撰文 | 王迪  来源 | 风财讯

生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。在新型冠状病毒疫病的阴霾之下，空谈“诗意”不免显得有些矫情，“活着”成为一切最根本的存在。曾经被诸多地产大佬奉为“诗和远方”的文旅地产也遇到了现实的尴尬。

诸如小镇、文旅城、主题乐园等涉及文旅概念的项目相继关停。1月25日，华侨城集团宣布，受肺炎疫情的影响，华侨城集团旗下所有旅游景区自1月25日起全面关闭；1月27日，长沙新华联铜官窑古镇发布公告，古镇自1月27日起实行临时关闭；此外，自2020年1月24日起，宋城演艺旗下旅游演艺项目也全部关园。

依赖园区经营持续性现金流支撑的模式遭遇疫情挑战，资本市场反馈堪忧。

2月3日，A股开市即大盘震荡，地产股成重灾区。2月5日，新华联（000620）盘中股价最低3.05元/股，盘中股价最高为3.20元/股，股价连续3日创一年新低，日振幅4.82%，换手率为1.16%，总市值为59.56亿元，与其他房企不同的是，在此之前的两年内，新华联股价一直呈现下滑趋势。截至1月11日，收盘价为3.31元/股，虽然有所回缓，股价仍然萎靡不振。

与此同时，风财讯发现华侨城A（000069）、雅居乐集团（03383)、万达电影（002739）、融创中国(01918)恒大等文旅重仓的企业股价在重新开盘以来也出现了不同程度的波动。截至2月11日收盘，华侨城Ａ股价为6.55元/股，涨0.31%，而前一天收盘，其股价刚刚下跌0.31%，创近10个月新低。

华侨城A股价走势

新华联股价走势

覆巢之下无完卵，疫情重创之下，房地产比的不仅仅实力，更是“抵抗力”。部分大跨度转型文旅的房企受到的连锁反应逐渐显现。

1月10日，新华联控股有限公司发布关于“16新华债”公司债券停牌进展的公告，公告称，公司发行的“16新华债”公司债券（债券代码：136183）自2019年12月10日开市起停牌。

屋漏偏逢连阴雨，资本市场的接连不看好只是一方面，2月4日，东方金诚将新华联的公司债券评级下调至“AA”，让新华联遇到“黑天鹅”。评级机构的预测主要基于担保方新华联控股有限公司（以下简称“新华联控股”）盈利下滑且面临较大债务集中兑付压力。

更棘手的问题在于疫情“黑天鹅”叠加企业自生的兑付压力，给原本不充裕的现金流雪上加霜。

风财讯独家获悉，去年12月份，新华联旗下安徽文旅特色小镇——芜湖鸠兹古镇就曾以该公司需要支付大量工程款和供应商贷款，公开对外用股权做抵押欲以明股实债的方式融资5到10亿元。

公开融资信息曾这样描述：“除股权外有直接简单的其它融资方式也可探讨，只要能在农历12月24日以前到位资金。”而斥资80亿元打造这一小镇刚刚在12月8日正式开放，这也让新华联钱紧的事实表露无遗。

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黑天鹅叠加兑付难题，文旅转型“埋雷”？

中华文化促进会文化旅游产业委员会常务副秘书长郝卫东在接受风财讯采访时表示，受疫情影响之前对文旅重仓的房企受影响程度会远大于其他房企，且资产越重，影响越大。

“文旅产业本质是轻资产的生活性服务业，文旅地产的逻辑是两业兼旺时可获取轻重资产的平衡配置，且利于拿地和获取资源。当前地产业进入存量盘整，加之疫情叠加，文旅地产双重受挫，且文旅地产创新令善可陈，地产人思维玩不好文旅，银根紧缩，文旅地产商遭遇多重利空，因此首当其冲陷入困局。”郝卫东称。

今年63岁的傅军身上有湖南人典型的勇猛善战的特征，上个世纪90年代，从仕途转入商海，并带领新华联发展成为横跨陶瓷、化工、酒业、地产、汽车、城市燃气等行业的多元化集团，可是在转型文旅的7年中新华联业绩非但没有显著提升，其扣除非经常性损益的净利润在2019年的前三季度还降了近8成。

一位长期在长沙从事房地产的人士对风财讯表示，新华联在文旅方面做得比较糟糕，长沙的铜官窑在疫情之前经营状况并不好，租户有频繁退出现象，随着疫情的叠加效应，影响也在加大。

