中介费,要降了!

子木说房 2023-09-22 06:21:06

文/子木

刚刚住建部、市场监管总局联合印发意见:

要合理降低二手房中介住房买卖和租房服务费用!

管理手段也一并推出,我摘录了最核心的三点如下:

1、全面在市县推行经纪从业人员实名登记;

2、合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价;

3、未经同意,房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息,不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

再三研读,条条都是狠招。

第一招,登记造册。

意味着只要做中介,就必须实名上网,相当于在监管部门留了“案底”,给不良中介上了紧箍咒,可能一次重大违规,永久除名。

第二招,给“费率模式”制定方向。

鼓励高成交、低费率,而不是现在的“按一定比例付费”,像北京某中介定价,500万是2.7%,1000万还是2.7% 。

两者服务没什么差距,但成本却高出一倍,前两天,一个读者跟我说,一套1500万的房子,一次性要支付近40万中介费,相当于一台奔驰GLC,晚上心脏疼,睡不着觉。

最后一招,不得发送商业性短信和拨打商业性电话,这简直是全民普惠政策。

我曾测试过,只要从网上主动用电话号码联系一个中介,那么接下来很长一段时间,每天平均接受到3-5人的致电……

我一个专门做全国调研的手机号,基本每天处于被打爆的状态……因为电话一经泄漏,就变成了数字资产,不仅在中介门店、机构内部,更是在全市来回倒卖。

一手200块钱,二手100块钱,三手50,以此类推,前段时间在武汉考察,一个中介笑眯眯跟我说。

有人说想法容易,落地难……

为此,我还特意请教了一个内部人士,他说这个很简单,只要有中介敢给你打电话,你就举报,中介实名后一查一个准,不用罚中介,直接罚机构和门店就行……

在国内,只有想不想管,没有能不能成。也对,想当年二手房指导价,多少人分析是反市场的另类,到最后也不也是一纸政令,生死两茫茫。

那么到底为何在这个节点,要大棒轮向中介呢?这个是值得思考的。

其一是天下积怨已久。

一直以来,地产中介备受诟病,两头吃差价、发布假房源假新闻、制造房价上涨焦虑、谎骗购房者、电话骚扰……

当然最重要的就是,几万到上百万的中介费,不被认可,就连张杰和谢娜,前段时间买6000万的房子,也陷入了118万中介费的跳单风波。

消费者不傻,房价越高中介费越高,长期以往肯定会厌恶,有钱人更是这样,不怕东西贵,就怕东西不值当。

其二,中介服务价值式微。

之前中介手中最大的筹码,并不是跑腿做成交,而是“信息差”,一个中介手上有真实的好房源,就是最大的竞争力。

但现在互联网平台正在抹平信息差,就连官方也在努力打造“无中介”业主直售平台,刚刚北京大兴,试点业主直售,意在彻底让房源信息与中介机构脱钩。

过去政府是没能力驱动房地产信息产业化,造成中介机构对二手房市场进行垄断,但现在已经有了足够的技术支持,时机恰到好处。

其三,为了成交。

对于楼市,现在最大的制约就是购买力。

如果房价降了会出事,那么唯一的方法就是降低购买成本,促使成交。

大概从年后开始,所有政策都在围绕着降低购房成本做大力整顿,先是让银行把利率降下来,后降低成交税费,之后是公积金、带押过户、现在是中介费。

一切对房产成交产生阻力的困难,无论大小,均被清除,这是小棋,也是大局。

这三点原因,可以归结于一个本质:

无论是房东直售平台,还是对中介机构定向监管,其实本质都是在破除壁垒,对“反垄断”进行轮番炮击。

最后的结果,会不断倒逼中介行业进行修正,加速从业者“内卷”,卷服务卷品质,用血腥的革命,换得整个行业以及买房人的利益。

很多人在后台问我,未来中介会消失吗?

准确的答案,不会。

我给大家讲个故事,也是前段时间遇到的,一个通过政府直售平台买了房子的人,特别后悔。

因为交了钥匙才发现,主卧柜子后面墙体裂和楼板有裂缝,定制家被浸泡过的,最夸张的是橱柜下还有老鼠洞……

买家再去找卖家,已经找不到了,打电话也不接,合同也没有关于类似维修的约束,找政府平台,人家根本不管。

这时候中介在场的第三方证明,反而是救命稻草。

政府只能提供信息平台,但永远不可能对每一套房提供监管服务,不是没能力,是成本太高了。

所以中介不会消失最根本的逻辑,是买卖双方无法建立“深度信任”基础。这也是从2021年开始,各地推行无中介模式推行不下去的真实原因。

参考美国经纪行业变迁,中介最后的形态,只能是不断升级成资产配置顾问。

从选筹、价值分析、验房防坑,全维度代理顾问,而且是分买方代理,或者卖方代理。

是否能走到这一步,或者根本走不到,谁都说不准了。

但接下来对于全国中介来说,无疑是晴天霹雳。

一个中介在朋友圈写道,刚从2022年寒冬中熬出来,身子还没捂热,马上陷入另一个寒冬……这活还能干得下去吗?

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