这年头，新房产品迭代越来越快。

最近，昆明多个配售房、回迁房地块接连亮相，不仅有电梯洋房、还有第四代住宅。

同时，今年入市的商品房也越来越多顶，得房率突破了100%，实现“负公摊”。

面对这样的“好事”，很多人却笑不出来。

降容积率、提得房率

新一代“好房子”正在上线

前两天，楼市君发布了“一大波配售房效果图曝光”的消息，瞬间引起热议。

很多粉丝都表示，自己的房子又要贬值了...

也不怪大家发出这样的感慨，主要是因为这届配售房，真的太豪了。

比如，容积率不超3.1，最低的仅有1.67，不仅有第四代住宅，还有电梯洋房...

关键是，配售房价格远低于市场价，均价可能在8000元/平上下。

昆明部分配售房效果图｜图源自规局

不止是配售房，就连回迁房的改善标签，也越来越明显。

大家知道的，以往建设的回迁房，基本都是高容、高密的筒子楼，采光差，居住环境难言舒适。

再看看现在的回迁房，筒子楼基本消失，清一色的纯板楼、小高层、多层洋房...

昆明近期获批的部分回迁房效果图｜图源自规局

配售房和回迁房都如此，新获批的商品房也不例外。

例如今年入市的邦泰臻境、邦泰璟和，容积率分别为2.8、3.0。

还有即将入市的义承观樾府，同样规划为带“空中庭院”的第四代住宅。

义承观樾府效果图｜图源自规局

政策刷新，市场倒逼，新一代的“好房子”在长相与上一代有了明显代差。

而且，今年来昆明不止一次提到，要发展低层高品质住宅。

比如，《昆明市详细规划技术准则2024版（意见稿）》中就明确：要严格限制新建住宅的容积率、建筑高度，容积率不超3.1，建筑高度不得大于80米...

这意味着，以后六七层的电梯洋房，10多层的小高层板楼，将会是楼市常态。

昆明邦泰·臻境效果图｜图源自规局

除了容积率越做越低外，新楼盘的产品也在不断迭代。

比如大家最关心的得房率，今年入市的邦泰臻境，邦泰悦九章，都设计有超大阳台，平均得房率接近100%。到万科都会半岛、万科桂语东方，平均得房率直接“突破了100%”。

关键，昆明编制的2024版《昆明市城乡规划管理技术规定》征求意见稿中，还提高了阳台等空间的“面积赠送”。

这些指标的放开，不仅打开了生活尺度，得房率也跟着提高。

按这个趋势，不排除越来越多项目全面铺开，以后120%、130%甚至更高得房率的新房，可能都会出现。

昆明楼市一线制图

产品不断更新迭代

低得房率+户型过时的房子更难出手

短短1年内，你能明显的感受到，昆明新批项目的几大变化：

容积率降低、建筑高度降低、筒子楼消失、得房率增加！

这些，对于接下来要准备买新房的人来说，当然是利好，但幸福感是“对比”出来的。

高品质的新房越来越多，很容易让买家、开发商破防，缺乏安全感。

一方面，高容高密的二手房直接受到冲击，加速贬值。

过去15年，为满足市场所需，商品房市场建设的大多为高容、高密的刚需性楼盘或回迁房。

这些小区，有的梯户比达到3梯10户，甚至更多，有的公摊太大，得房率普遍在75-80%左右。

早期筒子楼｜昆明楼市一线摄

比如，江东铂悦湾建面约67平的户型，公摊就有18.5平，套内面积只有48.7平。

算下来，得房率只有72%，与现在接近100%得房率的新房相比，差距一下就拉开了。

得房率低+户型过时+高房龄，未来可能会更难出手。

在这个趋势面前，如果你“打不过”别人，不妨趁早加入置换大军。

铂悦湾业主产权证｜粉丝供图

另一方面，产品迭代过快，会加剧买家观望情绪。

政策变动过快，买家觉得未来的产品，会更优秀。

当越来越多人认定“新房产品没有最好，只有更好”，买房周期也会不断延后。

此时不止二手房，新房也会受到冲击。

别忘了，现在昆明还有不少容积率高于4，得房率只有80%左右的存量新房。

这些楼盘还没变成二手，就已跟着“被动降级”。

昆明实景｜昆明楼市一线摄

再次，开发商也很受伤，特别是2020-2021年高价拿地的房企。

当时的楼市行情火爆，土拍也疯狂，溢价拿地的房企不在少数。

这些项目容积率偏高，有的到现在还没开发完，但规划却早就定了，产品设计上已经明显处于劣势。

就像阳光城在2020年拿下的檀镜地块，宅地容积率为4.92。

这个项目搁置4年，直到最近才准备重启，如果产品上不做调整，大概率竞争优势不大。

阳光城檀境效果图｜图源：自规局

总之，新批楼盘的产品越来越优秀，二手业主、存量新房，以及过往拿地的开发商，就越苦。

房子不同于快消品，作为大宗资产，更需要可持续发展的政策，以及良性的市场环境，才能保持长期活跃。

你怎么看呢？

欢迎留言讨论！

来源：昆明楼市一线

如有爆料、投稿、商务合作、侵权，请联系公众号云南楼市观察沟通处理。

本文内容仅供参考，本号保留最终解释权，本号不承担法律风险。