转自真叫卢俊
又到了每年一度的春运返乡季，此刻大家是不是正坐在回家的高铁上呀
越来越多的县城，也都在拥有自己的高铁站
而最近我正好坐高铁去了某个县城，结果发现如今的县城高铁站
怎么好像越修越偏远了
先不说这个四线小城市里，居然卧虎藏龙坐拥2座高铁站，更没想到的是，当我从虹桥火车站经过3个小时奔波后
肉眼可见的，越临近高铁站反倒越荒芜
感觉自己是真的要进村了
于是我干脆在附近走了几圈，没想到围绕在高铁站周围的基础建设、人流、乃至周边房价
远比这个站点本身还要魔幻得多
01
你一定想不到，高铁站及周边会变这样
其实当初买票前，我对这个车站还是寄予厚望的
怎么说
记得在出发前一天大清早，该高铁站所有班次坐票都被抢完了，最后我好不容易抢到1月31号的票，还得是站着去的
且在时间上，以到上海为例
该站点都是复兴号这样的高铁动车，不到3小时就能到达，而对比更靠近当地市区的另一个高铁站
反倒都是普快、绿皮火车，时间将延长到7-8小时，说是翻倍都不止
包括班次全天也能有大概20班
换句话说，县城大部分最好的高铁资源都在给到这个站点
但万万没想到的是
就是这样一个本应该利用率极高的高铁站
居然能距离市区超出30公里
到市区再打车还得要1个多小时
当然也有另一种方式
那就是步行到附近的客运枢纽换乘公交，不过是多坐区区约20个站罢了
看得我瞬间后脊发凉，感觉自己仿佛要从一座城市又奔向另一座城市
但是这还没完
要知道即使距离远，但这时候春运早早就开始了
且站点本身是在2011年，也就是13年前就已经建成并通车，这个时间段的高铁站怎么也该人流满满
果然
虽然比不上大型高铁站的规模，但在不大的候车室里整体流量还不错
随处可见都是提着大行李箱准备出行的人群
但我都还没走出几步，就有点撑不住了
不远处的2号候车室也就零星四五个旅客
包括站外，我特意在门口的广场站了几分钟，除了每次高铁到站时会带来一小波流量
其余更多的时候
都是这般冷冷清清的样子
而只要你一出高铁站，就会遇见四面八方好几个出租车、私家车师傅涌向你
“去不去市区，我这还可以再拼一个人”
且当地大爷告诉我，整个站点也就春运时人能多点，但大部分也都是折转去往市区
那么，换个角度讲，能有更多市民来这里换乘
周边的消费岂不是也能带动起来？
如果不是亲眼所见，我也不会想到能在高铁站旁看到如此巨大的割裂感
笔直四车道的宽阔大道上，路灯也格外精致，但除了偶尔通行的车辆，几乎空无一人
街道旁、马路上
是那种绿灯了都只有你一人的空旷感
这还是在春节期间，更早去过这里的朋友告诉我，两边道路都能被当地居民们拿来晒小麦和玉米棒子
甚至这样的空置也在渗透进周边的商业、酒店等众多业态
紧邻高铁站的两个大体量广场，除了沿街的一层还有店铺在开张，老板大都也就是本地居民
走近看
不少商铺都贴着旺铺出租的告示，要么就直接成了杂物间
更夸张的是内部一整个商业体
也基本处于空置状态
我随便沿街找了家酒店，询问了前台小姐姐这里的入住情况
据她所说春节期间120多间房，如今能有70、80套剩余
大部分时间想要订房都是有空房间的
如此看来，除了人数有限当地人口的支撑，即使是开通13年后的今天，很多乘客仍然只是把这个站点当作一个中转站般的存在
并非消费、甚至更久停留的地方
而这一切，也正在深深影响着这个偏远县城高铁站附近的房价
02
高铁站旁最好的商品房，价格也腰斩
就是我沿着高铁站走了几圈，发现站点周边其实存在着大量明显的房地产开发的痕迹
熟悉地产的朋友应该听过这样一句话，叫做
每一个高铁站附近，都有一座绿地
这次也同样如此，才出高铁站我就看见了绿地的售楼中心，且当地中介小哥告诉我，如今高铁站附近绿地的新房基本已经售完
早些的2019年都得靠抢
图片来源：当地绿地官方公众号
当年绿地某楼盘九开九罄，累计销售突破1000万套，国庆7天更是累计来访客户超万人，销售额1.86个亿
并且那时候的房价可都还不便宜
中介小哥告诉我凭借高铁站的辐射影响力，即使是在这个偏远的四线小县城，房价都能去到6000-7000元/平
我在走访的时候
也确实看见不少正处于修建、等待交付的新楼盘，给人一种要展开拳脚好好干的气势
但是如今5年过去了
如果我们稍微把视野放大一点，你会发现
其实围绕在高铁站四周，还是成片未开发的绿草地、农田
而即使是房地产的开发，也大多是点状式集中在高铁站附近，于是当你漫步街头
