福州楼市炸裂开局，从4.3万降到2万多？深度剖析！

过完年了，中介也基本回岗了，关于福州楼市的特价房一波接一波！

中介的朋友圈最近很劲爆，有把福厝远山拾里吹成学区房的，有的把建总流花溪吹到三万的；

当然，最让人懵逼的还是大东海天樾，中介的朋友圈是说金山豪宅4.3万降到2万多的单价。

其实，远山十里非要说成学区房有点牵强，也许在晋安区来说算是很不错的学校，但是于福州楼市而言，可能还逊色于鼓楼和仓山的二类校。

建总现在确实有在品质上下功夫，但那个地段位于金山板块弱片区，也不太可能值三万。

想了解更详细，你们可以看一下之前的实地测评文章。

现在看到长乐中介都在刷屏金山的豪宅降价，本期可以重点聊聊。

PART 1

图片来源于中介

不管以前怎么样，反正这么发朋友圈肯定有人咨询，说不定还真有人买了。

大东海天樾到底怎么样呢？

如果不是中介的刷屏，估计这个楼盘还是在福州楼市中沉睡。

该地块于2021年2月通过限价+配建的方式获得，楼面价达到2.29万元/平方米，从户型定位端可以看出，是想做中高端改善型产品。

那2021年的时候，楼市还是很多企业的信仰，当时的钢铁侠对于福州楼市也有不一样的热情。

但是从基因上说，真正进入福州楼市的大东海对于楼市的拿捏还是不太到位。

2022年7月的时候开盘，总共一百套房源，截止到中介刷屏前，仅仅网签了5套。

两年半的时间，去化率为5%，这么下去的话，那要卖50年啊！

以前和大东海的朋友一起用餐时，他们对于这个项目还是有很强的信心。

如今这些人已经各奔东西了，毕竟这几年大东海对于福州楼市的激情也减弱了不少。

而这个较为冷门的项目，货值不高，也没太受重视，那就安静地躺在那个角落了。

盖好楼，总得要卖的吧，怎么取舍呢？或许割肉离场是如今楼市的主旋律了。

于是乎，就有了新年的炸裂开局。

PART 2

图片来源于网络

到底是不是骨折式降价了？

中介说从4.3万的单价降到2万多，那看起来的力度是很大的。

但是，大家理性想想，尽管楼市行情变化较大，不是犄角旮旯的新房，怎么可能用五折左右的价格甩卖呢？

至少这不太符合楼市的定律，因为房企之间也是有默契的，如果某个楼盘崩溃式降价，对于楼市而言是不太健康的。

中介说单价4.3万，参考标的是什么？之间卖了五套也没贵到这个价格。

在大东海天樾旁边，是一个比较热门的楼盘——建发玺云，这个楼盘的户型分布和天樾有点类似。

建发玺云的售价中，户型约为150平的，开盘时单价大约在3.3万左右，而大户型价格会更贵一点，高点也只能是3.8万左右的单价。

如果说到房企的口碑，在福州人心目中，建发的品质是远高于大东海的。

其次，建发玺云是带装修交付，虽然达不到开发商口中的大几千的单价，但是实际成本应该也不会低于三四千（大户型装修成本更高）。

然后，以中介朋友圈的1号楼901房源为例来展开分析，实际备案单价约为3.2万，而现在所谓的特价房单价约为26888元每平米。

理性去分析，这只是按照备案价打了8.4折左右，在现在的楼市行情中，备案价8.4折左右的房源比比皆是。

PART 3

图片来源于中介

这次大东海天樾会急着出货，相信周边的新楼盘以及计入入市的新地块，会对其产生比较大的影响。

那大东海天樾这个楼盘到底怎么样呢？

从地段上看，算是金山比较核心的地块，属于一个比较成熟的片区。

周边商业配套基本都有，离地铁5号线凤岗站大约300多米。

如果从地段上看，应该会优于建总流花溪，在楼盘边上，勉强算是有水系景观吧。

其实，大东海拿这块地的时候，确实是想做偏高端一点的改善型楼盘。

奈何生不逢时，那个时候建发玺云处于热销阶段，大东海天樾只能默默承受着孤独。

从实际效果看，这个楼盘虽然只有两栋楼，但外立面线条还是比较有型的，

大门在那个时候也比较气派，大约有60米左右，而入户大堂也比较大气，挑高空间大约在8米左右。

户型分布约为150平米，193平米，205平米，起步看就是属于二改定位。

这个楼盘总户型就100户，容积率2.3会优于建发玺云，不过体量太小了。

架空层做的会所可能就是为数不多的能让业主会有些许高端楼盘的体验。

但毕竟只有两栋楼，一百套房源，社区上很难有较好的居住体验。

小结

图片来源于中介

中介说以前卖4万多，是真的吗？半真半假吧！

因为开发商确实想卖到这个价格，但是备案价大概只有3.3万左右。

在那个时候，卖4万多可以是他们的美好想象，但是周边竞品真没卖那么贵啊，关键是品质上不算一个档次的。

那种行情根本不可能价外加价，卖到4万多，周边可选择楼盘那么多，谁会在乎一个很冷门的楼盘。

其实，备案价有一定的参考价值，以1号楼901为例，实际备案价为6462108元，而中介的宣传上看到原来的总价是8322108元。

然后，来一个原价832万，现价551万，一下子就吸引了不少人来。

客观说，位于金山核心地段的新盘，单价如果真的像中介说的在两万出头，看起来值得考虑。

但是实际去看价格的时候，会发现所谓的两万出头为低楼层房源，中间楼层大约在2.7万左右的单价。

由于基本都是大户型，总价大约在500万左右，甚至更高。

那么考虑到这个小区社区较小，金山的成熟度现在可能会弱于东区，理性分析后，会发现同样的总价，东区也有不错的选择。

当然，对于金山地缘客户来说，现房可能会有一定的诱惑力。

不过，未来大平层可能是主流趋势，尤其在金山，现在就知道不少地块未来是做大平层，这些楼盘后期会陆续分析。

作为购房者来说，理性一点分析，这个楼盘并没有中介所说的超级大降价。

不过，从营销角度来说，这次大东海显然是成功的，一堆的中介免费帮忙打广告。

这泼天的流量，相信大东海还是能接住的！