一直有个困惑

就是明明看起来那么普通的房子，为什么价格却可以那么贵更困惑的是，为什么同一片的小区，配套都一样，外面看起来都一样的破，但其中偏偏就有一个小区要卖的更好感触最深的一个例子，就是浦东金桥的「伟业金锦苑」这周边围绕巨峰路地铁站和巨峰路嘉里中心，有好几个20多岁的老破小，我选了两个

（数据来源网络，仅供参考）对比起来，「莱阳新家园」的立面还更好看，「东陆新村六街坊」的立面也重新粉刷过，唯独「伟业金锦苑」老远看，墙面还有一个大补丁但偏偏这个看起来最破的「伟业金锦苑」走出了自己的独立行情不仅比周边贵，在市场起伏不断的时候，它的价格也几乎岿然不动所以这样的老破小到底凭什么

他不懂 (Live),杨宗纬

01有一种被叫动迁房的商品房「伟业金锦苑」能跑赢周边，首先一点就是它是动迁房这意味着你买它的时候只要交1个点的契税千万不要小瞧这点，有位同事以前看中了一套3楼的78㎡两居室，户型方正、2年内精装，哪哪都好，但税费35w，听完就果断放弃税费是要真金白银交出去的，一点杠杆都没有，不是房子好上天，没谁会愿意交30-40w的税费，所以税少是香的不过被叫动迁房的坏处在于，房屋质量堪忧，居住氛围差这简简单单不涉及的价格的几点，看上去没有伤及要害，但真住进去就要了亲命那种薄如蝉翼的墙壁隔音奇差，卧室有点动静，站在客厅能听的一清二楚窗框、门框也粗糙，厉害的时候，有些窗框都不一样大，总之租过住过就知道，动迁房的品质很有限所以动迁房并不是「伟业金锦苑」能跑赢大盘的真正原因真正的原因是它既是动迁房，又是商品房市场上有一种房子很有意思，就是你看着房产证上写着动迁房，但实际是按照商品房规格来建的这种情况一般是当年动迁的时候，动迁房不够用了，然后政府征用了附近的商品房或者说原本小区就是按照商品房的规格来盖的，后期被转用做动迁房「伟业金锦苑」就属于这种情况，被动迁征用的商品房所以你看伟业二村和一般动迁房小区的墙体对比

还有楼栋距，阳光完全不会有遮挡，哪里像动迁房小区

伟业金锦苑二村，冬至日日照情况（上午）然后一个快20多年的房子居然还有配套

©链家所以这一类房子，就是有动迁房的优点，却没有动迁房的缺点既税费少，又完美规避了质量差问题这也是为什么「伟业金锦苑」，在同样交通、商业配套情况下，单价就是贵1-2w，而且不管外面行情起起伏伏，它的价格波动都是最小的02这一点如果要展开的话，可以考虑下它的动迁时间「伟业金锦苑」差不多是2003年的动迁房跟这个拆迁年份、拆迁政策有关，虽然是动迁房，但是不存在一人有很多套的情况所以你看到伟业虽然也是动迁房，但小区4000户业主，自住率差不多达到80%以上这一点相反的例子，就是浦东高行板块的高行绿洲，「高行绿洲」是2010年动迁的这一年是动迁政策大年，基本拆了之后，原地拿房，像高行绿洲，基本都手握2-3套房，多的3-4套并不鲜见所以在这你能看到一家3口月收入加在一起还没1w，但是租金就有2-3w这么多房子，户主肯定住不过来，那就出租如果一个小区租户占比达到30-40%，甚至50%的时候，物业就会非常难管一套房经常被隔断成好多间对外出租，厨房、卫生间经常是这种毛坯状

©链家单元楼里的楼道和墙壁经常会遭殃，公共设施损坏严重所以在考虑这类小区的时候，再多问中介一句，是什么时候动迁的03还有那种被拿来当示范区的老破小我们之前在踩盘彭浦新村原拆原建问题的时候，在那周边发现了一个小区

