上次在给大家写法拍房（《暴涨一倍，蝉联全国第3，在南宁买的人都赚到了！》）怎么捡漏的时候，我发现一个有意思的现象。
151㎡面积段以上的法拍房，我姑且称之为豪宅，成交率超过了151㎡以下面积段。数据显示，在2024年上半年，180㎡以上的法拍房交易量达到了新房交易量的4.3%。
这说明啥？
一方面，大户型的法拍房在折价率上会比较高，有性价比优势。另一方面，刚需成交低迷，改善产品却走出了独立的行情。
就拿南宁的法拍市场来说，民族大道168号翠漪居一套351.64㎡的独栋别墅，以1338.17万元成交，单价为3.8055万元/㎡。比同小区二手房（别墅）市场参考均价高出了约2000元/㎡。龙胤花园一套538.63㎡户型别墅成交价13595万元，较评估价高出649万元。
这背后的逻辑有几点：
一是，南宁的跨城区首套政策。刚需老铁二套不可能再买刚需产品，必然是往改善产品改善城区靠。
二是，南宁楼市进入改善周期。刚需产品已经过剩，就拿二手房市场来说，掉价最快的也是刚需产品。没有学区、地铁、商业的小户型更扛不住。
三是，南宁整体楼盘价格处在低水位，较两三年前价格更实在了。真正的有钱人看准时间，到了出手的时候了。
最近就有一些老铁问我：在南宁怎么样买「豪宅」？
我将南宁遍地开花的「豪宅」按价值论「资」排辈，大致总结了三类。
南宁的「豪宅」天花板在哪？
我猜很多人会说南宁有豪宅？还天花板？
在这之前，首先明确咱今天要聊的豪宅指的是哪类产品？
1.占据城市核心地段或配套。比如幸福里所在的东盟商务区一片，铁学商顶配，房价始终保持在2W+，楼市如何变动对它影响并不大。
2.带有不可复制自然资源。如公园、江景、湖景、山景等。例如柳沙、蟠龙、五象湖、凤岭南路沿线相对集中的豪宅盘。
3.传统143平以上的大平层和别墅叫改善。180平以上更多称之为资产配置，这类产品物业服务更全面，项目自带高端配套、圈层等更高的附加属性，如高端会所等，24小时服务只是起步。
那么，南宁有没有豪宅区?
大家认为南宁传统的豪宅区在青秀，也没错。青秀凤岭南北板块的改善产品居多，但在这里面能称得上豪宅的凤毛麟角，很多价格到了产品没到。其他的分布零散，五象湖、柳沙、蟠龙、以及三塘都有。
纯改的在售楼盘主要还是集中在青秀。例如中海甲叁號院、保利君悦湾，都是代表。除了硬件和服务到位，也给市场营造出高级神秘感。
中海甲叁號院，凤岭北、民族大道上唯一的纯改盘，还带埌东公园景观，地段和景观双杀。整个小区只有9栋239户，可以说是近年来核心区内指标最纯粹的项目。目前豪装在3万-4万/平，最便宜一套总价480W起，这个价格在南宁纯改新盘里是yyds的存在。
除了地段，景观不可或缺。
同样是豪装的如凯旋1号，白沙桥南的地段不被看好，但拦不住人江景牛，毫不夸张地说，这里的一线江景几乎可以碾压南宁99%的改善盘，加上整个小区只有360户，且都是316/472/482平的大户型，最低总价在690万+，不是一般人能够想象的。
柳沙的保利君悦湾，国宾区的地段自带光环属性，同样一线临江，全屏江景视野，对望五象岭山景，双景绝杀的纯改善小区，环境闹中取静。价格在2.2万-2.4万/平，是毛坯交付，最小户型146平起步，能买的非富即贵。
另一个是蟠龙的盛邦滨江府，蟠龙带江景带山景allin的纯改项目，毛坯价格在1.7万-4.4万/平之间，143平起步总价也在243万，人生赢家的选择。
这几个楼盘都有这些显著特征，要么不可替代的地段优势，要么不可再生的自然资源，要么豪装，都是纯改盘。老钱们买房无非给资产上一层保险栓，如果不差钱，放心买就是。
第一梯队：高综合属性看这些
上面的产品只有1%的够得着，其余99%的高净值人群怎么买？
