地产三十年，澎湃激荡，水大鱼大。

经历过曙光初现的探索时期，领略过积淀已久的爆发前夜，看过规模飙涨的行业井喷，也走过凛冬骤降的行业洗牌。

如果再重新回顾这段历史，第一个十年是属于“招保万金”的筑基时代，第二个十年是属于“碧万恒融”的扩张时代，而第三个十年，或许是属于冉冉升起的“地产四小龙”时代。

01

在整个历史进程中，1988年都是个值得标记的年份。那一年，房改巨轮启动，大潮涌起，商品房这个全新的概念，在这片热土上生根发芽。

那一年，万科开始正式踏入房地产行业；位于深圳的蛇口港成为全天候作业港口，日后它将孕育出招商地产；而一家服务于工业村建设的公司注册营业，其后历经更名改制，将形成金地集团。

4年之后，当保利地产在广州成立，至此统御了中国房地产第一个十年“招保万金”终于聚齐，这块金字招牌将成为历史的见证。

那是个充满奇迹的时代，水大鱼大，汹涌澎湃。不到8年时间里，能让万科、保利的销售额从不到百亿暴涨至千亿级别。这个在当时无比稀缺的规模成绩，会成为日后房企竞相追逐的身份标签。

而招商与金地在规模迅速攀升的同时，也在探索中国房地产的其他种可能性。

彼时，“理科金地、文科万科”的名号在地产圈流传，皆因两家公司一家遵循“科学筑家”，另一家则以情怀见长。

在做大蛋糕的同时，“招保万金”也为起步时期的地产行业留下了代表性的作品、摸索出了现代地产公司的管理雏形，留下了企业文化的基因。

房地产从曙光初现，到蓬勃生长的第一个十年，“招保万金”四家房企无疑是中国房地产业演变史中一种元老级的存在，但他们更大的价值，是作为行业积淀的“化石”般存在。

在整个行业经历洗牌式颠覆，市场重新审视地产行业的逻辑时，这块“石头”往往能浮出水面，让人们以此为参考坐标，回归地产原本的逻辑。

可以说，“招保万金”这块招牌是支撑整个行业信用堡垒的压舱石。他们可以暂时落后，但不可以倒下。如果连他们都倒下，整个行业的逻辑也不复存在。

而在“招保万金”之后，房地产这个赛道上，即将挤满一群乐观主义者、冒险主义者。

在即将到来的下一个十年里，每当微波泛起，从来不乏有满仓梭哈、富贵险中求的豪赌之士。

02

2018年9月的时候，刚把公司搬到深圳的许家印，为了庆祝乔迁之喜，特意邀请了郁亮、杨国强和孙宏斌，共同到恒大深圳新总部吃了一顿饭。

那一年的前8个月，四家大佬的房企销售额加在一起已经接近1.55万亿元，这顿饭说是“天价夜宴”也毫不为过。

当时的房地产江湖已经进入了全新的十年，昔日的“招保万金”，早已换做“碧万恒融”。

万科已经率先喊出了万亿规模的口号，恒大的许老板同样野心勃勃，计划要在2020年，总资产超3万亿元，摆在大佬们面前的，是一片星辰大海。

在销售榜单上呈现的，则是几家巨头贴身肉搏、短兵相接的景象。从2016年起，销售排行榜上的头把交椅便形成了“碧万恒”轮流坐庄的格局。

融创同样也来势汹汹，短时间内完成了排名“三连跳”，紧随三巨头之后。

在万科发出了那个著名的“白银时代”的定论时，曾收获过孙宏斌公开反驳，说这样的说法：

太扯了。

这不是融创第一次正面硬刚万科，早在2003年，“老孙”还只是“小孙”的时候，他曾当着万科创始人王石的面，发表了赶超万科的宣言。

十多年过去，席间的万科掌门人换成了郁亮，当年的顺驰已经是融创，老孙是否还会谈起当年的豪言壮语？

在座的四位大佬，有的曾经是队友，有的曾经是对手，爱过也撕过，如今硝烟散尽，冰释前嫌，一笑而过，把酒言欢。

恒大的老许和融创的老孙，都曾被一个叫贾跃亭的男人先后绊倒过。一个“愿赌服输”，自认亏损；一个对簿公堂，不欢而散。不知宴席上，两人会不会对那个“下周回国”的贾会计交换看法。

