近日，在越秀·观樾举办的一个广深双城论坛上，主持人问了一个很有意思的问题：你觉得天河还能“统治”广州多少年？

我的回答是：47年。

主持人问：为啥这么精确？

我说，2021年的时候我就喊出“天河还将统治广州50年”的口号，如今3年过去，就还剩47年嘛。

这当然是一句玩笑，但其中蕴含的观点是坚定的：你永远可以相信天河，它始终都是广州经济的“定海神针”。

天河对广州而言，为什么这么特殊？

01

广州，6个中心在天河！

天河在广州，相当于深圳南山+福田

先来看经济首位度。

2023年，天河的GDP达6551.26亿元，占据全市经济总量的21.6%，相当于2.5个海珠，比第二名的黄埔还多了一个南沙。

具体来说，广州每4个老板，就有一个在天河；全市每3家总部企业，就有一家在天河；全市每10家五星级酒店，就有7家在天河；广州每2家米其林餐厅，就有一家在天河……

不仅仅是经济，如果从城市功能来看，天河至少占据着广州6个“中心”。

首先，天河是广州的金融中心，以及高端服务业中心。

目前，天河集聚了全市75%以上持牌金融机构、近40%法人金融机构。

第二，它是互联网产业的中心，网易、微信、YY、UC、多益、酷狗、荔枝……广州几乎所有的大互联网公司最早都是从天河冒出来的。

第三，它是国际交往中心，广州全市68家外国总领事馆，天河一个区就占了54家，相当于全市的80%。

第四，它是高等教育中心，广州有7所双一流大学，其中有四所大学的母校区在天河（华工、暨大、华师、华农）。

第五，它是广州的国际消费中心，天河城、天环、正佳、太古汇、K11、IGC……广州市区的时尚大MALL，10个之中差不多有8个在天河。

第六，它是广州地铁网络的中心，全市客流量最大的10个地铁站，天河区占了4个。更重要的是，打开广州地铁规划图，几乎所有外围区的地铁，都是朝着天河的方向修建。

放眼全国，像天河这样同时承载6个“城市级功能中心”的行政区极少。

正因为如此，天河在广州扮演的角色，相当于北京的朝阳+海淀，深圳的南山区+福田区。

天河区实拍图 图源：广州天河发布

02

天河还将“统治”广州多少年？

上半场珠城说了算，下半场得听它的

城市发展日新月异，天河也没有停止发育，其成长的步伐从未停歇。

最近几年，天河就悄悄完成一次新的迭代。

2022年，在广州国际投资年会上，天河区长讲了一句话，他说，CTD、CBD是天河建区37年以来的发展成效，也是天河连续15年稳坐广州第一强区的关键。

这等于从官方层面宣布，天河不仅是广州的CBD，同时还进化为广州的CTD。

何为CTD？它的全称是Centre Technology District，一般译为中央科创区，是城市为科研院所、科创公司、先进制造业打造的科创中心区，与城市的CBD（中央商务区）并驾齐驱，构成双核结构。

北京中关村、上海张江、深圳南山科技园、杭州未来科技城都是典型的CTD片区，它们都是所在城市先进生产力与高质量发展的象征。

天河的CTD片区，在哪里呢？答案是：天河智谷及周边片区。

这个片区位于天河区东北部，一共78.2km²，包含天河智谷（15.2km²）、天河智慧城核心区（20.69km²），及其他片区（42.3km²），前二者是天河CTD的核心区承载区，一共35.89km²

天河智谷与天河智慧城区位图

这个片区有多厉害？

数据显示，天河智谷及周边已汇聚2500多家高科技企业，5个国家级研究中心、60个孵化器及众创空间，提供约20万的中高端就业岗位。

具体来说，今天广州大家叫得上名字的科技公司，比如网易、微信、欢聚时代、三七互娱、中旭未来、UC浏览器、酷狗音乐、foxmail、小鹏汽车，最早都是从天河智谷及周边区域诞生，然后才到全市开枝散叶。

