七月的二手数据跑完了
又可以坐下来跟各位说说二手市场那些事了
两周前坐我对面的二级市场投资人边吃着沙拉边跟我说
我们也在关注二手成交
这大概是目前楼市最能体现需求端的一个数字...
ok那这个刚过完的七月二手究竟怎样呢
也是大概两周前我跟各位讲七月二手急转直下
今天文字的上半部分可能跟上面这句相悖
但相信我，给我完整的三分钟
让我把七月二手该说不该说都说一说
01
7月二手住宅成交1.8万套左右
又是个有点超前发布的数据
也依然来自我们的网上房地产公布的每日二手房成交套数
截至8月1日这个数据公布到了7月31日共计20380套
看到这个数据也看的出七月二手的一个大概
熟悉我的老粉应该知道接下来该算下一步了
毕竟上面这个20380套是二手房不是二手住宅
同样的算法我在今年3月、4月、6月的二手文字里用过
从二手房到二手住宅的预估，最后都可以相差无几
5月没写数据稿
之所以可以如此是因为二手房和二手住宅的成交有个稳定的比例
二手住宅/二手房=92%
那接下来就轻车熟路了，七月的二手住宅应该是20380✖92%
所以1.8万套上下是个可以提前分享给各位的数字
那这个数字应该怎么看
02
这不是打“急转直下”的脸么
这篇急转直下的稿件刚发出来的时候一边被疯转，一边被同行阴阳说涨说跌的都是我
先忍忍我的表达欲，认真说事情先
1.8万套的数字，不差的
环比上月的2.4万套，虽败犹荣，毕竟那是新政首月
同比去年7月，这个7月的网签量上浮40%多
我将2016年以来每年的7月数据拎出来，这个7月也是中上水准
光看这个数字远不是急转直下
但宝宝们，这数据并不是真实的七月二手楼市
先从两个数据说起吧
楼市里除了网签这类直接数据外，还有些“辅助性”数据
比如议价空间、看房人数这种
我知道这些数据叨叨蛮多次了，而这次之所以又拿出来
是因为这两个数据走势苗头不太对
首先链家的议价空间开始反弹回升
新政前议价空间不断拉大，从去年的4-5%涨到今年新政前的7%
新政后这个数据掉头回收，又回到6%
原本这样的趋势往前走的话，回到4-5%不是梦
但进入七月这个数据开始稳定回升了
全市议价空间的1个点还是2个点意味的事情远比一套房来的重
这是底盘型基础数据
这背后意味着房东和客户博弈的微妙转变
起伏一次ok，起来就下不去就意味着一定的状态改变
说人话就是，客户又开始掌握主动权，砍价幅度又上来了
这件事往往发生在成交量下行的市场
另一个数字是，看房人数
在链家统计的每天二手市场看房人数里，新政后能达到日均七千多
但七月日均数字是五千八左右，跟五月状态持平
看房数据你懂的，这就不仅仅是跑在网签数据前的数据了
哪怕是转定单都得提前看看房人数的数
所以七月还不错的1.8万套是从哪来的
我想应该不全来自七月，可能还有六月的尾巴
很快我就在链家的转定单里找到答案
03
七月真实二手成交差不多是六月的一半
数据来源依然是链家转定单
这是购房者草签合同，自带违约金的那种
可以认定为转定单是二手市场最早反应成交的数据，先于网签两到四周
只要链家的市占稳定，他就能最大程度反应二手实时成交行情
所以我们的数据观点稿一般先于网签2-3周时间
站在新政首周跟各位说市场不是好转，而是变天
站在六月末当大家都在狂欢超两万套的时候，我们说急转直下
而这个7月我们观察的每周二手转定单走势已经连续下行四周
从这里你也能看到一个更真实的7月二手楼市
6月完整四周走出近三年几乎最好成交月
而这个7月对比6月转定单整体下滑50%左右
标红都有点不爽，就不放大了
不过这才是那个真实的7月二手楼市
七月二手成交其实是六月的一半
而那篇急转直下的稿件就是站在7月第二周说的
所以那个1.8万套更多是沾上了6月的尾巴
更真实的7月二手市场会在8月网签数据里和大家见面
回过头想想
这可能也是我们市场稿总是一边被疯转一边被阴阳的很大原因
疯转的都是粉丝和中介，因为他们先于网签知道市场真实体感
阴阳的我也理解，转定提前网签，说的是当下的真实和接下来的网签
而说完涨又说跌，这个对不起我真尽力了，没道理说天气预报只准报晴天的
当真实市场动向体现到数据端，从市场变天到急转直下并不稀奇
04
可能是关注二手比较久的关系
这个市场里每个可统计的数据都变得异常宝贵
首先二手体量太大太大
月均1.5万套往上，年均近20万套的成交体量
这背后哪怕按套均500万计算也是可以谈万亿的市场
而且他还是个自发型数据，新房可能还受地域+供应的影响，但二手是全市+即刻的成交
如果要看市场成色，我想不出还有哪个数据比二手更为直观
而这也是我们次次放不下这个选题的原因
本质上还是想为大家多看一步
二来新政也过去两月有余
从感觉他会涨到他真涨，从感觉他有周期到他真的兑现周期
每走一步我们都看的真切
也通过二手市场感受到了政策的威力
那接下来的市场如何，我看到很多粉丝在后台问
其实该说都在前面的文字里了
其他的我们八月再见吧
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5447篇原创文章
