作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

近期，湖南湘江新区大王山旅游度假区北片控规C-P05-A08、A09、A10等地块修改启动公示。

其中主要提到：

“修改理由：结合市场供需关系，响应商业去化政策，按照《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(长住建发(2022)28号)要求，在总容量不突破前提下，对规划指标进行适当调整。

修改意图：在保持C-PO5-A08、A09、A10 三个地块总建筑量不突破和配套设施不减少的前提下，将商住用地调整为二类居住用地，建筑密度由≤35%调整为≤32%，绿地率由>25%调整为≥30%。”

另4月底，在湘江集团发布的2023年重点招商地块信息中，上述C-P05-A08/A09/A10组团的介绍为——其土地性质为R2B1，商住比为1：9，规划指标调整中，容积率仅为1.4（待定），总建筑面积224048㎡。

也即，该地块中的10%的商业被完全调整成为住宅性质。

从字面上看，这是一个普通的正常行为，没什么看点。

但为何要拿出来聊一聊呢？

10%的商业比例，按照上述数据，也就2.24万方的商业，基本上通过底商就可以消化这个指标。

可，最后全部变成了住宅，可见土地在招商过程中，必定是遇到了问题，不然也不会这样去做。

在此，只能感叹一句——卖地难，而卖有商业的非成熟区域的商住地则更难！

观沙岭、开福区基本都在净宅地推售，而且位置及周边配套更好，近几月也是谨小慎微，纷纷借助纯宅地来吸引眼球和有效达成去化目的。

此外，大王山这块地的情况，与招商蛇口所摘牌的天心区披塘村地块有点不太一样，除位置和匹配等差异外，招商蛇口重进天心区有更多更深的意图，就不在此展开了。

而该地块虽然左靠湘江欢乐城、右临湘江，有较好的江景等资源，然在区域内人气、成熟度等方面差强人意。

这或许也是许多意向客户小心谨慎、迟迟下不定决心的原因吧，再加上该地块有一定的规模——248亩+约23万方这个情况，首先摘牌资本就是一大笔铜板、未来可见的销售周期还需要沉淀和花时间等，如果再压上一成建筑面积的商业，叠加之后，其有效的招商难度大增；而且，目前这个环境里，能在长沙拿地的开发商就那么一些、基本都是老面孔，每个区域都在争抢，也逼迫大王山不得不在当前土地出让地饭桌上，快速调整和优化指标，而“先干为敬”。

取消商业、增加高度等，综合考虑了当下和未来市场关注的重点问题，比如适当增加高度，在产品打造上可突破原先8层的规划局限、向空中延展而能提高未来楼宇的识别度、诸如适度推出LOFT和大平层等价值型产品，而为项目整体增加卖点和加强去化等，可充分满足意向客户的要求。

此外，这里为什么提到了“提高未来楼宇的识别度”的这一问题？

因为，该地块紧邻湘江，未来必然会成为湘江西岸中的城市灯光景观大军中的一员，和网红长沙夜景中的一个元素载体，如同河西猴子石以北的万科金域缇香项目等一样，而为绚烂的长沙夜景“增光添彩”。

即能点亮大王山，也将溶于大湘江。

似乎扯远了，再回来。

那么，接下来，大家可以思考一个问题：纯住宅，对该地块真的是最优解吗？

睿诚研究院独家认为，不甚尽然。

当然，从当前土地去化的角度，大王山这样动作，实为无奈之举。

要卖地、要引资入区、要持续推动大王山片区的发展等，取消商业，大王山也有很多苦衷。

然而，我们认为，湘江两岸边的每一寸土地，都是弥足珍贵的，往后不再有了，卖一块少一块。

因为，睿诚研究院觉得，上述地块的调规，只是有效应景，而难以面向未来。

为啥这样讲？

其一，考虑了区域要素，也未充分考虑区域力量

这是何意？

区域发展的现实压力，上面已经说了，此略。

可纵观大王山片区，北片区文旅尚在发展，居住人口、旅游型人群等也在不断发展和加强，但整体来看，该区域内的消费尚缺乏一定的支撑，基本都被其他区域吸走，比如在游客层面，基本也是“说来就来、说走就走”，难以留人。