天河智谷，堪称广州科技创新的策源地，是新经济的播种机，是引领广州未来发展的核心引擎。

科技不仅是生产力，也是人口虹吸器。近年来，天河区人口增速最猛的片区，不是珠江新城，也不是金融城，而是天河智谷周边。

“七普”数据显示，天河区人口增量最多的两个街道（珠吉街、凤凰街），均处于天河智谷区域。目前这里已引进超20万科技人才，但还不够，未来还有望吸纳约50万就业人口和约20万居住人口，科技与人才在这里双向奔赴，共同成就CTD。

而这，也是天河智谷楼市发展的核心支撑。

另外，与高密拥挤、快节奏的CBD相比，天河智谷的规划建设更注重以人为本、亲近自然，形成了低密舒适、连片开发、井然有序的城市面貌，引领了天河生活方式的迭代。

天河智谷实景图 图源：广州日报

随着中国经济走向科创时代，天河已进化成CBD+CTD的双核驱动模式，而CTD在产业、人口、生活方式等方面的优势逐渐显露，时代的接力棒将逐步转交到CTD的手上。

所以，天河还将统治广州多少年？上半场是珠江新城说了算，下半场得听智谷片区的。

03

这是广州最具“狼性精神”的土地

观樾的“套路”只有一个：诚意

写到这里，我的脑海中闪出一个词，叫做：狼性。

从产业结构就能感受到，天河智谷汇聚着全广州最具拼搏精神、最能搞钱的一群人，他们是“卷王之王”，是广州New money的象征。

过去20年的时间里，从全国各地来的优秀年轻人，如网易创始人丁磊、微信创始人张小龙、小鹏汽车创世人何小鹏、欢聚时代创始人李学凌等科技大佬，抵达广州的第一站都是CTD片区。

聚集着这样一群狼性十足的New money，整个天河智谷的天空，都弥漫着一股朝气蓬勃的气息。

然而，一个矛盾也越来越凸显：

一边是全国各地的精英人群涌入CTD片区，另一边是它的住房供应没有跟上节奏，目前智谷板块的楼盘，大多瞄准刚需与刚改人群，其户型、物业、品质感、档次感，都满足不了科技新贵的居住需求。

