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报告标题：二级市场行情震荡，交易热情整体较高——REITs月报（20250201-20250228）报告发布日期：2025年3月12日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、一级市场
截至2025年2月28日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年2月28日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年2月28日，共有20只REITs处于待上市状态，其中15只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。
2、二级市场表现
价格走势：2025年2月1日-2025年2月28日，我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现震荡趋势：加权REITs指数收于129.63，本月回报率为1.05%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：可转债> A股>黄金>REITs>纯债>美股>原油。
从项目属性来看，从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs于本月月初及中旬均整体呈现上涨趋势，于月末均有所回调。与上月末相比，特许经营权类REITs的涨幅更大。从底层资产类型来看，本月仓储物流类REITs涨幅最大。本月回报率排名前三的底层资产类型分别为仓储物流类、交通基础设施类和园区类。从单只REIT层面来看，本月公募REITs涨跌互现，有33只REITs上涨，有30只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是国泰君安济南能源供热REIT、招商高速公路REIT和华夏中国交建REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月持续走高，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。已上市的63只REITs月内总成交额为141.5亿元，月内区间日均换手率均值为1.69%。从单只REIT层面来看，月内成交量前三的是红土创新盐田港REIT/中金普洛斯REIT/华夏中国交建REIT；月内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT/中金安徽交控REIT。
主力净流入：本月，主力净流入总额达49047万元，市场交易热情较高。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是园区基础设施类/仓储物流类/保障性租赁住房类。本月主力净流入额前三的REITs是中金普洛斯REIT/易方达华威市场REIT/华夏合肥高新REIT。
大宗交易：本月大宗交易总额环比上月小幅下滑1.8%。本月月内有18个大宗交易日，大宗交易总成交额为23.5亿元，2025年2月7日大宗交易成交额是月内单日最高，为36966万元；单只REIT看，月内大宗交易成交额前三的是国金中国铁建REIT/中金普洛斯REIT/平安广州广河REIT。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、一级市场
1.1 已上市项目截至2025年2月28日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年2月28日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
2025年2月1日-2025年2月28日（以下简称“本月”），有3只REITs新上市：国泰君安济南能源供热REIT于2025年2月17日上市，资产类型为市政设施，发行规模为14.96亿元；华夏金隅智造工场REIT于2025年2月26日上市，资产类型为园区基础设施，发行规模为11.36亿元；汇添富九州通医药仓储物流REIT于2025年2月27日上市，资产类型为仓储物流，发行规模为11.58亿元。
1.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年2月28日，共有20只REITs处于待上市状态，其中15只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。
本月，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已申报”、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”、汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”、中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已反馈”。
2、二级市场表现
2.1 价格走势
2.1.1 大类资产层面
2025年2月1日-2025年2月28日，我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现震荡趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于839.97和1033.17，本月回报率分别为0.49%和0.51%；加权REITs指数收于129.63，本月回报率为1.05%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本月表现中等：美股回报率为-2.56%、A股回报率为4.64%、可转债回报率为8.03%、纯债回报率为-1%、黄金回报率为4.28%、原油回报率为-10.12%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本月回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：可转债> A股>黄金>REITs>纯债>美股>原油。（本月回报率计算公式为：(本月最后一个交易日的收盘价/上月最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
2.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs于本月月初及中旬均整体呈现上涨趋势，于月末有所回调。与上月末相比，特许经营权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于140.57，回报率为0.44%；特许经营权类REITs加权指数收于112.47，回报率为1.73%。
从底层资产类型来看，本月仓储物流类REITs涨幅最大。本月回报率排名前三的底层资产类型分别为仓储物流类、交通基础设施类和园区类，其加权指数分别收于114.15、96.79和120.3，回报率分别达2.83%、2.59%和0.19%。
2.1.3 单只REIT层面
本月公募REITs涨跌互现，有33只REITs上涨，有30只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是国泰君安济南能源供热REIT、招商高速公路REIT和华夏中国交建REIT，涨幅分别为11.56%、10.04%和6.29%；跌幅排名前三的分别为银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳安居REIT和华夏特变电工新能源REIT，跌幅分别为6.92%、6.24%和5.66%。年化波动率方面，排除本月新上市的汇添富九州通医药REIT、华夏金隅智造工场REIT和国泰君安济南能源供热REIT后，波动率排名前三的分别是华泰南京建邺REIT、华夏深国际REIT和华夏合肥高新REIT，年化波动率分别为36.58%、30.86%和28.59%。
2.2 成交规模及换手率
2.2.1 底层资产层面
本月公募REITs成交规模较上月持续走高，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至2月28日，已上市的63只REITs月内总成交额为141.5亿元，月内区间日均换手率均值为1.69%，成交规模环比上月持续走高。成交额方面，月内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/园区基础设施类/仓储物流类，成交额分别为37.4/32.9/19.0亿元；换手率方面，月内区间日均换手率前三的REITs类是市政设施类/水利设施类/生态环保类，分别为5.3%/1.8%/1.4%。
2.2.2 单只REIT层面
本月单只REIT成交规模和换手率方面表现分化。成交量方面，月内成交量前三的是红土创新盐田港REIT/中金普洛斯REIT/华夏中国交建REIT，分别为1.89/1.67/1.48亿份；成交额方面，月内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT/中金安徽交控REIT，分别为7.66/6.17/5.76亿元；换手率方面，月内换手率前三的是国泰君安济南能源供热REIT/易方达华威市场REIT/国泰君安临港创新产业园REIT，分别为53.19%/47.10%/46.19%。
2.3 主力净流入及大宗交易情况
2.3.1 主力净流入情况
本月，主力净流入总额达49047万元，市场交易热情较高。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是园区基础设施类/仓储物流类/保障性租赁住房类，净流入额分别为14869/10939/9245万元；从单只REIT来看，本月主力净流入额前三的REITs是中金普洛斯REIT/易方达华威市场REIT/华夏合肥高新REIT，净流入额分别为4389/4250/4238万元，连续流入天数分别为-3/1/-2天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本月连续流入天数的计算方法是从月末向前追溯，资金连续流入的天数。）
2.3.2 大宗交易情况
本月大宗交易总额环比上月小幅下滑1.8%。本月月内有18个大宗交易日，大宗交易总成交额为23.5亿元，2025年2月7日大宗交易成交额是月内单日最高，为36966万元；单只REIT来看，月内大宗交易成交额前三的是国金中国铁建REIT/中金普洛斯REIT/平安广州广河REIT，成交额分别为25695/25542/20623万元，对应平均折溢价率分别为0.14%/-2.19%/0.51%。
3、相关政策
证监会党委书记、主席吴清在《新型工业化》期刊上发表的《充分发挥资本市场功能 更好服务新型工业化》中提到，要持续推进基础设施不动产信托投资基金常态化发行。此外，中国证监会发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》中提出，要支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。同时，该实施意见也提出支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。
4、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。