门口看就普普通通的上世纪公房，但是一看价格，它最贵整个彭浦新村，只有一、三、五、七，4个小区，彭一小区被拆除新建，剩下的都分布在附近，而且都对口彭一小这样的情况下，彭三就能卖最贵走进去你就知道为什么了不同于其他彭浦小区，墙壁斑驳、哪哪都旧旧的这里道路拓宽，街面整洁，多了很多便民设施，像下面这栋楼后面，就有一个完整的被规划过的绿地

而且也不会出现其他老破小那样人车抢道的情况，因为整个小区还重新做了地下停车空间，什么概念，老破小也有了地下停车库更夸张的是，图书馆、学校都放进来了，走到小区后面还有社区食堂和警局

为什么彭三小区可以这样它跟其他老破小不一样的地方在于，它比较幸运，它被挑中成了“彭浦N村”系列里的示范区，来进行老旧小区改造所以卖相上更好看，社区功能也挖掘出来了，而且房子本身也进行了改造，增加了独立厨卫、外加将近4㎡的阳台这样的小区能和周边老破小价格一样么，所以同样是老破小，彭三小区就走出了自己独立行情这样的情况在上海并不是个例，比如同样是老旧小区改造的长宁区新泾六村

外表看上去，也是建于上世纪的老房子，但是里面道路重新做了规划，人车分流

为数不多面积不大的空地也被拿来做配套空间

©上海长宁

连楼道里面都被规划成这样

跟彭三一样，新泾六村也是“新泾村系列”的幸运儿道路、楼体、公区，甚至下水道都被重新规划，明显更好住了，自然价格也更贵了04还有一种贵，居然是因为好物业这里要提到一个有点神奇的小区「金桥湾清水苑」它的价格也是周边同类型房源中最贵的走在这个小区里，你会感受到一种细致，倒不是房子多新、配套多好，而是干净带我看房的中介小姐姐跟我说，这周边几个小区她都经常来，这里的环境是最好的什么都要做得更好一些，地面更干净、绿化更整齐、住得更舒服就是一般老破小的路年久失修无人打理，而且经常会在小区路面看到“黄金”，但是有的小区就会被打理成这样这样的街面

©链家这样的绿化

©链家这样的小广场

©链家楼再破，也要想办法让它看起来温馨点

©链家这背后都离不开一个很重要的因素，就是物业在我们印象里，老破小的物业，基本就是一个门卫代替所有，但这里不仅有物业，而且还挺厉害这里的物业叫安居，并不是背靠开发商大型物业可就是这样单打独斗的物业，能够在众多房企物业拆分上市不断扩大规模的背景下，依然能够存活下来，那一定得有点真本事这点让清水苑和周边同类型房源一下就拉开了距离，也自然要比周边小区口碑更好，卖的更好05还有一种小区也挺特别的就是特别受欢迎，市场好的时候，别的小区成交个位数，它能成交两位数，市场不好的时候，它依然有成交它受欢迎的原因也很特别，绝不仅仅是价格它可选择范围特别大，300多w的一房，也有450-550w的两房，最高的也有1000多w的，这个跨度购买群体非常多不过更为关键的一点是，这个小区建设年份真源小区分4期建设，1期1997年、2期1998年、3期2000年2000年之后，发生了两个大改变2000年之前，盖的都是小户型，2000年之后，盖的都是大户型，100-200㎡的样子，最小的也要80多㎡，小区整体氛围渐渐发生改变另一个大的改变就是住宅市场政策的变化，对于真源小区来说就是它真的开始走真正意义上商品房的路线所以你会看到一个看着像老破小的小区里面竟然了做了水景

还有这样的绿化和配套

小区很大，但是干净整洁，居住氛围好这也是它被人说性价比高的原因，卖的也比周边好06今天写这篇主要想跟大家分享一件事老破小在我们看来，是不能轻易触碰的，但即便如此我们也不能一竿子打翻所有任何一个业态、任何一个品类里面，都有值得去发掘的好小区、好房源就是你好好去找，一定能找到更好一些的房子但前提是，你得走出去看以上就是我这两年踩盘遇到一些老破小个例，拿出来跟大家分享下如果你也有这方面可以分享的案例，我们评论区见