作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

在多年的观察和思考中，或许大家都会有一些这样的问题：

·长沙的城市更新为啥是这样的？

·长沙的城市更新为啥要分成内城和外城？

·长沙的城市更新，为何有危房改造和农安小区的特殊说法？

·长沙的城市更新为啥重点强调了片区更新的方式？

等等

去年，在睿诚研究院相关公开课和对市律协、天心城发集团等培训中，遇到了很多朋友提出的各类问题，以及平时和不同社会资本方等朋友交流时，我们发现，很多朋友对长沙的城市更新的战略规划、发展路径、实施思想等的了解比较有限，显得有些支离破碎的感觉，不能有效把握住长沙城市更新的主要问题和指引。

在认识上，对相关文件，缺乏全面、系统和实操性的了解和感悟等，很容易进入各类误区。

针对此类问题，在我们独家推出的《2023长沙城市更新发展报告》中，将全面分析其中的有关主要问题，以供大家参考交流。

那么，如何才能正确理解，长沙城市更新的独特发展战略和路径设计呢？

我们认为，需要回归本源和观察实践，才能综合出来。

纵观长沙近年政府发布的10大核心城市更新类政策文件（如下图），2021年版本的政策比较密集，近两年侧重于具体实操和观察，维持了政策的持续性，并未推出什么新的政策类文件。

需要通过实践来反证政策的可靠性、前瞻性等。

当下，众多项目都在操作过程中，对原来的政策精神并无大的冲突，充分反映了过去政策布局的深度思考和全局性等。

上月，有几个朋友问我们，说为什么长沙的城市更新的主要政策还是老样子？

是实际情况，也是长沙城市更新第一阶段的坚守，一切要和实践相互印证，而不能朝令夕改，否则，将会出现政令混乱、行为各吹各的锣的不良的离散情况，政策也就失去了意义。

大湾区为何不断调整自己的政策？

其主要原因，是新旧模式的一次大的变化所致。

其他城市，在城市更新战略、空间规划、行动方略、管控模式等层面，逐步提出了自己区域的解决方案，而推动各自区域的落地。

综合观察来看，这些动作，我们长沙早在两年前就做好了系统的富有前瞻性的战略规划和设计。

不会像其他城市那样，再去参考其他人的做法，来推出一些有针对性的城市更新政策等文件。

从起点，长沙就想清楚了许多问题，而架构出——「一个战略+一套操作锦囊」来推行城市更新的政策和方略体系，已经跑在了其他人的前面。

故而，造成部分朋友认为，长沙的城市更新政策等比较简略，似乎未能与时俱进。

实则不然——很多朋友并未真正理解长沙政策的精髓。

变和不变、动与不动，考验的是深度洞察力、前瞻性、能动性，和王阳明先生所倡导的知行合一等原则，不像其他区域那样——今天搞一个政策、明天发布一个文件等，各有自己的独特打法，长沙与他人差别较大。

以上，可以有效回答，一些外地或本地朋友，所提出的长沙城市更新政策没有新文件的这一说法。

所以，我们睿诚研究院将长沙的战略设计，界定为“独特的”这一点。

此为，第一个要点。

第二要点和问题：到底哪个文件，才是长沙城市更新的纲领性政策和依据？

这个问题的提出，是因为睿诚研究院发现，业内包括相关政府平台等，在认识上面，有一定的差异。

据睿诚研究院观察，其实，在相关文件里，都做了很清楚的界定，可能部分朋友没太注意，而把各个文件当成了普通的政策。

为帮助大家有效抓住其中的要旨，今天再着重介绍一下其中的主要差异，以供各位参考。

很多人，将2021年3月8日颁布的《长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见》（长政办发〔2021〕14号）（以下简称《实施意见》）这一文件，作为长沙城市更新的纲领性政策，比如，在众多官媒的表述中都可以看到。

睿诚研究院独家认为，这个文件主要在总体要求和基本原则等8个方面，做了一些原则性和框架性的描述，也是政府推出的第一个长沙城市更新方面的一个“答卷式”和“大体框架”之文件，具体如何布局和安排，未能清楚体现。

