今天给各位看官们上个硬菜： 从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），将近一半了，同时拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额的角度来看，城投公司均是占比最高的类型，也是市场下行阶段维稳土地市场的重要支撑。 城投拿地占比在2022年大幅提升并达到高峰，随后2023年和2024年占比有所下滑，但拿地幅数的占比仍然保持在40%以上的高位，拿地金额占比也保持在30%以上。 与拿地幅数、金额占比较高不同的是，由于运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，城投公司拿地后的开工率明显低于其他几类房企：2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。 这是克尔瑞的监控数据，可能很多人看了后没啥感觉，那接下来你的小板凳可要放好了。 1 城投拿地，分为两种：一种是具备房地产开发能力的，期望赚取地产开发销售的利润；另一种拿地为了平衡区域财政收支，所谓托底，再融资，或者作为“回锅肉”再次进入土地市场。 其目的可见也有两个，一是再融资，二是制造土地正常流通的美好想象。但很显然，第一种做法比较有实质意义，因为创造了收入增量；第二种做法类似“掩耳盗铃”，不断积累债务风险。 打个比方，如果托底一块地，支出10亿；如果理想情况再融资10亿，年利率3%，囤积1年后卖出去；如果1年后能够多卖出3000万，那么刚刚好不赚不赔（静态角度看）；如果1年后发现地价不值10亿，这个时候就比较尴尬了。 由此可见，城投托底拿地，最坏情况下仍然怀有一种“以时间换空间”的期待；进一步说，对房价怀有一种不断增长的期待。 可现实是随着房地产市场调控的深入，房地产市场发展进入下行周期，城投公司通过房地产开发获取利润的难度加大。 所以作为城投企业就选择后者了，因为它最重要的不是利益至上，而是稳定。所以咱们就看到了一个奇葩的楼市，当市场下行期，销售难度较大时，大部分城投就会选择等待时机的入市，甚至不入市了。因为定价高则无人问津，定价低则“国有资流失的嫌疑”。 还有一个重要的原因，大部分城投公司是ZF融资平台，其主要业务是基础设施建设。在房地产开发方面，绝大多数地方城投公司缺乏专业的开发团队和开发经验。尽管拿地迅猛，但更多的是为了满足地方ZF的融资需求，城投公司的开发运营经验和团队架构难以维持大规模的开发和运营。 2 城投公司通过拿地，能够为地方ZF提供大量的土地出让金，缓解地方ZF的财政压力。其本质就是左手倒右手，一方拿到了土地款，另一方可以把土地计入资产。 而左手倒右手不加以限制，其结果就是雪球越滚越大，那风险就容易被放大，这颗核弹的威力可要比恒大要大的多了。 所以要么让城投拿的地进行开发，进入市场销售，盈亏风险在城投主体上；要么需要约束城投拿地，以及抵押给银行的规模进行限制。 但问题又来了，你这样霍霍人家城投，人家还给你玩吗？哈哈，还可以奉旨成婚...。奉子成婚毕竟不是你情我愿的事。 那么参与到楼市这场游戏里的玩家仍会越来越少，最后一样是“供大于求”的局面。写到这整个人都是崩溃的，打开新闻联播，我又听到了“稳中向好”、“遥遥领先”，果然还得是官方，数字游戏玩的是真6。 3 不过还好的一点，我看了看郑州这个城市对城投的依赖程度，在排行里不算高，不知道这数据的真假，我个人是持有怀疑的态度。 如果真是如报表那样，郑州楼市的基本面应该是欣欣向荣，但结果是你买房吗？ 全文完，如果喜欢，就点个“赞”或者“在看”吧！