没有明确业主与物业企业在争议处理中的公平协商途径。当出现问题时，业主缺乏有力的依据来与物业企业平等对话，往往只能通过投诉等方式，而物业企业可能凭借其在信息和资源上的优势忽视业主诉求。

其二是物业服务标准不科学问题

一是质量标准模糊量化少。多数服务质量标准描述过于笼统，难以精确衡量。如保洁服务仅规定保持公共区域清洁，但清洁程度没有量化指标，像每平方米灰尘含量、污渍面积等没有标准。对于安保服务中巡逻效果的评估，没有诸如巡逻覆盖率、安全事故发生率等可量化的数据要求。

图片源自本人在汉口江滩菊花展现场拍摄。

二是人员与物资配备标准不科学。人员配备未充分考虑小区实际情况差异，没有根据小区面积、人口密度、建筑类型等因素科学制定。物资配备方面，如清洁工具、安保设备的配备标准没有与服务质量要求挂钩，导致服务质量参差不齐。

三是有些标准虽有量化但值得商榷。如现行法规对于保修期的长短，法律没有作出具体的规定，只有规定了最低保修期，具体的可由当事人约定。可实际上这个约定哪个业主参与了？

《商品房销售管理办法》第三十三条:"商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。"这里的保持期的长短，基本上是由建设方承诺为限。

而有关规定确定的最低保修期，是否科学，根据何在，广大业主们并不知情。如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保质期为2年。这个5年和2年的规定，依据充分么？符合实际吗？

其三是物业服务标准不严肃问题

一是标准五花八门。国家物业管理条例对物业服务提出了比较原则的要求，有专门的《物业服务收费管理办法》。物业服务具体标准，目前主要是由中国物业管理协会制定（物协是由全国与物业管理行业有关的企业事业单位和社会团体组成的，更多的是物业企业）。该标准将物业服务分为三个等级，即一级、二级和三级，每个等级都有一些的服务要求和标准。更多的内容，都由各地具体制定实施细则。这就出现了有的地方将物业企业分为三级，有的是四级，还有的是五级。对应的服务要求，也都不太一样。

二是执行监督机制不完善。虽然有一些物业服务标准，但在执行过程中缺乏有效的监督机制。政府相关部门的监督力度有限，对违规物业企业的查处存在滞后性和不全面性。同时，业主监督也因缺乏专业指导和权力保障难以有效落实。

图片源自本人在汉口江滩菊花展现场拍摄。

三是奖罚措施不明确或力度不够。对于严格遵守标准的物业企业缺乏相应的奖励措施，不能激励企业提高服务质量。而对于违反标准的企业，处罚规定往往较轻，不足以对其形成有效约束，导致一些物业企业违规成本低，忽视服务标准的执行。

这3个问题的存在，导致业主吃大苦头，一些正规的物业企业其实也深受其害，还造成一定的社会问题，为什么这样说？具体明天接着聊。