另一位长沙业内人士则表示，目前新华联在长沙有一个文旅项目，一个住宅项目，住宅项目之前因为混凝土有问题而出现了整栋楼被拆重建的现象。

据风财讯根据公开资料梳理发现，之前新华联的推出过长沙铜官窑古镇、西宁童梦乐园、四川阆中古城、安徽芜湖鸠兹古镇4个大型文旅项目。而据知情人称，新华联从2012年开始文旅转型探索，至今营业收入主要靠卖房，而近年来投资乐视、ofo互联网金融公司等多元化均以失败告终。

东方金诚针对新华联的公司债券评级下调的原因这样解释：2019年前三季度，受地产结算进度等因素影响，新华联文旅利润总额同比下滑52.80%。新华联文旅计划通过加强销售和加速回款缓解去化压力，但能否有效带动盈利能力回升仍有待观察。

无独有偶，其担保方新华联控股盈利情况也不容乐观。数据显示，2019年前三季度，主要受地产业务板块收入结算影响，新华联控股利润总额下滑52.34%。

转型的困局同样发生在华侨城身上。2019年半年报显示，上半年，房地产行业为华侨城贡献营业收入121.26亿元，而旅游行业仅贡献营业收入57.24亿元，不到地产业务的一半。

此外，受疫情肆虐的影响，大型文化旅游项目也在一定程度上受到影响。

1月25日，华侨城集团对外公告称：全面暂停关闭旗下所有旅游景区，各景区开放时间另行通知，这也让原本可以借助春节假期实现文旅快速营收的华侨城遭遇挫折。

同样的，2月2日，新华联集团控股的上市公司新华联文旅发展决定：疫情期间，对旗下长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园和四川阆中古城等四大文旅项目招租商户免除45天的租金；对旗下西宁新华联购物中心、银川新华联购物中心、上海新华联购物中心等三大购物中心招租商户免除20天的租金。

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明股实债融资  高负债存兑付压力

于房企而言，现金流永远是绕不过的一环。

2018年，央企文旅地产一哥华侨城启动“云南大会战”，接连斥资千亿重仓云南文旅；然而，事情在2019年发生180度大反转，华侨城在6月、7月、8月出售近10项资产。

华侨城试图通过连续的出让缓解自己的现金流，风财讯梳理发现，华侨城在2018年12月、2019年3月、6月、9月的现金流分别为-65亿元、-12亿元、-16亿元-23亿元，皆为负值。

华侨城A现金流情况

同样在疫情肆虐盈利受到影响的情况下，付息压力依然存在。2月3日，深圳华侨城股份有限公司发布公告称将于2020年2月5日支付即将到期的公司债券利息，需要支付涵盖2019年2月5日至2020年2月4日期间的利息5.54元(含税)/张。该债券的发行规模及存续规模为人民币20亿元，付息日期为2019年至2023年每年的2月5日。

对于新华联来说，2019年也是不太平的一年，先是新华联文旅主要负责人董事长兼总裁苏波因个人问题正在协助警方调查，后是控股股东新华联控股因3亿元同业拆借资金逾期被起诉，连遭两次“晴天霹雳”，这都让新华联遭受重创。

此外，新华联控股下属财务公司同业拆借款逾期事项和与信托公司的诉讼事件虽已达成和解，但仍体现其存在一定流动性压力。与此同时，新华联控股近期面临较大信托和债券集中兑付压力，未来3个月内面临到期或回售的债券金额达30.10亿元，此种债务危机也并非空穴来风。

风财讯梳理发现，新华联控股曾在去年上半年减持了北京银行4.86%股权，并清仓清水源股权，前者让其套现约60亿元。在2018年时，新华联就曾以18亿甩卖宁夏银行大兴安岭农商行。

除了文中开头明股实债缓解资金压力之外，新华联为文旅项目“输血”已经成为不争的事实。

去年10月、12月，为满足项目开发运营需要，新华联多次为子公司提供担保，贷款金额为人民币 2 亿元，贷款期限为 3 年，公告特别进行了风险提示，截至12月24日，公司及控股子公司对外担保总余额为 205.08 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 263.68%。

此种情况曾在2019年12月25日让其收到深圳证券交易所公司管理部下发的《关于对新华联文化旅游发展股份有限公司的问询函》，在回复深交所问询函时，新华联曾表示，截至 2019 年12月24日，公司有息负债合计 257.73 亿元，其中一年以内到期的负债 94.67 亿元。

新华联12月份回复深交所时数据

新华联也表示，为改善现金流状况和资产结构，公司已制定酒店和商业大宗资产的出售计划，并已与戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际等多家知名经纪公司签订协议，面向全球征集客户。

