不敢相信，为了刺激买房，不择手段了？最近，伴随着楼市新一轮利好政策，有银行发布“气球贷”等特色还款方式。

所谓气球贷，是一种很形象的说法，像吹气球先小后大，看似减少了月供压力，前期还款金额较小，但剩余本金到期一次性偿还。用业内的调查结果看，相比传统贷款多收了接近一倍的利息。甚至是刺激不合格的次级贷进入购房市场，放大风险。

张大伟说这种贷款本身不违规，不过是银行的套路，帮助提高经营业绩与资金周转率。说白了，除了实打实的降房贷利率，其他任何形式的银行创新都为了赚你的利息。

问题是，1998年到现在，房地产风风雨雨近三十年，算上98年刚实行房改，鼓励按揭商品房时代开启；2009年全球金融危机，贷款利率打折不限购；2015年国内库存高企，棚改货币化启动，我国3次声势浩大的买房动员潮背景都无比类似，都是楼市低迷，房屋去化困难，出台各种政策刺激买房。

而这一次，国家历史第四次动员买房，不管是取消房贷下限、还是15%的首付，都是过去从未松过口的。

更重要的是，国家对着楼市贴脸开大，其最大的特征，就是降低购房成本，引导更多原本被首付门槛限制的群体能够进场，同时降低他们的利息，维护金融系统的稳定性，达到良性发展的目的。

说一千道一万，当下扭转大势的重担，落在居民部门身上，归根结底是调动起大家的买房积极性。因此，一味喊你加杠杆，门槛虽低，成本反倒增加，不能真正扭转购房者预期。

这种背景下，国家动员买房，直接双箭齐发，降低首付的同时，配合着降利率，才有了更多的积极意义。

然而从需求侧的手段看房地产，老招数显然解决不了真正的问题。

为什么？

房说君觉得，应该分两方面来理解。一是当我们习惯了每说地产必提“降杠杆”的时候，却没想到，3倍杠杆的问题，要用接近7倍的杠杆来解决。

有人说，那如果事情往好的一面发展呢。也就是说进场买房后，房价稳住不再下行，是不是就OK没问题了？

其实不然，只要把时间线拉长就会发现，当下的风险虽然没了，但未来的未知风险却增加了。比如100万房子首付30万负债就70万，当首付比例降至15%，那负债就要上升到85万。所以，这也是为什么救市大招出台后，各地看房现场一片热闹，但却没有大家预期的一致上涨情况，甚至以价换量仍是主流，“跌到位”的房子更容易成交。原因很简单，尽管同步下调了利率和首付，但高房价导致的高成本，相比之前并没有太大变化。

搜狐城市的数据，结合房价和人均收入计算，深圳的房价收入比仍高达35.5年。一个居民家庭投入二三十年的全部收入才能购得一套住房，对于当代年轻人来说压力属实不小。

而26个万亿城市，房价收入比最低的只有长沙、烟台，但即便是7.5年这个最低值，也超过了国际标准3至6年。

二是降首付利率是催化剂，不是火苗。

要知道，房地产从来不是首付利率的问题，想当初买房的限制条件多高啊，也没能拦住想买房的人，而如今受制于人口下降，收入与房价的鸿沟等影响，房地产本身的需求格局就发生了根本性转变，这时候再指望着柴火快没了要熄火的时候，再浇点油，让火再烧起来，恐怕不容易。

再加上房子越来越多，尤其是二手房，无论供给还是需求都超过新房，成为楼市主导。按照既有的销售速度，百城新房去化周期需要26.5个月来消化，二手房又是“价最低者”才能成交，这样的库存规模很难放量。

所以，你以为的降首付利率，是拔韭菜根，其实是有更深层次的逻辑。一方面考虑到银行金融风险、地方财政缺口的影响，另一方面，吸引那些原本就有买房意愿，需求又没有被过去3年所消灭的潜在购房者。因为，二手房市场化强，价格弹性比较大，从去库存角度看，二手房是处在优先的位置，所以想让市场回暖，必须从二手房供给侧出清，再过渡到新房，当市场可选择房源越来越少，才会出现供需逆转。

也就是说，作为楼市回暖的催化剂，降首付利率有两个角度：1是金融体系保卫战，2是增加二手房的抛压，让有效需求接手。只不过疲弱的需求，加上收入和就业的预期不稳需要时间，具体要多久，谁也没有定论。

房说君有话说，前段时间水电气、高铁涨价消息表明，一旦房地产持续下滑，谁的日子都不好过。“既要又要”，本身就是一个悖论。所以当下楼市，国家稳市场、稳房价，初衷并不是为了保护既得利益者，而是为了整个社会，各行各业的正常运转，毕竟对于老百姓来说，要么就业收入稳中有升，要么让允许开发商打折销售，总要得到一头的实惠。

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