近日，第一财经发表社论：高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。

今年，上海的楼市行情，很多人都看不明白。

但是，当前形势，上海楼市也即将进入重估定价周期，聪明的业主现在已经偷偷地在抛盘了。

近几年，在全球大环境都不太好的背景下，据中国房地产报发文，9月楼市继续下滑，房价已持续13个月下跌。

二线、三线城市，无论是新房还是二手房价格均持续同比下滑，且降幅不断扩大；尤其是三线城市，9月份新房和二手房价格同比降幅分别达到3.8%、4.5%。其实，一线城市的广州、深圳早已开启下跌行情。

一直以来，有一种观点，深圳楼市是全国楼市的“风向标”， 因为一线城市中，深圳楼市盘子小，上涨来得快，下跌得也快。此前中原地产披露的数据显示，深圳的二手房价格已经跌回至2020年。乐有家披露的数据显示，深圳10个区，全在跌，大鹏跌得最猛，跌幅在10%。

为何上半年的上海房价还那么坚挺，甚至还有些微涨？

1、上海相对盘子更大些，人口总量大需求更多，上涨和下跌的周期都会比深圳更久一些，行情没有彻底走完，但是，进入四季度，上海楼市也逐渐进入重估定价周期。

2、上海疫情让楼市冻结了两个月，直接把需求全部都延后，行情同样也会延后。

现在的上海二手房市场，观望的人已经开始变多了，九月份的上海二手房成交量18075套。而上海的荣枯线是2万套左右，就是说九月份的成交量还未及格，并却成交量已经连续两个月下跌了。

自从疫情过后，上海的成交量在七八月份就开始放量，九月份并没有如市场所愿再上高峰。那也说明了之前积累的需求已经差不多消化完了，接下来三个月的成交量大概率还会继续走下坡路。

现在的上海二手房面临着三大困境

1、成交量下跌，挂牌量大涨

近期，上海二手房挂牌量开始大幅增加，而9月上海二手房成交数据，相较于8月下降约6%，二手房交易下滑的一大推手来自于自身挂牌量的大幅增加。

从某二手房网站挂牌量获悉，10月上海二手房挂牌量进一步攀升至约2.77万套，这些新增的房源当中，有接近75%的比例都是来自于“老破小”。说明有一群先知先觉的人，在快速吐出“不良资产”，所以，聪明的业主都在卖房子，而且还是降价抢跑。

2、价格过高一二手倒挂

上海房价太高了，刚需已经承受不住，新房有一个关键优势，可以做3成首付。9月份上海新房共成交了约11305套，新房占比已经接近50%。以前，上海一直都是二手房的天下，新房占比一直都不超过30%，于是“打新”成了今年上海楼市的主旋律。

当然新房之所以热，不仅拥有良好的居住品质，最主要原因就是一二手房倒挂，尤其是市区的楼盘，堪称市场上的“硬通货”，无论楼市火热还是出现降温，这些房源依然能独善其身。

3、新房供应量持续走高

相比起新房的成交量，二手房成交量占据了上海楼市的绝对地位，根据数据显示，2022年3季度上海新房供应量迎来了历史最高峰值。

同时，今年上海还是土拍大年，从供地节奏来看，今年土地出让量达到522-592万方，比去年最多提升约45%。预计未来几年内，上海新房的供应量会维持在高位，再次挤压二手房的市场。

现在，意识清醒一些的买家都是跑去买一手房，需求只有那么多了，全部都被新市场抢走了，所以现在的二手房市场已经明显乏力，后面调整也是早晚的事。

大家一定要有所意识，当二手房冷下来之后，新房也会跟着回调。

从统计数据来看，上海9月二手房大部分区成交量都在下跌，跌幅最高的是黄浦区下跌19%，郊区的房价已经开始出现动摇了，一线城市的上涨虽然是由市中心开始的，但每次下跌都是由郊区开始带头。

目前，绝大部分的业主都感受到了市场的寒意，看房的人越来越少，买家出价也越来越低，一部分买家恐高了，另一部分，买家钱包不够，望房兴叹。

现在的楼市，强调的是只保房子的民生属性，一旦失去金融属性后，回归商品价格由供需关系决定，高房价的时代，已经成为过去式。

如果你还有一颗投资房产蠢蠢欲动的心，建议把第一财经发文的：“社论：积极做好风险资产价值重估的准备”，多读几遍吧。