2016年宝万之争陷入僵局之时，许家印也曾火中取栗，曾拿下万科10%的股份，俨然成了影响战局的关键先生。但随后恒大巨亏70亿退出万科，将股份让与深铁，来去之间，许老板就像“风一般的男子”。

至于万科和碧桂园的追逐，最早可以追溯到2007年，当年碧桂园的利润首次超越万科，成为全国第一的时候，万科内部曾经搞了个《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。

这份“酸味”十足的报告细数了碧桂园高周转的模式特点，并强调这些都和万科的路子相左。

或许万科自己也没能想到，碧桂园的这套模式，会成为之后10年城镇化大潮中，所有追赶者的圣经。

03

就在四位大佬觥筹交错之间，高周转的碧桂园已经在酝酿一场刹车了。

那一年，一系列恶性的工地事故让碧桂园遭遇了巨大的舆论危机。更严重的影响是，“高周转”这种模式在这场舆论危机的异化之下，被外界妖魔化为“追赶工期、偷工减料”。

当“五星级的家”成了“五星期的家”，一场足以引发房地产地震的信任危机，正滑向不可挽回的深渊。

减速的不止是碧桂园，以万科、恒大为首的一批房企也发出了放弃“唯规模”论调，转而将效益、利润、产品等放至重要位置。

据说在那场饭局上，四位大佬并没有聊太多行业的事情，仅仅分享了对于市场的判断。具体看空还是看多，外界不得而知，只是饭局结束后不久，万科“活下去”的标语就刷屏了。

只是当时的许老板不会想到，调控收紧、三道红线落地，市场行情调头向下，短短不过三年时间，万亿梦碎，恒大成了四家中缩表的头号公司。

当所有化解危机的手段用尽，许老板也不得不承认：如果2017坚持降负债，现在也不会这么惨。

有恒大的人说，从来没有见过这样服软的许老板。

不服软的何止许老板一人，恒大倒下反而让“千年老四”融创顺利进入了“前三”，距离老孙梦寐以求的“带头大哥”的位置只剩一步之遥。

但这个位置融创还没来得及保持，就迅速滑落到了十名开外，曾喊出“融创之外，都可能爆雷”的老孙，过去一年也被困于债务之间。

一个粗狂生长、黑马丛生的高周转时代轰然而过，地产十强的格局强震之后，恒大融创落榜、招保万金重新聚首，建发凶猛入局，新一代四小龙冉冉升起。

杯盘已冷，饭局不再，命运的车轮滚滚向前，天下哪有不散的宴席呢？

04

去年底，房企销售百强榜单如约发布，但榜单之上的景象，早已是“换了人间”。

碧桂园勉强守住了“榜一”的位置，但销售规模同比几近腰斩；保利在“铁娘子”宋广菊掌门时期未竟的“前三”心愿，反超万科如今一跃成为榜眼。

招商稳步跃进，金地冲进前十，这场剧烈的大洗牌，反而昔日的“招保万金”又在前十重聚了。而在几大豪强之后，新的“地产四小龙”已经成进击之势冉冉升起。

曾经20名开外的建发房产，一举冲进前十，成为最烈的那匹黑马；深耕杭州的滨江集团大踏步前进9名位列第13，收获了历史最好成绩。

而华发股份、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。

“四小龙”身上的特点也非常相似，他们原本就是区域龙头房企，建发坐拥厦门，滨江扎根杭州，越秀和广州深度绑定，华发是珠海代表。

几家此前都是城市深耕的资深玩家，与城市共生共长，在区域内都享有很好的口碑。在上一轮地产周期中，他们都没有大举扩张、也没玩高周转，相对稳健不冒进。

在这轮大洗牌中，出险房企的大幅回落反而成为“四小龙”逆势扩张的的最佳时机。

以这四家房企为代表的新势力，也已成为房地产一股难以忽视的力量，随时准备重构行业新格局。

05

在建发身上，我们能看到地产前两个十年诸多房企的影子。

去年销售规模猛增的建发，在土拍市场上来势汹汹、不惜血本，以544亿元力压招商蛇口位居房企拿地金额排行榜第4名，在拿地榜上，他是唯一跻身前5名的地方国企。