你会发现非常魔幻的画面出现了
荒废长满青草的农田背后
是一栋栋拔地而起的高大楼宇
你甚至可以踩着泥巴路走进社区内部
就连商品房下面的底商
一侧还能勉强维持商铺的形式，另一侧直接就是菜地
魔幻现实主义在这里展现得淋漓尽致
但更夸张的，还是周边房价的下跌
以这边的头部楼盘绿地x晖为例，就是这样有头有脸的楼盘，带我看房中介小姐姐自家的房子就买在这里
2018年首开的时候6200元/平
如今最低的能卖到3000元/平，相当于直接腰斩
一套100平的精装房，大概40多万就能拿下
而之所以房价下跌得如此凶猛，在我看来有这两个原因
第一，是开发的相对停滞
我们说一个地方能有源源不断的人气，房价能持续上涨
不仅需要房屋自身质量过硬，也一定离不开周边配套的发展
而除了我们前面看到大量商铺的空置，据说这附近已经1年没有开发商再次拿地，且即使是还在开发的项目
也大都是散点式的
建筑与建筑之间，建筑与商业体之间，还间隔着大片农田
第二，是购买力的饱和
要知道该县城作为传统农业大区，历史上就是人口流出地区，如今虽说净流出的趋势有所放缓
数据整理自：第六、七次全国人口普查
人口净流出是指常住人口与户籍人口的差值
但每年超100万人的人口净流出数量，也在不断削弱当地的购买力
那你说在外面打工回老家买房不好么
然而事实是，仍然存在供大于求的情况
这次我看房的房东就是如此，自己家拆迁有2套房，女儿单位还分了套房，根本住不过来
甚至我还专门去周边的拆迁小区看了看
就这容积率，真的是密密麻麻望不到头
我仔细数了下，高层大概在32层左右，来往的居民也大多是爷爷奶奶带着孙子们
动迁的居民都集中在这，一部分年轻人又外出打工，没有新鲜血液的进入，也难怪高铁站附近购买力跟不上
所以我们看到
除了整个高铁站依托于高铁动车还能保持流量之外，其余地区街道是冷清的、商业大片空置、以及高端商品房房价也在腰斩
这才是围绕在这个高铁站周围区域，最真实的画面
03
而这样偏远的县城高铁站，不止这一个
说出来各位可能不信
在更多没被我们注意到的县城，还有大量偏远高铁站的命运，还要更令人唏嘘
数据整理自：媒体公开报告
它们有的自建成后就未启用
比如南昆高铁上的阳宗站、南京的江浦站和紫金山东站
还有的即使后期投入短暂使用，又紧急关闭
比如沈阳西站，2018年12月短暂投用，到2019年7月就停用了
而之所以会这样
一个很重要的原因就是：当地人流量难以支撑
大家还记得之前闹得沸沸扬扬的海口儋州海头站么
该高铁站总投资逾4159万元，海头站房建筑面积1989平方米，站前广场面积约370亩
如此昂贵的投资额，如此面积的占地，却自2015年西环高铁开通以来就从未运营过
然而相关部门给出的回复是：
海头站日客流量不足百人，开通运营后铁路部门亏损严重
换句话说县城的人流量根本支撑不了高铁站，于是前期再多投入也都付之东流
虽然直至2023年12月15日，这座沉睡了8年的海头站才开始车票发售，但后期能否长期运营，还得打个问号
此外，盲目大兴修建也会给当地财政带来巨大压力
那么怎么才算是好的高铁站呢
如果大家真的有去了解过那些真正人流密集、利用率高效的高铁站
你会发现
表格来源：《The Influence of Site Selection of High-speed Railway Stations on Travel Efficiency》
它们即使是位于城郊，也大都控制在距离市中心10多公里的范围内
包括近几年全国的铁路投资额度
其实也在趋于平稳，甚至还有点微降的趋势
都说明本身对于修建高铁站这件事上，还是非常克制
04
我们说曾经的高铁站、高铁新城
一直都是和一座城市未来发展深度绑定的
其背后带来巨大的人流量、交通的便捷度，包括对当地GDP的拉动，甚至可以说是一座城市对外打开的窗口也不为过
但如今伴随一些县城高铁站越修越偏远
或是因为当地人流难以支撑，或是因为地方财力不足
这些本该引以为傲的基建，乃至其周边区域的发展，却也在慢慢走向落寞与荒凉
事实上，一个地方的经济也不能完全依赖铁路交通，而高铁修建也应该回归更好出行、使用的初衷
以上为正文，来自Moon
真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
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