海珠西的盘写了很多了，前几年的中海三观加一个中海江泰里，是2021-2023年房价高位时的产物，地价高、容积率高。
这两年又出来的燕语堂悦、熙悦江湾也是超高层，总觉得海珠西没有啥好房子，而且海珠西工业大道沿线本来就是厂房仓库为主，地块前期属性不是印刷厂就是纸厂、罐头厂之类的。
加上最近要出来的中交天萃，完全是被马路高架包抄，真的很难提起买房的兴趣。
绿地馥香园算是矮个子里长得还可以的，第一是起码容积率不高，才3.86，总高32层，不像熙悦江湾7.5的容积率，第二，这块地是净地，也就是之前的海珠客运站地块，相对其他地块来说更加环保。
还有第三点，也算是戳中了海珠西刚改买家的痛点吧，学校是五中附小，总共24个班，这个是当初在规划的时候就由政府迁头引入的，相对来说，生源会比较纯粹。
先来看一下基本情况。
小区名：绿城馥香园
总户数：5栋楼/642户
容积率：3.86
占地面积：4.17万平
建筑面积：11.66万平
总层高：32层，2梯4户/2梯5户
户型：102/115/127四房
交通：2号线/广佛线南洲站地铁上盖
学校：五中附小，初中摇号
除了基本的生活交通配套外，还有医疗，海珠区的医疗自然不是问题，4公里范围内有5家三甲医院，孙逸仙纪念医院、珠江医院等。
优势上面说过了，学校、容积率、层高等方面，既然层高非超高层，那它的得房率相对会更真实。
超高层的得房率实际并没有宣传的那么高，因为公摊会更大，而且梯户比更高，私密性和采光受其他户型影响较大。
当然，也不是说馥香园没有缺点，南边有条河涌，再过去就是环城高速了，高层南向多少会有噪音的影响。
如果你开车在环城高城从东往西去芳村，就能一路看到海珠西的各个小区，而且越往北走房价越来越高。
比如那些能望江的小区：中海观澜府、中海映澜台、时代大家、世茂天鹅湾等。
馥香园所处的海珠工业大道以南的片区多还是以刚需或刚改为主，比如星汇海珠湾、燕语堂悦、保利花园、金碧花园等。
关于馥香园的缺点其实就是整个海珠西工业大道沿线的缺点，这里为什么要强调工业大道呢，是避免把广州大道以西全都算进去，毕竟像江南西、昌岗、宝岗、沙园这些板块是传统的老城区，没有那么多的大货车，城市界面和配套会更完善。
工业大道的缺点是现在在售新盘们都需要面对的，第一需要时间去旧改或者城市更新，第二周边没有产业规划，同时又受到一站之外芳村供应量的影响，第三超高层小区较多、密度较高、舒适性较差，而且很多不是净地。
馥香园在这一众的买得起却看不上的小区里，算是优等生了，重点是，未来其他盘大概率会锚定馥香园的定价来向下浮动，等馥香园的定价出来了，他们再有下一步对策。
根据现有的价格体系，馥香园大概也是5.5-6万左右，当前的市场也不可能高开的。
关于购买力方面，过去十几年很多新广都被吸引到了海珠西，比如沿线的二手金碧花园、英豪花园、晓港湾、保利花园、保利红棉等，都是二手成交极为活跃的小区。
现在他们也到了面临置换的时候了，馥香园还是会有周边置换的业主群体，同时也会有来自珠江新城、琶洲的购买力。
