房价和地价，接下来可能会迎来自由波动的时代。

来看几个消息：

1，10月30号澎湃报道，南京此轮供地，与以往出让地块相比，出让要求删去了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。

这意味着：南京也跟进取消土拍限价，重回价高者得。

报道梳理了已经取消地价限制的城市：

包括南京在内，近期济南、合肥、厦门、成都、青岛等至少6个热点城市的土拍规则有所调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。

2，10月27日，四川宜宾住建局的征求意见，其中有一句非常值得玩味的话：

鼓励房地产开发企业结合项目实际，在政府补贴的基础上，另行给予让利优惠，优惠价格不计入商品房预售申报价格跌幅范围。政府行业主管部门对让利企业的销售情况进行考核，给予表扬奖励。

请注意，不计入商品房预售申报价格跌幅范围！

还有一句话更有意思：严厉查处虚假宣传、恶意炒作、先涨后降假让利等扰乱市场秩序行为，保障购房人合法权益。

也就是说，想玩双十一那样的“先涨后降”假降价的套路，没门。

最近鼓励房企降价的城市也有很多，成都、绍兴、宿迁等地还在稳地产新政中提出，让开发企业自主合理定价商品房，实行“优质优价”。

大家看最近这两个消息，一个是地价，一个是房价。

放开地价“限涨”的城市越来越多，放开房价“限跌”的城市也越来越多。

这恰好对应了前几天《证券时报》的一篇文章，题目叫《适时放开楼市价格限制 进一步提振市场信心》。

为什么要放开地价的“限涨令”，和房价的“限跌令”？

这要从限涨与限跌的逻辑说起。

先说地价。

2021年的时候，22个主要城市推行集中供地政策，随后在土拍规则中均规定了地价上限，竞价达到上限后，通过竞自持、竞配建或摇号等方式确定竞得人。

对房企来说，想拍到意向地块，是越来越难了，这一招确实有助于遏制地王的产生。

但世事变迁，两年后的现在，开发商早就有心无力。

中指院数据，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交规模和土地出让金，累计同比分别下降33.4%和26.4%。

民生证券的报告，2023年前三季度，仅天津、宁夏、江苏、北京、浙江5地实现同比正增长，其它省市土地出让金均出现不同程度下滑，其中甘肃、新疆、福建、湖北、山东、湖南、安徽、陕西等地降幅均超过40%。

地都不拍了，还限制地王，还有什么意义呢？

还不如放开地价管控，靠一二线城市的优质地块拉一下人气，修复土地市场的信心，补血土地出让收入。

至于放开房价限跌，也是一个逻辑。

2022年以来，多地出台限制商品房成交价格下跌幅度等相关政策，为房价设置“跌停板”，要求项目降价幅度不能超过15%或10%，并对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。

当初为什么要限跌？

新房价格是楼市的中枢，如果新房价格跳水式下降，必然会对二手房成交价格、土地出让价格、银行抵押物价格产生一连串的“多米诺”骨牌效应。

如果大量的房子出现“资不抵债”，房子跌幅超过30%，房贷比市值都要高，又会产生大量坏账，甚至会威胁一个城市的金融体系安全。

现在为什么要放开“房价限跌”呢？

很简单，越来越多的城市意识到，限跌令的用处很微弱。

一方面，开发商可以靠各种方式规避，做高网签价格，做低成交价格。

方法有很多，比如送装修，送车位，工抵房甚至返现。

另一方面，当脆弱的需求遇到了难降的房价，限跌的后果，是成交的萎缩。

克而瑞的数据，2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。

累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

当限制房价下跌换来的结果是“房子卖不出去”，这就违背了地方上稳楼市的初衷，放开房价下跌也是情理之中的事。

很明显， 无论是放开地价上涨，或是放开房价下跌，二者的期望都是能够促进楼市成交，提振房地产市场的信心。

手段不重要，过程不重要，能不能实现理想的结果才最重要。

房价与地价的自由波动，就像给楼市打了一针见效慢但能缓慢回血的药。

看这俩月的土拍和销售数据，金九银十算是指望不上了。

放开之后的效果如何，需要熬过年底这一段冷清的淡季，看2024年初三四线的返乡置业，还有返城后核心30城是否能有小阳春，才能见分晓。