当然，这并不是说，区域内就缺少商业存量。

实则是，当下该区域内也已经有一定量常驻或流动性的人口等，但很多生活性消费载体比较匮乏，故而形成走留随意、我自岿然不动的尴尬局面。

这也令开发商对商业避之唯恐不及。

也即，北片区只有文旅，而没有商（主要是指区域和城市型商业）。

再者，南片区科创产业与湘江科学城等，也在逐步启动，未来必当会非常繁华。

不可能等到未来再推出商业吧？

一个典型案例是，如果不是以前规划手笔的坚持，今天也不会有湘江西岸渔人码头的网红效应了。

位置、特质不一样，这样类比，某些朋友可能不会认同，因为视角不同，认知有差异很正常。

我们想表达的是，大王山这块地也有很多独特价值，周边众多文旅资源加持、科创产业也在姗姗而来、对岸的天心区临江一带也在风起云涌裂变等，你敢说它的未来就是这样简单吗？

故而，可见：偏重于卖地和破困，而多少有点未有效面向未来的意味在里面。

其二，产城布局些微脱节，战略留白稍显不足

总体观察，该地块的调规之行为，如上，基本都是卖地思维，仍在一地一域内思考，没充分有效关照到湘江沿岸和城市的整体发展趋势。

从原来的指标上看，10%的商业也只是比宅地通行的3%的商业配比多了7%，当然“矜持”的开发商也可能不做商业，那是他的事，无需多言。

从三块地的构图上分析，内外部都有道路，临街面丰富，完全可以消化这10%的商业面积，诚然，在当前市场压力下，能全吃肉，谁会去啃骨头咯？

目前行情如此，同时，大王山也没有找到更据说服力的要素来支撑自己的规划，因此，被客户掣肘，而落地一域一地之窠臼。

令市场，无奈而无言。

但是，如果从片区、湘江和城市的综合维度来观察，上述动作多少有点失策。

一是，片区内众多题材等，并未成为该地块招商中的路演支撑，上面已经讲了，就不再赘述。

二是，土地运营方，也似乎没有把耳熟能详和开会经常说的优势和卖点，变成自己招商的优质卖点，在就单一土地而谈事，造成在与意向客户谈判中落入下风，也怪不得别人。

譬如，身边的文旅产业已然崛起以及南片区的高大上产业的加持等，自己并未有效整合好及有效运用。

三是，不说远了，单从大王山片区内来看，从北片区向南片区的推进中，临江型城市性商业，也必然是区域规划中要考虑的一大元素，实际上未来可以成为湘江西岸一带一个有效的节点型商业，有蝶变为“小而美”的网红类商业项目的可能性，也能有效补充南北片区中间地带的城市及消费类要素。

不然，此类消费等，又要被对岸的天心区强力吸走，而导致大王山的夜晚静悄悄这个局面再次上演。

届时，临近的湘潭株洲的消费人群，未来非常有可能也会跨过大王山而流失于他区。

这，或许对大王山的往后发展而言，并不是一个好事。因为，区域的竞争模式，已经急速改变。

一域一地的发展，需要考虑的问题很复杂更综合了。

虽然，目前大王山可以“傲娇”地说——我们还有地，但时空轮转之下，有限的优质资源的匹配难度将更大，一个直接的竞争对手，就是湘江东岸的天心区，随着对岸的不断发力，相关资源被强力吸走的可能性更大。

未能合理错时布局和设计竞争战略，未来大王山又有多少把握能超越他人？

所以，睿诚研究院认为：

从单纯的房地产项目之社区性商业，向临江和城市型商业的提升和适度转型升级，具有很强的现实价值。

当然，这个可能，可能不再有可能了，调规公示已出，大概率就这样了，徒留后人而哀之。

小结：

一管可窥豹，今日仅就该地块调规一事，简单聊一聊，以供诸君参考。

未来，大王山，能否达到区域豹变，其文蔚也之境界？

大家拭目以待。

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