建发在土地市场上之激进，甚至可以用“凶猛”形容，有机构统计建发新增土储的平均溢价率甚至一度超过30%，为此曾遭有关部门严厉监管。

建发身上，似乎自带“闽系”房企基因，扩张欲望强、冒险劲头足，在他的身上，是否也能看到当年融信、泰禾、阳光城的身影？

去年是滨江集团“三十而立”之年，同样也是创始人戚金兴整60岁，这家固收杭州大本营的房企，曾面对外来势力的进攻苦苦招架一度掉队，也曾尝试走出舒适区却惨遭碰壁。

在行业遭遇下行周期时，滨江却冲进地产Top15实现逆势崛起，验证了深耕一城的战略路径，也守住了来之不易的口碑。

据说滨江老板戚金兴创业二十多年，一直低调地排在绿城中国创始人宋卫平的身后，如今这家杭州房企的“千年老二”不可避免地要扛起“浙系”房企的大旗。

如今摆在滨江面前的是两条截然不同的路径，是像20年的龙湖一样走出重庆北上北京去布局全国，还是继续稳居杭州，将深耕贯彻到底。

至少从去年滨江全年一共拿了41块地，其中38块在杭州的动作来看，戚老板对“走出去”多少还有些意兴阑珊，更愿意继续在杭州顺风顺水下去。

接下来，摆在滨江面前的，是20年前龙湖面临过的问题，是稳居重庆，做地区龙头的“西南王”，还是北上北京、再布局全国？

尽管滨江已经提出了对外扩张的战略，但不管是推进速度还是力度，老板戚金兴都显得有些意兴阑珊。在杭州顺风顺水的滨江，并没有真正意义上的“走出去”。

06

至于成立于1983年的越秀地产，是根正苗红的第一代商品房的缔造者，与“招保万金”同时代的老牌国企。

但在地产两个“十年”的竞逐中，最早吃螃蟹的越秀地产却并不引人注目，反而被后来者不断超越。

以至于同处一个起跑线上的一众房企早早迈入千亿俱乐部，越秀地产才在2021年不疾不徐，首次跨过千亿大门。

越秀地产的“慢”很大程度上与其经营结构有关系，一方面越秀深耕大湾区，很少涉足其他区域；另一方面越秀主业集中在商业地产和TOD项目等周转速度慢的领域。

放弃规模的增速，收获安全的边际，在过去一年行业下行趋势下，却让越秀成了一个“特例”。

据观点指数，去年Top20房企中权益售金额同比正增长的仅有滨江和越秀两家，其中越秀增长率又远高于滨江。

但伴随行业排名的上升，规模的增长，越秀跨过边界的欲望也更加强烈，其管理层对外释放了明确的扩张信号，并在杭州落地了越秀首个大湾区之外的TOD项目。

至于珠海老牌国企华发股份，同样也是近几年规模扩张最快的代表之一。2017年华发的销售规模刚过310亿，但从百亿到千亿的规模“大跃进”，华发股份只用了四年。

在行业下行期，华发同样在土拍市场上攻城略地，但和其他几家不同的是，出身珠海的华发，却对重仓上海情有独钟。

过去一年时间里，上海四轮土拍中，华发共共获取了7宗地块，豪掷250亿元，成了上海拿地的国企大军中的佼佼者。

华发的拿地路径，很大程度上得益于其早几年先入布局上海带来的红利有关系。此前，华发先后押宝上海多个板块，均称为后来的热门，这些地块开售的楼盘不仅价高而且难抢，多个项目称为现象级产品。

以上海为龙头的华东区域，已经远超大本营珠海，在整个集团的业绩也占据了举足轻重的地位。

去年末“第三支箭”射出后，华发股份便迅速抛出了定增募资预案，长达51页的“详述”，大有势在必得的意味。

一手募资一手拿地，华发“逆势”扩张的意图已经是摆在明面上的战略布局。

整个地产行业在经历了一场漫长的冬夜之后，复苏之风终于吹来，从寒夜中醒来的人，整理行装，再度摩拳擦掌，踏上征程。

如今的地产行业，“招保万金”重新聚首，地产四小龙冉冉升起，号称“中华龙”的中海、华润、龙湖雄踞一方，谁主行业沉浮，似乎没有人能给出定论。

轮回兴废是这个行业的无奈，也正是它最大的魅力所在。