从而，我们觉得，将此文件作为长沙城市更新的纲领性文件，就值得推敲了。

也并不认同这个观点。

睿诚研究院独家认为，2021年11月10日发布的《长沙城市更新专项规划（2021-2035）公示稿》（以下简称《专项规划》）这个文件，才有资格称得上长沙城市更新政策上的纲领性文件。

据睿诚研究院分析，上述两个文件的推出时间，有8个月的差距，基本可以看出，3月份的《实施意见》，只是一个在国家要求下的比较匆忙的一个就事论事的“作业”，显得比较粗糙，很多问题并未进行解答，很难成为纲领性的指引。

后面11月份的《专项规划》，则系统回答了长沙城市更新的发展战略和行动计划等，这也是一个与其他城市不太一样的地方，因为，我们长沙已经在这个《专项规划》文件里，已经清晰描述了我们的行动方案，时间跨度、更新范围、主体、模式、和片区或项目的约束等，不需要再浪费笔墨，再去单独搞一份所谓的城市更新行动计划等。

也即，长沙已经把该想的主要事情和问题，进行了全面系统的思考和梳理，和提前布局及安排，从这个角度来说，其纲领性价值更加明显。

再例如，6月1日，天津市规划和自然资源局滨海新区分局发布关于《天津市滨海新区城市更新实施细则》的文件，其中许多内容，与上述的《专项规划》的思想雷同，其中的主要区别就是，天津的这份文件在国内共同的思想下，其主要落脚于某些操作方面，做了更多的细节性约束，但从大的层面上看，与长沙版《专项规划》文件并无大的差异。

相比较而言，长沙专项规划的版本，是一个比较完善的系统，其他城市根据自己的实际情况，而选取了某些内容单独推出了一些相关政策，这并不能简单地说谁好谁差，只是大家各自思想深度不同和手法有差异、先后有别而已。

可见，长沙版《专项规划》文件，在规划定位、更新范围、更新节奏、更新方式、更新内容、操作路径、项目安排等各大方面，讲得相对更加清晰，有很强的指引性，虽然也是原则性和大方向性的，但较之前述《实施意见》文件，那般只做粗线条的勾勒，能更好地描绘出城市城市更新的系统打法。

不然，就会如同天津一样，要不断地推出相关的补充和强化性文件，来说明和规范相关的城市更新动作。

其三，在更新方式和主要更新对象上面，《实施意见》中未作任何说明，而在《专项规划》中做了详细的阐述，然而，从文件起草的原生思想上看，更新方式和更新对象这两点，都应该进行相应的描述，不然，就会有严重的缺失和漏洞。

第四，两个文件在行文和构思的主要角度上面，有明显差别，《实施意见》侧重行政管控方面的描述；而《专项规划》在规划定位、更新范畴、基本原则、时限和范畴、更新目标、更新策略、更新方式、更新对象、空间及功能界定、更新片区指引和区县指引等方面，全面系统架设出了可遵循的蓝本，在实操方面具有更强的纲领性价值，更符合“纲领”二字的内涵。

故而，从长沙内外不同的文件内容和方式的比较上看，我们认为《专项规划》成为长沙城市更新的纲领性文件，具有更强的说服力。

小结：

纲举才能目张，纲领方可指引，行进中才不会迷失方向。

战略，即远见、即未来，综观政府推出的10个核心城市更新政策文件中，《实施意见》与《专项规划》具有较强的指导意义，睿诚研究院认为，这也是长沙城市更新政策体系的基底，其他相关政策皆为在此两大文件基础上，生发出来的各有关细部性文件，为枝干型和从属性政策。

如果，未弄清楚其中的关系和逻辑结构，在政策的理解、对实操路径的观察、对项目实施手法的感悟等方面，就会出现“魂不附体”或“两张皮”的割裂感。

在相关的工作和生活方面，可能会导致走弯路的情况出现。

最后，补充一点：

本文，也可作为把握才是城市更新主要政策方面的一个有效参考，能帮助你抓住其中的表和里、及道与术之核心章法。

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