写到这里，我看了一眼《2023胡润财富报告》，南宁有600万资产的「高净值家庭」4400户，千万资产的「高净值家庭」2050户；亿元资产「超高净值家庭」215户，3000万美元「国际超高净值家庭」95户。
南宁所有高净值家庭加起来才6760户。
人往高处走，水往低处流。
即使是有钱人，也想变得更有钱，只要有能力，自然是要想办法实现阶层的跃升。
当财富到达一定程度，房子是生活载体也是进阶的途径，买好了往后的事业和生活不迷路。这类老铁要怎么选择？
能够匹配的楼盘，我数了一下值得看的大概有8个。
还是青秀占比最多。
比如保利冠江墅，凤岭南灵龟路上，自带约3.2公里邕江景观段，对望五象，在家看江出门就是公园，地段和景观都没话说。毛坯价在1.4万-2.2万/平，目前正在现房清盘阶段。
同在青秀区的邦泰璟和，关注度相当高。配套很给力，地铁口、山姆超市、凤岭万达，但项目有110/120/130平的刚需刚改产品，也有143/195平的纯改产品，纯粹度不高。
邦泰璟和百米之遥的北投隐山，颜值、价值、产品力、纯粹度都不错，偏偏单价比周边竞品高出那么几千块，我猜在等有缘人。
再就是交投荣和樾园，地段配套是加分项。有113平、143平和235平的大平层，和131平和171平的合院，同样是高低配小区，精装价在1.6万-2.5万/平。
老城区看华润西园。
华润西园悦府那个地段老南宁人还是很认，江景也是绝绝子。最近华润西园价格有所波动，性价比直线上升，有需要的老铁可以找我聊聊。
从整体上来说，这一档的楼盘，有颜值，有配套，也有性价比，综合指数均衡，老铁可以根据自己的经济情况，适当优化一下。
第二梯队：首改选手这样买
够到改善门槛，又想精打细算的老铁，要怎么选？
话不多说，还是先看五象，毕竟热盘比较集中。
总部基地的广旅湖峰尊府，视野开阔看五象岭，地段、配套、景观都在线，但也有人觉得小区品质不高。目前毛坯价1.4万-1.6万/平，上车门槛不高。
北投的两个项目，北投时代和北投溪境，各有特点。平良立交的北投时代，正地铁口，万象汇，五象湖板块唯一一个有改善产品的项目。北投溪镜主打一个学府书香，配套之外，价格上有优势。
还有就是五象湖东的交投和顺青云台，地铁口+新民中学，项目2W+级别的公区和会所很加分，同样是刚改产品占比大。
良庆桥南的保利明玥江山，那个位置要啥没没啥，但耐不住景观好，一线看江，对望青秀山东商区，毛坯价1.3万-1.7万/平。
青秀凤岭南，改善产品可选择不多，不是地段配套不行，而是产品面积段没赶上，真正赶上的也就大唐臻观。
值得一提的是上水湾，作为凯旋1号兄弟盘，继承了不少凯旋1号的基因，特别是大户型，毛坯价1.2万-1.6万/平，上不了凯旋1号的，上水湾是最经济实惠的平替，江南的老铁可以重点关注。
还有一个近期关注度超高的华宏云墅，虽然项目在高新区明月湖板块，但作为南宁的首个第四代住宅，户户6.2米挑高客厅阳台，约40平空中花园，超强的产品力是全新的颠覆。
这几个盘优势相对突出，但短板也很明显，好在整体性价比还行，适合预算有限的首改老铁上车。
这段算送的
新房之外，很多二手房小区也值得考虑。
例如东商区的保利21世家 、盛天华府、幸福里，带学校、带商业又有地标属性，这几年二手房价格回落速度快、幅度大，可以找到相对优质的资产。
预算想再压一压的，凤岭北的荣和公园悦府、荣和大地等小区，房龄在10年左右，改善产品是青秀自住的成交高点。
想找合院类产品的，我给两个建议：第一是找五象，但不建议找太偏的，第二是看三塘，这里靠近青秀，很多青秀的平替。
今天这篇文主要是给改善的老铁在买房上做个参考，不知道我说这些楼盘老铁们有没有具体了解过。如果不了解的或有疑问都可以找我，毕竟咱干这行十几年了，在市场专业度这块我还是很有信心给老铁们出谋划策的。当然了，新房二手房都可以找我聊。
