在2024年已过去的大半年时间里，成都市场的关键词有两个，一为回归主城，二为确定性。
主城升级，价值回归。回归主城的宏观原因有很多，如解决中心城区空心化问题、城市发展由“外延式”向“内涵式”转变、改变摊大饼式的发展模式、优化房地产结构等等。但购房者的“回归主城”，更大一部分原因是“资源”。城市资源的高度聚合，同时承载着丰沛政经文商等多维配套，主城的“好”一直都是摆在明面上的，制约其发展的因素来自于城市界面的老旧和基础设施的落后。而在“中优”、“城市更新”等政策的支撑下，主城迎来升级，价值凸显。
在起伏的行情中，把握确定性。当下经济大环境带来的发展不确定性增强，同时带给购房者心理上的压力增加，于是锚定确定性更高的板块和产品成为购房者寻求安全置业的重要买房策略，也是其穿越周期的砝码。
因此，在“回归主城”和“确定性”这两大关键词的统领之下，当下我们唯一可以遵循的购买逻辑就是“主城+确定性”，翻译过来主要有三点内容：
▍主城市场的确定性。即在主城区楼市数据表现上，哪个板块更能扛得住价。
▍区域价值的确定性。当下已经具备高价值，不会轻易受到外力影响而转移。同时，还具有可持续生长性，能够看到的价值上限很高。
▍入驻房企的确定性。真正具有强大实力的品牌房企，抗风险能力极强，更能守住区域的确定性。
那么，基于这样的购买逻辑，谁才是当下成都主城更具确定性的“优选”呢？
能扛得住价，才是一个区域及板块的确定性所在。我们从两个方面来看成都主城各区的抗价能力——
近两年，在成都“5+2”区域中，青羊区、武侯区、锦江区的涉宅用地供应最为克制，均在600亩以内，且成交面积也都在800亩以内。“5+2”其他几个区域，涉宅用地成交面积均在千亩以上。
2年不到800亩的涉宅用地成交量，也意味着这些区域的新房供应量也会比较低，不会有大量新盘砸场，其价格稳定性也更高；同时，土地供应少，对入局的房企也是一次筛选，有利于提高新房品质。
2022年6月30日-2024年6月30日“5+2”区域的涉宅用地供应及成交数据
从近两年“5+2”区域的新房市场来看，武侯区是唯一一个存在供应缺口的区域，供销缺口达到约7.8万㎡。同时，武侯区的新房存量也是“5+2”区域中最低的，仅占据“5+2”区域的5%，可以说是真正意义上供不应求、存量持续减少的城区（数据来源睿合泰/寻圭投资云地图）。
从经济规律上来说，房价和供求关系相关，供小于求，房价稳固，甚至会更上一层楼。基于此，武侯区未来房价不说有大幅度持续的上涨，但保持稳定、穿越周期的确定性已经很清晰了。
另外，近两年武侯区成交新房的套均面积约152.35㎡，高于大成都132.38㎡的套均面积，也充分表明整个区域是纯粹的大户型改善区，购房者不用降低其改善标准。
2022年6月30日-2024年6月30日“5+2”区域新房供销及存量数据
无论是土地市场，还是新房市场，武侯区的“抗价能力”已显露无疑，与当下购房者对确定性的追求相吻合。然而，即便是走出了热火朝天的大好行情，武侯区板块分化的现象依然存在。具体来看，在武侯区的各个板块中，如桐梓林、双楠等板块已经鲜有声音，过去几年的重心一直在武侯新城。但随着武侯新城尤其是南片区土地出让基本告罄，作为近两年及未来几年武侯区投资规模大、打造力度强的城市更新所在地，太平园-红牌楼板块将成为新的“爆点”。
而从太平园-红牌楼板块近两年的市场表现来看，其价值已肉眼可见。近两年太平园-红牌楼板块新房住宅销售数量为463套，但供应仅有286套，销供比达到约1.6倍，是武侯区销供比最高的板块；另外，太平园板块供销缺口达到约177套，占据整个武侯区供销缺口的七成以上，以一己之力，拉高了整个武侯区的的供销缺口。
且太平园-红牌楼板块当前的存量新房已不足百套，去化周期不到4个月。（P.S.:通常而言，合理的新房库存去化周期在6至18个月，高于18个月意味着供应量远远大于需求量，反之，低于这个区间表明供应量严重小于需求量）。
因此，从市场的确定性上来讲，“主城看武侯，武侯看太平园-红牌楼板块”的购买逻辑是完全成立的。
在巴菲特的投资理论中，有一个核心概念就是“确定性”。他强调寻找那些具有持续竞争优势的企业，即『注定会赢』、『大概率会赢』的企业，这些企业能够在未来保持成功，对竞争者构成经济屏障。
当我们更进一步深研太平园板块，可以发现其发展要素与成都现在公认的富人区“攀成钢”极为相似，甚至还略胜一筹。对于购房者而言，就是巴菲特口中“『注定会赢』的企业”。
从地理位置上来看，太平园板块位于主城南三环以内，和攀成钢一样都占据的是主城二环和三环之间核心位置，同时太平园板块向西直达武侯新城，向南链接金融城，区位优势得天独厚。未来太平寺机场搬迁后，府城大道与锦城大道也将打通，太平园板块与金融城的链接将更加便捷。*信息来源：来源人民网四川频道官网http://sc.people.com.cn/n2/2022/0525/c379471-35284174.html
