据「新知南通研究院」不完全统计，2024年11月，南通市区（不含通州区、海门区）主要在售新房项目共计成交备案约642套，环比下跌约22%。
11月成交量之所以环比呈下跌走势，主要因为10月南通市区新房成交受利好政策影响出现“暴涨”。实际上，无论是与去年11月成交量（约327套）相比，还是与今年前三季度月均成交量（约382套）相比，11月备案642套这个成绩都可圈可点，这也显示出连环利好刺激下的市场具备了一定韧性。
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11月“销冠”花落新东区中铁逸都项目，单月备案72套。根据统计，该项目今年1-10月合计仅备案42套，11月之所以能如此“热销”，或与网传消息“中铁逸都推出一批特价房”有关。
根据网传消息，这批“特价房”仅约1.6-1.7万/㎡，相当于原价2.69万/㎡的6折，一套132㎡户型总价立省超100万，这对刚需而言具有很强吸引力。不过，这批“特价房”也引发了部分老业主不满，甚至出现了“围堵售楼处”的情况。
11月备案量排第二的是位于主城区的中海臻如府，单月备案59套。该项目自今年4月开盘至今已备案321套，多次占据月度销量前三的位置，表现突出。
紧随其后的两个项目也都位于新东区。城镇铂域澜湾11月备案40套，今年以来共备案201套，目前整盘去化率约23%；绿城桂语朝阳11月备案34套，今年以来共备案260套，目前整盘去化率约48%。
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虽然11月南通市区新房市场整体表现尚可，但依然有11个项目“0成交”，还有5个项目仅备案了1套，市场分化明显。
11个“0成交”项目，有4个位于原港闸板块。其中，东升旭辉中心四个月仅备案1套，相比以往流速骤降；北城壹号入市一年多才备案了1套，更是惨淡。
中创区的仁恒紫琅世纪11月依旧是“0成交”，该项目从今年1月入市至今仅备案了8套，已被一路之隔同期入市的世悦甩在身后。
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粗略统计，截至2024年11月底，南通市区已领证新房项目最新库存约2.28万套，按照今年1-11月月均成交量（445套）估算，最新去化周期约51个月。
值得一提的是，此前估算去化周期最长的，一直都是任港湾五龙汇板块，但截至11月底，去化周期最长板块已变为中创区——约74个月。
中创区之所以去化周期长，笔者认为主要有三方面原因——
第一，在售项目多。在售项目多达11个，是目前南通市区在售项目数量最多的板块，截至11月底在售项目库存超4500套。
第二，去化速度慢。11个项目今年以来合计备案675套，月均备案约61套，比主城区、新东区、原港闸、任港湾五龙汇板块的月均去化量都要低。
第三，新盘乏力。11个在售项目，有5个是今年入市的新盘（下图标黄项目），但这之中只有盛和致豪世悦表现尚可，其余4个项目都表现一般，这或许与购房者更倾向于实景现房有关。
此外，中创区还有下面9宗地块待入市，未来随着更高端的别墅盘进入市场，上述在售项目去化将更加艰难，同时随着更多新项目入市，整个中创区新房库存将持续走高，去化周期或将进一步拉长。
