据「新知南通研究院」不完全统计，2025年2月，南通市区（不含通州区、海门区、通州湾，下同）发出2张住宅销售许可证，共计158套新房入市。
目前领证在售新房项目共计约53个（库存小于10套未统计在内），2月共计成交备案约475套，环比上涨约25%，同比大幅上涨约158%。
截至2025年2月，在售新房项目共计库存约2.21万套，按照近12个月月均去化量（约503套）估算，最新去化周期约44个月。
2月南通市区新房市场有所回暖，但整体库存压力仍然存在。从单盘表现、产品类型到板块格局，南通楼市正经历多维度的价值重构。
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单盘去化
苏锡通板块的悦珑庭以81套的成绩摘得2月销冠，其"7字头"的价格策略撬动一批观望需求。
该项目原由阳光城和卓越合作开发，后阳光城退出由卓越接盘，历经波折终于在今年1月完成首批交付。截至发稿前，该项目共计备案543套，已领证去化率约85%，整盘去化率约47%，去化压力依然不容小觑。
除悦珑庭外，TOP10其余项目差距较小。这之中，市北板块的崇州云玺和世茂璀璨未来，以及新东板块的中铁逸都，整盘去化率都已近90%，均有望在今年上半年清盘。
2月成交量“挂零”的项目依然有13个，任港湾板块的澐玺禄，去年12月领证入市，至今未有备案；苏锡通板块的燕东浦江华墅，去年8月领证入市，至今同样未有备案。
这13个项目中，滨江道（静园）、北纬31度、和圆融玺悦几近清盘，其余项目或因区位劣势、或因产品同质化陷入滞销困局。
以近12个月备案套数估算，目前去化压力最大的三个项目依次为远创湖悦云境、金鹰世界尚府和东升旭辉中心。
远创湖悦云境库存1386套，近12个月仅备案5套，估算去化周期约3326个月。
金鹰世界尚府库存631套，近12个月仅备案3套，估算去化周期约2524个月。
东升旭辉中心库存1104套，近12个月备案54套，估算去化周期约245个月。
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产品分化
统计发现，当前南通新房市场呈现显著产品迭代特征——纯高层项目逐步退潮，洋房+小高层的组合渐成主流。
以容积率指标作为参考，目前已领证项目中，容积率在1.5以下的仅有5个，截至2月底合计库存683套，仅占库存总量的3%，5个项目近12个月合计备案262套，以此估算去化周期约31个月。
容积率在1.5-2.0之间（包含2.0）的项目有27个，合计库存12191套，近12个月备案3799套，估算去化周期约39个月。
容积率在2.0以上的项目有21个，合计库存9223套，近12个月备案1948套，估算去化周期约57个月。
容积率指标勾勒出市场现状与购房偏好——低密项目供应量少且相对热销，高密项目去化压力突出。这种差异源于改善需求的持续释放，购房者对居住品质的追求将倒逼产品持续升级。
值得关注的是，2023-2024年南通市区出让的42宗地块中，容积率在1.5以下的地块有25宗，占比达60%，2025年南通市区墅类产品或迎来供应放量。
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板块博弈
就板块而言，老城区以约12个月超短去化周期成为“安全岛”。一方面，老城区在售项目少，目前主力仅有中海臻如府和华宇玲珑雅苑，供应量有限；另一方面，老城区拥有其他板块无法比拟的地段配套优势，去化速度更快，中海臻如府的持续热销也验证了核芯地段的价值韧性。
目前去化压力较大的是中创区、任港湾五龙汇板块以及开发区，估算去化周期都在60个月以上。中创区和任港湾五龙汇主要因为板块内在售项目较多（均为11个），库存量一直处于高位；开发区或与板块内长期未有新项目推出、市场活力缺失有关。
总结而言，目前南通新房市场单盘层面呈现出"以价换量"与"品质突围"并存的格局，板块层面呈现出 "核芯地段价值回归"的马太效应，产品端则在经历从"住有所居"向"住有优居"的升级迭代。展望后市，随着大量低密地块入市，“墅类产品供大于求”亦有可能出现，如何精准匹配改善需求将成为制胜关键。