公司目前拥有西宁新华联购物中心、北京新华联国际大厦底商、上海新华联购物中心、银川新华联购物中心 4 宗商业资产和北京新华联丽景温泉酒店、北京丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店、西宁新华联索菲特大酒店、唐山新华联铂尔曼酒店等 10 宗酒店资产可供出售，其中仅 4 宗商业资产的账面价值达 29.37 亿元（截至 2019 年 9 月 30 日）。

此外，新华联也在接受政府补助，去年11月20日，新华联文化旅游发展股份有限公司收到由芜湖市鸠江区财政局国库支付中心账户拨付的产业引导资金补贴人民币 990 万元。2019 年 10 月 11 日至 2019 年 11 月 20 日期间，公司累计从芜湖市鸠江区财政局获得同类补贴人民币 1.035 亿元。

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股价创新低 ，股权高质押埋隐患

一方面偿债重担成为压在文旅房企身上的一座大山，另一方面高股权质押用在一定程度上催生危机，而股价的持续走低也让其腹背受敌。

截至2月4日新华联于深股通持股量为2108.78万股，占其A股股本比例为1.11%，比上一交易日增加29.09万股。据数据统计，该股近一个月内累计涨幅为-24.51%，深股通累计减仓83.37万，深股通持仓累计变化比例为-3.80%，近三个月内累计涨幅为-40.99%，深股通累计减仓67.04万，深股通持仓累计变化比例为-3.08%。

风财讯梳理其一年来的股票回报收益区间发现，从年初至今新华联收益下跌23.21%，90天内的收益则下跌高达39.38%，近7天内收益下跌18.16%。截至2月5日，股本人数为36740人，较上季度减少5.06%.股价的不尽如人意也让其减少了在散户心目中的信赖程度与盈利预期。

从股权质押方面也能发现问题，截至2019年9月27日，新华联控股持有新华联文化旅游发展股份有限公司股份数量1160272587 股，占公司总股本的 61.17%，累计已质押 1133641558 股，占其持有公司股份总数的97.70%，占公司总股本的 59.77%，质押到期日为2020 年9 月26 日，质权人为中信银行股份有限公司长沙分行。

业内人士表示，股价不断下跌时，股票质押可能会引发强行平仓，带来两大风险：一是冲击股价：二是控股股东若质押比例过高，可能丧失控制权。股价下跌，到达危机线，大股东不愿意或者没能力补时，就会迎来爆仓，使股价进一步下跌。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对风财讯表示：“高质押率股票的爆仓和质押率以及股价下跌幅度有关，如果抵押率是50%，而企业使用了60%的股票质押，当股价下跌20%以上时，企业把全部股票都押上也无法保证抵押值，此时就爆仓了。”

“疫情对于房地产行业影响是普遍性的，房企还是要提前做好应对措施和准备。另外，我个人判断，应该从五月份开始疫情基本上开始结束，房地产行业的一些救市政策也会陆续出台，接下来房企的业绩应该会从五月份之后表现好一点。这两个月应该是难关，该克服还是要克服一下的。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

2019年，新华联集团距离千亿仅有一步之遥，2020年开年，新华联集团董事局主席兼总裁傅军对外公布称，2019年营收已经能超过千亿，如今，新华联又将面对怎样的命途？

对于未来的发展，新华联公告称，上市公司在业务、人员、资产、财务、机构等方面均独立于控股股东，因此控股股东的盈利情况及偿债压力不会对公司自身的偿债能力产生影响，也不会对债券投资者适当性管理、债券质押式回购资格造成不利影响。

“根据公司惯例，大多数房屋集中在第四季度交付和结转，因此公司第四季度确认的收入相较前三季度会有显著的增长。”新华联举例称，公司2018年度一至四季度确认的收入分别为10.44亿元、19.22亿元、32.02亿元、78.33亿元；分季度利润分别为0.39亿元、0.92亿元、1.75亿元、8.81亿元，第四季度的收入和利润较前三季度相比有极大提高。

事实上，房企在谨慎探寻转型发展路径,有数据显示，截至2019年底，超1/3的百强房企布局文旅产业，试图借东风开辟全新赛道。其中，不乏万达、恒大、融创、华侨城、雅居乐、佳兆业等品牌房企。

如今遭遇“灰犀牛”，“诗与远方”按下暂停键，不管资本嗅觉还是经济运作都直面风险，在房企1月份销售额地逐渐公布的时下，百强名单是否乏善可陈.，而文旅重仓的房企能否凭借乐观的“鸡汤”走出泥淖，需要的不仅仅是信心，还有模式创新及产业链条等诸多产品逻辑的重构。