在楼市中，房价的短期变化极为关键，无论是房地产开发商拿地，还是普通购房者买房、卖房，都必须密切关注短期房价波动。
那么，什么决定房价的短期变化呢？
答案是：供求关系！
供求关系决定商品价格的短期波动，这是经济学中最基本的原理。
开发商拿地时，通常会深入研究城市或某个板块的新房供求关系。
对于普通网友买房而言，关注某个城市二手房挂牌量的变化至关重要。
但需要注意的是，单纯查看挂牌量的变化还不够，还需将挂牌量与交易量进行对比，计算二手房的去化周期。
若去化周期变长，一般意味着供大于求；然而，如果挂牌量虽大，但卖房量更大，反而会使去化周期下降，这种情况有利于改善供求关系，缓解二手房的挂牌量及去化压力。
老杨研究出一套方案，通过 “二手房库存压力指数” 这组指标，来衡量每个城市二手房供求关系的变化。
这里分享两个案例，选取全国一线城市代表北京，以及三线城市代表河南洛阳，对比分析它们的二手房库存压力差异。
下图为北京的二手房去化压力指数走势。
压力指数处于正值区间时，数值越大，供大于求的情况越突出，房价越容易下跌。
例如，过去两年，北京的去化压力指数在 2024 年 3 月达到最高峰。
而实际监测数据显示，在本轮北京房价下跌周期中，2024 年 4 月北京二手房价格跌幅最大，达到了 1.22% 。
由此证明，北京二手房库存压力与房价波动存在密切关联。
过去一年，北京的二手房库存压力逐步下降，到今年 1 月，压力指数已非常接近零轴。
零轴代表过去多年北京市二手房供求关系的均衡值。
也就是说，经过过去一年，北京二手房的供求关系不断改善，购房需求在过去几个月大量增加，而二手房挂牌量逐步下滑，去化周期不断缩小。
目前，北京市区优质小区的二手房价格很可能已经止跌，甚至开始小幅度上涨。
不过，像六环以外的郊区小区，以及市中心部分品质较差的小区，房价尚未止跌。
打算在北京买房的朋友们，未来几个月要密切关注入市买房的时机，毕竟北京城市能级较高，房地产市场潜力犹存。
再看看三线城市的情况，以中部地区的洛阳为例进行分析。
从下图来看，洛阳与北京的情况差别很大。
2023年9月以来，洛阳的二手房库存压力指数呈明显上升趋势，说明挂牌量大增，而成交量下滑，供求关系显著走弱。
尤其是最近两个月，指数高达 300 点，远超北京同期指数，这表明洛阳的库存压力比北京大四倍左右。
根据供求关系推断房价，当前洛阳的房价正处于下跌状态，且跌幅较大。
展望 2025 年，作为高能级城市代表的北京，二手房价格有望止跌，且部分房源将会上涨。买房者不宜悲观。
而作为低能级城市的代表，洛阳的房价在 2025 年大概率会继续探底，很难实现止跌。买房者不宜操之过急。