编辑之前到智谷板块踩盘就发现，不少在那边上班的高管，因为在附近找不到满意的房子，只能买到其他板块，忍受长时间的通勤之苦。

在此背景下，有一个品质豪宅，几乎是带着使命感而来，它的名字叫做：越秀·观樾。

了解广州楼市的朋友都知道，这是一个诚意十足的项目。

首先，它的选址极具诚意，周边有山有湖，豪宅基因浓厚。项目所在的世界大观地块，原本是广州初代主题乐园，是很多老广的童年记忆。

这个地块有两个湖泊，分别叫太阳湖和月亮湖。在天河这片以石屎森林而著称的土地上，居然能找到这样一个能够连片开发的湖山地块，非常难得。

目前，环湖区域中有三个地块，均被越秀地产摘得，将整体建设、连片开发，打造为一个融合发展的无边界豪宅区

为了把湖山优势发挥到极致，项目将容积率控制到2左右，而且都是罕见的13-17层的板楼小高层，与那些45层以上的超高层住宅相比，要舒适得多。

在寸土寸金的天河，能给到这样的容积率，同样诚意十足。

为了给业主提供更好的外部环境体验，项目在地块红线之外，耗资数千万改造周边环境，包括月亮湖、太阳湖的湖水净化，以及沿岸的景观升级修复。

目前，改造已经完成，给大家看几张现场实拍图，是不是特别赏心悦目？

越秀·观樾实拍动图（共有五张）

如上所示，改造之后的湖泊，清澈见底、波光粼粼，岸上绿意葱茏、清新舒展、美不胜收，这在遍地都是钢精水泥的天河，就像一个绿野仙踪的童话，完全可以与成都麓湖媲美。

成都麓湖生态城 图源：麓湖官方

项目才刚刚开盘，大草坪、大湖泊就给安排上了，这叫什么？配套先行！

这种所见即所得的兑现感，这种一步到位的确定感，在房地产下行的大背景下，显得弥足珍贵，同样给人一种诚意十足的感觉。

果然，做豪宅最好用的“套路”便是诚意。

04

观樾气势磅礴、大气舒展

都市版绿野仙踪

至于产品，观樾同样诚意十足，我敢说，它是广州划时代的一个项目。

好的户型，需要天时地利人和的共同加持。建筑新规和板楼设计，为观樾的产品赢得了更大的发挥空间。13-17层板式小高层，营造了低密、生态的居住环境。

楼栋行列式排布，井然有序中给足留白，契合中国人对居所兼具实用与审美的需求；大面宽、大阳台、大端厅，高净值人士对理想居所的设想，在观樾一一实现。

⭕️ 先来看看这个建面约140m²户型

低密小高层的板式设计，约13.2米南向面宽，开窗面多且阔，南北、东西双对流，阳光与清风亲宠每个角落。

“四叶草”布局，不仅是个好兆头，更将公区与私区自然分隔，加上双套房设计，营造“独立又亲密”的家庭氛围。

主卧约270度环幕观景，山林园景扑面而来，“林隐”趣致无限。

⭕️ 再来看看这个建面约190m²户型

”林隐“的plus版，约17.6米南向面宽+约9.4米奢阔阳台，开窗面再度升级。主套同样约270度观景，”山趣“的情绪价值拉满。

约84m²LDBK一体化设计，满足多代同堂、多人社交需求，场域气场更胜一筹。

⭕️ 压轴出场的是这个建面约252m²户型

1号楼252m²户型，是项目主推的“楼王”，占据头排湖景，而且是T2板楼设计，一层两户、都是边位，每一户都能看到无遮挡的湖面风光。

客厅采用的是类似深圳湾1号的那种大端厅，长约15米的L型景观阳台，尽享270度奢阔景观；约122m²LDBK巨厅，不仅是一个承载生活的大空间，更是容纳各种可能性的生活场，在这里可以解锁各种生活方式，进一步丰富人生体验。

建面约252m²户型实拍图

主卧同样设置270度转角飘窗，开阔视野、从容空间恍如度假，让人心旷神怡。

建面约252m²户型实拍图

内有大面宽、大端厅，外有大草坪、大湖泊，观樾的大气磅礴、气势如虹，正契合了豪宅的内核气质。

豪宅的气质是什么？首先就是看气势！

越秀·观樾实拍图（图片来自广州房产）

以上是站在项目视角的实拍图，不远处的小蛮腰与珠江新城，清晰可见。

在这一刻，国际大都市的天际线，与观樾的湖山环境，相映成趣，共同勾勒出一个都市版的绿野仙踪。

越秀·观樾（实拍图，图片来自广州房产）

坐拥CTD这样的超级地段，享受这样的湖山居住环境，让人联想到北京的泛海国际、上海的翠湖天地，以及深圳香蜜湖等高端住区。

上海翠湖天地 图源：贝壳

观察北上广深的这些高端住区，就会发现，它们大多位于New money扎堆的高能板块，并与闹市区保持一个恰当的距离，享受优美的生态资源。

在美国纽约，最贵的房子，不在熙熙攘攘的华尔街，而在中央公园旁边。在英国伦敦，最贵的房子，也不在“金钱永不眠”的金融城，而在宁静的海德公园旁。

在中国香港，最贵的房子，并不在寸土寸金的中环，而在依山看海的半山。在深圳，最贵的房子，也不在福田CBD，而在华侨城、香蜜湖、深圳湾这些有山海资源的片区……

中国香港实拍图

从这些城市的经验来看，当一座城市的发展迈入高收入阶段之后，有钱人在居住方面不再执着于霓虹闪烁的闹市区，反而对低密生态的地方情有独钟。

所以，刚需买房看“学铁商”这些配套，有钱人买房，更看重的是是圈层与山水，而在这两个核心指标上，观樾都是TOP级的存在。

首先，观樾所在的CTD片区，聚集着这座城市最具拼搏精神、最能搞钱的New money群体，这从根本上保证了项目的圈层不会差。

与此同时，观樾所依附的湖山资源，仿佛藏在城市中心的一处绿洲，繁华与宁静在这里相遇，并构筑了一道奇妙的“结界”：里面是绿野仙踪般的闲适，外面是天河高速跃动的发展脉搏。

所以，当你押注天河的时候，知道什么才是值得托付的终极资产了吗？