在如今福州楼市中，别墅一般是在外围板块，比如南三环之南，又或者是高新区，很多买了十多年的业主挂牌时，才发现还是毛坯房。
换句方式理解，别墅由于地段较为偏僻，加之装修价格很高，无奈之下，很多人选择了空置。
如果别墅的地段选择在南二环板块，那能不能提高入住率，未来的流通性会不会更好？
别墅也分产权性质的，那些外围的别墅虽然地段一般，但基本是属于70年住宅产权，而南二环这个别墅，为商业性质，产权只有40年。
并不是说住宅产权能多住30年，而是对比住宅性质的产权，商业产权在进入流通环节时，交易成本高，导致流通效果不好。
前言
图片来源于中介
中介卖一套房子，到底能挣多少钱？一套普通的改善型房源，可能佣金能有十多万吧！
对于普通人来说，这可能是一笔很可观的收入。
但是，有的中介卖比较特殊的房源，一套房子的佣金都能有百来万。
对，没有看错，卖一套房子就能挣百万，相当于普通白领十年的收入。
这就是位于南二环板块的澎湃国公馆，一套别墅500万起步。
只看表面的话，楼上两层，楼下两层，辅以苏式园林景观，似乎还挺实在的。
有没有考虑过这样一个问题，如果房子真的有性价比的话，开发商会以百万佣金为代价，叫中介帮忙卖房吗？
不过，根据一位资深地产从业人员说，直到现在他还没看到哪个分销平台卖过一套这样的别墅。
PART 1
图片为实地拍摄
澎湃国公馆原本是融信的产品，但是从2021年开始，不少民营房企受到资金链的困扰，爆雷成了常态。
融信也是高杠杆的闽系房企，也难逃爆雷的噩运，最后也只能割肉止损。
融信国公馆如今易主，变为澎湃国公馆了。
这是属于南二环的弱片区，和福州府，凤凰原几乎是属于同地段。
图片来源于网络
国公馆北面是大东海中央府，西面就是有大量安商房的福州府和凤凰原了。
如果对于地段概念不是很明确的话，那么直接看这边次新房的挂牌价。
凤凰原和福州府二手安置房的挂牌价，有性价比的房源单价在1.2万左右，商品房实际能成交的价格大概在1.5万左右的单价。
这个地段城市界面相对薄弱一点，周边的配套不算丰富，只是能满足基本日常所需。
南二环这个地段，当然还有一个重要的不利因素了，不方便直说，可以问一下本地人。
PART 2
图片为实地拍摄
澎湃国公馆主要卖点还是其园林景观，这可能是福州楼盘中最接近于苏式园林景观的。
中介宣传的时候，都会提到这一点，介绍别墅的时候却对商业产权只字不提。
普通人对于商业产权的认知还停留在SOHO，写字楼等高层建筑，但商业地块也可以盖别墅。
如果从地段上说，以别墅性质来衡量的话，地段算是中规中矩吧。
但是，作为商业地产，这个地段就弱爆了。
在福州，商业产权性质的建筑基本都处于较为核心的地段，如鼓楼，台江，东二环等。
南二环在福州楼市的版图中还是属于待开发的板块，而作为南二环郭宅村附近的弱片区，商业地产根本没有优势。
在当初融信拿地的时候就知道了是商业产权，如果只是盖普通的写字楼，SOHO因为地段原因，未来去化效果不好。
于是就来了一招剑走偏锋，盖成了类住宅的商业别墅。
可能本想着凭借园林景观的优势，衬托上仿江南风格的建筑，带来一波销量。
好多中介都去那边拍视频了，只不过时至今日，效果平平。
当大家都知道这是40年商业产权的房子后，中介再怎么洗，也难以销售。
咳，百万佣金真的没有那么容易到手！
PART 3
图片来源于小阿沈看房
澎湃国公馆别墅和普通别墅在建筑上有一点区别。
普通的别墅一般是地上三层或者四层的使用空间，地下可以做两层使用空间；
国公馆的别墅是上面两层，下面两层。
很多人会觉得地上三层，四层的别墅更具卖点，实际上，按照居住体验感来说，地上两层的别墅更有优势。
加之这是主打江南园林景观的社区，地面做两层别墅更有韵味。
不过，有没有想过这么一个问题，价值五百万的别墅，实际使用空间有四百多平米，那装修得多少钱？
一个开装修公司的同学，他承接过很多别墅装修，他说如果按照四百多平米的面积计算，四层使用空间，正常装修得花三百多万；
如果想追求更高的居住体验感，那么装修花个五六百万，也是属于常态。
现在知道为什么福州边缘板块十多年房龄的别墅，挂牌的时候还是毛坯的原因了吧！
还有一点，就是别墅的居住成本比较高，尤其是商业别墅。
自己做卫生吧，院子，地下室，起居室的打理需要很长的时间。
请个阿姨吧，每个月得花个小几千，自己天天做的话，也累得够呛。
所以，从综合成本来看，花五百万买别墅，后期还需要更高的费用，这点需要三思！
小结
图片为实地拍摄
南二环的澎湃国公馆，从园林景观来看，应该是我看过的楼盘里，园林景观最好的一个。
只不过，这种园林景观用在南二环，有点奢侈了。
其实，客观说，这个楼盘从其他配套上看，如会所，泳池等，都接近改善的标准。
但是在这里买商业别墅，似乎有点鲁莽了，当然，如果你实现了财富自由，请随便。
对于普通的中产家庭来说，可能买得起，但是会心疼后期的居住成本。
而对于高净值群体来说，他们更向往市中心地段的大平层。
在澎湃国公馆上，中介去拍短视频，当然也想卖房，但目前来看，成交难度很大。
现在楼市中，凡是以居住为目标的购房群体，看到40年商业产权都避之不及，更何况是这种标的很大的产品。
本来说是有钱能使鬼推磨，但是现在市场已经证明，即使开发商愿意出百万佣金，也很难卖掉这里的商业别墅。
因为商业产品的买卖，首付，贷款政策，税费等都和住宅产品有所不同，无形中提高了购房成本。
或许，这就是40年商业产权的宿命，即使改成商业别墅，也只能孤独地躺在南二环。
