年后的高质量发展大会定的目标和任务开始逐步落实了。
重点是各个区旧改的推进真的是越来越快了，黄埔只是打了个头阵，接下来天河海珠白云荔湾都在加速。
01、催生一批新的购买力天河主要集中在东部和北部，比如北部的龙洞、柯木塱、高塘石，智谷板块的吉山、大观、岑村，智谷板块的核心是环城高速以南的大观路，肯定是以低密度的高端豪宅为主。
海珠主要是红卫村、东风村、三滘村均已公布拆补方案，另外，中轴线也准备动工，整个广州大道以东的琶洲南范围，肯定是以低密度高端改善为主。
今年广州安排了5000亿资金，共推动52个城中村改造，这次改造方案在2015年的棚改基础上升级了，会催生一批新的购买力出来，不管是发房票还是发钱的，购买力都会被锁在广州，不可能让你去给其他地方做贡献。
另外，这些改造主要还是由国企央企来主导，确保整个城市更新的推进不受影响。
02、今年以高端改善市场为主这周，杭州连拍了两块地王，一个是滨江以77409元/平楼面价拿下的滨江奥体新城地块，容积率2.5，一个是建发以88029元/平拿下的西湖蒋村地块，容积率1.1。
这两块地和广州的琶洲和天河东部有点类似，一个是靠近新的CBD，也是做低容积率改善，另一个是CBD的后花园做别墅，跟琶洲南的高端改善和大观路的别墅极为相似。
当然，重点不是这个，我要说的是，当城市发展到一定程度之后，各个产品段都有了，房子也不缺了，那就必须得提高稀缺性来维持这个溢价的能力。
豪宅是最讲究稀缺性的，而这个稀缺性需要付出非常高的代价，你得不断升级才能守住它给带来的议价能力。
其次，上面提到的那么多改造成本，也是需要通过卖地去完成。
刚需本来是不缺房子的，只要能满足基本自住就可以了，让买得起的人去买更好的资产才是房地产发展的核心。
所以，整个环节下来，方向就非常明显了，中心区就是要奔低密度改善去的。
上海的房子基本就是这种，中心区的老旧小区全面改造成低密度的豪宅大平层，一直卖却一直不够卖的感觉。
作为一线城市，其实是不缺买家的，也不缺置换客，他们要的是稀缺性强的好房子，如果同级别置换，既没有升级居住体验，也缺乏足够的稀缺性，买家意愿自然不强。
近郊和次核心就留给改善型买家，而中心区就留给有钱人和豪宅客，这是房地产发展到最后的必然结果，靠卖房子是卖不出去房子的，卖房子以外的价值才能找到对应的买家。
03、未来中心区的价值体系之前写过一手二手背道而驰的逻辑，刚需可以选择远郊的新房或核心区的老旧二手，而改善买家全面回归主城区选择低密度舒适性高的房子，所以中心区的高密度只能留给刚改型买家。
举个例子，200万以内的只能去远郊或者上车保障房，200-400万的刚需就与中心区的新房无缘了，500-800万也只能选择密度较高的塔楼，而1000万以上则可以选到容积率3以内的板楼或者高端二手，3000万以上才能选到一线望江大平层或者低密度叠墅产品。
以上是非常重要的购买逻辑，不在这个逻辑范围之内的，一是价值必须要回归，二是也会无限接近上述逻辑。
广州买房的难度在升级，总价会越来越高，中心区越来越豪宅化的趋势是不可阻挡的，会在接下来的五年周期内逐步形成。
以上
拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
