杭州住宅容积率计算规则真的要发生改变了。

今天（12月12日），杭州市规划和自然资源局印发《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，新的计算规则于12月13日起执行，杭州接下来出让的土地，将全部执行新的计算规则。

根据这一通知内容，部分新房封闭式阳台只算一半面积，小区门厅、开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算。

这意味着杭州未来部分新房的得房率将提高，市民居住品质也将得到提升。

封闭式阳台算一半面积

有利于提高新房的得房率

这一通知的适用范围为适用于杭州新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目，所指的容积率是指项目建设用地范围内，计入容积率计算的总建筑面积（以下简称计容建筑面积）与项目建设用地面积的比值。

在众多新规内容中，“邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特殊要求的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率”备受关注。

2023年3月，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施。按照这一规定，敞开式阳台算一半面积（按水平投影面积计算），封闭式阳台须计算全部面积。

因此，目前购房者购买一套同样建筑面积的房子，公建化封闭式阳台就得算全部面积，敞开式阳台算一半面积。

新规则规定，未来杭州部分符合条件的新房，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的一半计算容积率。

对于这部分符合条件的新房来说，这将有利于提高得房率，按照计算容积率一半的阳台面积不得超过套内面积7%的规定，若这一新规落地实施，这类楼盘新房的得房率将提高3%左右。

部分公共配套设施不纳入容积率计算

将提升新房的居住品质

发布这一通知，优化建设项目容积率及相关指标计算规则，是为了进一步提升杭州建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力。

通知明确，位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、每处面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。无围护架构的非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚不纳入容积率计算。

加强配套保障方面，通知明确在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内其他按规范要求配建、建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

鼓励商业商务用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，连廊设置楼层不超过地上3层，给予不超过建成后无偿移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

相关业内人士预测，新规落地实施后，可以减少公摊面积，提高得房率，提升居住品质，对开发商来说可增加一定的可售面积，鼓励开发商开发建设居住品质更高的新楼盘。

多样化的停车形式

尽可能解决城市“停车难”问题

值得一提的是，在这一通知中，还有一部分关于停车空间的内容。

用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算。

独立设置的且专门用于停车的停车楼宜设置屋顶绿化，所属建设用地范围内绿地率计算公式为绿地总面积与停车楼以外的建设用地总面积的比率，建筑密度计算公式为除停车楼以外的建筑基底总面积与建设用地总面积的比率。

居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应不大于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度。

架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响。

这有利于实现停车形式的多样化，增加停车空间，尽可能解决城市“停车难”问题。