南通二手房和新房成交量“倒挂”的现象正在加剧。数据显示，2024年南通市区（不含通州区、海门区）新房成交5872套，二手房成交17377套，二手房成交量约为新房的3倍。
具体单月来看，2024年有7个月二手房/新房成交量比值超过了3.0，甚至在4月份这一比值达到了惊人的11.25。
将时间维度拉长还会发现，南通市区二手房成交量压过新房，早在三年前就埋下了草蛇灰线，且近四年这一趋势愈发显著。
根据统计，2021年南通市区二手房/新房成交量的比值为1.25，2022年为2.04，2023年上升到2.89，2024年已经达到了2.96。
二手房成交量远远压过新房，这意味着，一个区域的定价权正逐渐由二手房东掌握。
目前，改善客群渐成市场主流，次新豪宅的房价涨跌尤为引人关注。本篇我们聚焦南通新晋富人区中创区，梳理区域内八大次新房2024年成交数据，一众豪宅谁最抗跌，我们数据说话。
仁恒公园世纪
2024年仁恒公园世纪共成交了27套二手房，均为小高层，整体成交均价约2.62万/㎡，具体如下——
仁恒公园世纪小高层买入价约2.86万/㎡，对比最新成交均价2.48万/㎡来看，目前房价跌幅在13%左右。
小区目前共有117套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约3.19万/㎡。挂牌单价最低的是一套建面约150㎡小高层，约2.36万/㎡；最高的是一套建面约229㎡叠墅，约6.86万/㎡。
万科方圆
2024年万科方圆共成交了9套二手房，整体成交均价约2.62万/㎡，具体如下——
万科方圆产品为16-17F小高层，开盘均价约3.18万/㎡，对比最新成交均价2.46万/㎡来看，目前房价跌幅在23%左右。
小区目前共有49套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约3.17万/㎡，其中挂牌单价最低的是一套建面约133㎡户型，约2.17万/㎡。
华润悦府
2024年共成交了4套二手房，整体成交均价约2.09万/㎡，具体如下——
华润悦府产品为18-24F高层，开盘均价约3.08万/㎡，对比最新成交均价1.99万/㎡来看，目前房价跌幅在35%左右。
以最新成交的这套建面约109㎡户型为例，成交单价约1.99万/㎡，总价约217万，对比买入价业主亏损或近120万。
目前华润悦府共有70套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.55万/㎡，下面这套建面约107㎡户型，挂牌价就已降至2万/㎡以下。
远创东樾
2024年远创东樾共成交了25套二手房，整体成交均价约2.27万/㎡，具体如下——
远创东樾产品分为12-15F小高层和18-24F高层两类，其中小高层买入价约2.84万/㎡，高层约2.65万/㎡，对比最新成交均价而言，房价跌幅在16%左右。
目前小区共有138套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.59万/㎡。部分一楼带院子特殊户型挂牌价从1.2万-1.9万/㎡不等，非特殊户型中挂牌单价最低约2.14万/㎡。
总结来看，中创老四子中，目前挂牌均价最低、成交均价最低、房价跌幅最大的都是华润悦府，唯一跌破2万大关的也是华润悦府，2024年成交量最少的还是华润悦府，可见该小区不仅价格不坚挺且流通性一般，这或许与华润悦府交付时被曝负面有关。
相较而言，较为抗跌且流通性较好的是仁恒公园世纪，不过其2024年成交价呈一路下滑走势，且最新成交价已跌至2.5万/㎡以下，后续能否继续保住“最抗跌”头衔还有待观察。
万科揽境
万科揽境至今累计成交了3套二手房，其中2024年成交了2套，一套为建面约262㎡大平层，成交价约2.96万/㎡，另一套为建面约118㎡小户型，成交价约2.48万/㎡。
对比万科揽境2.95万/㎡的首开价而言，262㎡大户型基本不亏（不考虑其他费用），118㎡小户型房价跌幅在16%左右。
目前小区共有23套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.53万/㎡，其中有3套挂牌价在2万/㎡以下，最低仅约1.73万/㎡。
招商公园道
招商公园道至今仅成交了1套二手房，成交时间为2024年6月，建面约199㎡大户型，成交价约2.43万/㎡。
招商公园道整盘均价约2.98万/㎡，对比而言这套二手房跌幅在18%左右，总价缩水约80万。
目前小区共有11套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.43万/㎡。挂牌单价最低的是一套建面约198㎡户型，约2.36万/㎡。
紫琅天成
紫琅天成至今也只成交了1套二手房，成交时间为2024年7月，建面约110㎡户型，成交价约2.07万/㎡。
紫琅天成开盘均价约2.96万/㎡，对比而言这套二手房跌幅在30%左右，总价缩水超90万。
目前小区共有11套二手房挂牌出售，均为建面约110㎡户型，整体挂牌均价约2.49万/㎡，最低约2.06万/㎡。
天皓名邸
天皓名邸至今还未有成交，挂牌房源仅有2套，挂牌单价约为2.12万/㎡和1.99万/㎡。
该小区拿地限房价约3万/㎡，原应为南通第一梯队的豪宅，但无奈入市后去化始终不佳，开发商只能大幅降价，小道消息称其折后价1.7万/㎡起。
对于中创新四子，由于成交数据较少，只能从个别案例中浅析。万科揽境、招商公园道、紫琅天成均有不同程度跌幅，但都守住了2万大关；天皓名邸至今未有成交记录，但挂牌价已降至2万/㎡以下，面临较大降价压力。
此外，众所周知，中创新四子入市不久南通楼市便进入下行周期，在此背景下各项目先后降价促销。因此，就买入价而言，新四子明显低于老四子，后续新四子业主“降价抛售”的可能性显然更大，低于2万/㎡的成交价或将大量出现。
尘兵
二手房是市场定价，新房是开发商高溢价定价！老百姓变实在了！