作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

6月12日，长沙市自然资源和规划局发布撤销[2023]长沙市009号宗地——即梅溪湖航天片区城市更新地块成交确认的公告。

这个事件一出来，在业内引起了很大的反响。

很多朋友“凉凉”的说法或天鸿5%罚金约3200多万的声音，成为当前比较主流的看法。

基本都是摘牌后退地的直接延申的观点。

睿诚研究院认为，从今年全国土拍市场来看，此事件可能也是一个典型案例。

其他城市尚未传出此类新闻，梅溪湖退地案例到成了典型。

当前，大家都很谨慎，无论是土地出让还是拿地。

是时势艰难，还是企业艰难？

早知如此，何必当初？

整体来看，天鸿集团被退地，一块40多亩的小地块，发生此种变故，不仅会让自己掉价，也会令梅溪湖“蒙羞”，经此一役，未来天鸿集团在长沙土地市场的声誉，可能也被毁了，一定时间内必会进入各区域的黑名单将成为必然。

而对梅溪湖片区的城市更新来说，从4月14日成功摘牌、到6月12日被市资规局撤销资格，梅溪湖城市更新地块第一炮戛然而止，变成了哑炮和焦虑，令业界猜疑众多。

比如

难道是前期的工作做得不到位？

难道是单纯为了摘牌而摘牌？

难道是为急忙挂牌而被忽悠？

不知是否会动摇梅溪湖片区，以产业来驱动航天片区城市更新的信念？

一般来讲，这种产业勾地，而且还是核心城区的城市更新的首发地块的出让，前期必定进行了严格的筛查和验证等，不可能儿戏视之，从前日的结果来讲，对双方都是一次严重的打脸行为。

好了，其他的就不多说了，下面再从客观和专业的角度来聊一聊。

从该地块的挂牌条件来看，就不是一块普通的土地，承担着梅溪湖航天片区城市更新的特殊使命等，并且政府对其寄予了很高的产业期望。

比如，在该宗地的挂牌条件上面说到：

包括引入一家《财富》杂志公布的世界500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部；

新引入一家《财富》杂志公布的中国500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）独立法人资格的子公司；

竞得人引入的上述企业2023-2028年须在湘江新区缴纳的税收地方贡献总额不低于15000万元，其中2023-2025年不低于5000万元，2026年不低于2000万元，2027年不低于3000万元，2028年不低于5000万元；

竞得人须出资不低于600万元，用于麓景路西侧临街建筑（枫林路-燕航路）外立面提质改造等等。

其中，在摘牌后的直接考核上，提到——“竞得人在签订《成交确认书》的同时须提供符合以上条件的引入协议，若未能提交引入协议则不予签订《成交确认书》 并扣除 5%的竞买保证金。”

这或许是压垮天鸿的那根稻草，此事件的直接反映就是，天鸿摘牌后未能按要求提供上述双500强企业落户湘江新区的“引入协议”，最后演化成被撤销被退地的结果。

然，通过此事件，可以看出两个问题：

一是，产业勾地难度大增，可落地和靠谱为第一要务

以前勾地可以画饼，也没有这么敏感，现在要求非常严格，不是看对眼就可以了，在拿地环节就设置了许多真实的制约条件，一旦出差池，就立马现形，不可能等到你拿地后慢慢去整。

约束前置、问题在每一环节都可能暴露出来，过去的画大饼战法难以走下去，故而，一切基本经不起检验的行为或企业，都将会快速被打落凡尘，而跌得皮青脸肿。

特别是，像梅溪湖航天片区这类城市更新地块这样，它不是简单的一块产业勾地的项目，身上带着航天片区城市更新首发的责任。

虽然为牛刀小试，但其价值非同一般。

而今，变故出现，从故事成为“事故”，实为一大问题，给梅溪湖的压力较大，也将成为其他区域或城市土拍中的一个前车之鉴类的案例。

二是，打乱梅溪湖城更进程，提速提质出现变化

据睿诚研究院观察，再者，从梅溪湖区域的城市更新的角度来看，首发的小项目胎死腹中而流产，并不是一个好的现象，未来调整和真正成形等，将还要花更多的时间去修正、修复。

此项目的变生肘腋，必将导致航天院片区城市更新的整体推进计划被打乱和延迟。

这种以净地挂牌来选择合作伙伴的方式，而非像天心区等区域那样去招引央企类社会资本的方式，梅溪湖的模式似乎经不起检验和值得思考。

因为，往后还有大面积区域的拆迁等一级开发工作，非核心央企类社会资本方，未来能否有效和持续经受考验，通过此事件，其片区更新的未来也让人心中忐忑。

通过一块小地来引入“合适”的操作企业、并策动整个区域的城市更新，按照原来的计划，是可以达到一石三鸟的目的——引入伙伴+导入产业+首开形象，但目前事件爆发后，这一目标也快速变成了过去式、和一厢情愿而被打脸。

也因此，梅溪湖在城市更新方面，想赶超其他区域模式的想法及其核计划，也就暂时搁浅了。

退一步讲，假设天鸿未出问题，和把此项目做成功，未来航天片区数百亩的城市更新项目的一二三级开发和运营等，天鸿能走多远，也不好讲。

虽然，过程中政府可以适时调整，但我们看来，梅溪湖的打法，在大型片区类城市更新项目的操作上，似乎考虑的颇有点简单，依然还是一块地的操作思维，并未升维到大型抛弃类城市更新的高度。

期待，通过一个点来撬动整个片区的更新，步子有点大。

强调产业没有问题，以点突破也没有问题，但操作逻辑有瑕疵。

这不仅是遇人不淑的问题，我们认为，而是对大型片区类城市更新项目的系统操作，缺乏全局思考和经验的表现。

此事复盘之后，如果还在合作企业这单一角度上进行纠结和行动，航天片区的城市更新或许还要走一段较长的路。

当然，未来如何，大家拭目以待。

小结：

是单一的退地事件吗？

是单一的企业问题吗？

是单纯的土拍行为吗？

一点水中可见世界，航天片009号地块，有其特殊性，亦非通常的城市土地。性质、使命不一样，要求也很高，代表着梅溪湖从片区开发向城市更新变迁的转折点，其意义重大。

前日的“被撤销”的情况，其表征之下，暴露了很多问题，值得观察和思考。

你是否有同感？欢迎及时与我们交流探讨。

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