从土储规模来看，在城市更新的战略下，太平园板块拥有超过2000亩、连片待开发土地。公开资料显示，区域内的八益家具城，2025年租约到期后，将不再续租，未来将腾退上千亩土地；另外，今年3月公布的武侯区2024年首批征地公告中，计划征收太平园、八益家具城附近约558亩土地。这和攀成钢的发展路径相似。
值得注意的是，在回归主城的大背景下，太平园板块接住了比攀成钢当初发展时更大的礼包——TOD。
作为成都五大“三线换乘站”之一，太平园TOD以太平园站（地铁3/7/10号线交汇）为核心，规划占地面积约1293亩，计划打造集商业零售、酒店、办公及花园住宅为一体的多元化复合型未来城市示范区，并无缝衔接天府广场-春熙路-太古里、火车南站、金融城、武侯新城和双流国际机场等中心城区热门板块。同时，在成都三个做优做强24个重点片区中，太平园TOD也是武侯区唯一一个举全区之力发展的TOD。*来源：成都市规划和自然资源局便民服务应用账号，https://mp.weixin.qq.com/s/L5Lv8ilOjkA4P5C_Gf-_DA
△太平园TOD效果图
从2020年太平园TOD规划方案出台，到2021年区域启动征地计划，此后两年骨胶厂、永丰汽配城相继完成拆迁。目前太平园TOD项目一期动工（商业主体已于今年6月封顶），二期约117亩商业用地也列入出让计划。
与此同时，已在路上的成都第二条轨道环线中，距离太平园站非常近的红牌楼站将迎来改造，其中车站将按2台4线设置（含2条正线），为太平园站打造TOD又添重磅砝码，妥妥的“四线换乘”。
可以预见的是，随着太平园TOD一步步呈现，将推动太平园板块的城市能级高位跃升。
此外，从发展速度、力度上来看，太平园板块的优势也更加显著。攀成钢从“腾笼换鸟”战略提出，到进入高速发展阶段，用时6年；而太平园板块自2021年启动拆迁，到现在仅3年的时间，已经实现了城市功能的快速提升，并具备了高度的确定性。
▍交通配套推进。
除了太平园TOD，太平园板块内的市政道路基础建设也在如火如荼地进行中：2022年底，高朋西路下穿铁路西环线工程隧道正式通车，解决了太平园区域与三环路的连通；板块内的南桥片区路网也在逐步完善当中，目前南桥一路、华泰五路已经全面竣工。与此同时，华泰一路、华泰二路、华泰四路、南桥四路和南桥五路等道路建设正在施工当中，预计今年年内通车。之后片区内交通将更加便利，如万科古翠隐秀等项目可便捷直达大悦城、太平园TOD等。
△南桥一路实景图
△华泰五路实景图
△华泰一二四路、南桥四路、南桥五路效果图@武侯发展集团官微 左右滑动查看更多
▍教育配套升级。
2023年11月，太平园板块内的华兴小学升级为北二外成都附小北区学校，从办学条件、校园文化、外语课程体系等方面进行总体提升，并且由北京第二外国语学院成都附属学校教育集团统一管理。
此外，紧邻红牌楼地铁口的成都石室锦官中学也将于今年9月正式开校（先期开设初一年级四个班级）。该学校是石室中学与武侯区合作打造，性质为公立完全中学，由石室中学全权领办，是石室教育集团在武侯区唯一一所领办型成员学校，将依托石室中学教育集团“一核两翼五策略”发展模式，与石室中学实现学校共治、学生共育、教师共培、课堂共建以及资源共享。*来源：成都石室中学官方公众号https://mp.weixin.qq.com/s/PZAXAoC6nSW8r5WkYfOxLA
可以预见的是，随着成都石室锦官中学开校，将进一步提升区域内的整体教育水平。
△北二外成都附小北区学校，图源网络
△成都石室锦官中学，图源成都石室中学官微
▍城市功能提升。
双华（华西+华为）数字健康产业园，总规划面积12万平方米，计划总投资7.6亿元。该项目从去年2月启动，到现在不过一年半的时间，已经完成了A区的建设，并引进了国信创科（四川）智慧医疗科技有限公司、四川云科数智科技有限公司、成都闪应乐骄数字医疗科技有限公司等10余家企业；且项目D区也将在2024年底建成。*来源蓉城政事https://mp.weixin.qq.com/s/eTuPNvaRHlpLF8GjhDkQWA；成都市医疗用品及器材商会官方公众号https://mp.weixin.qq.com/s/_6SxhheDtQFoHIDV_daDLg
△双华数字健康产业园实景图@成都市医疗用品及器材商会
与此同时，太平园板块内总投资额约3.8亿的高端康养项目也已经启动。截至2024年3月21日，项目方案、初步及施工图一体化设计单位已确定。该项目规划占地面积约 45.26 亩，包括养老院、地下车库、老年活动设施等。
△武侯南桥康颐养老服务中心项目履行签约@四川公共资源交易信息网
选择确定性更强的板块，还只是基本操作。要想在长周期里站稳价值高地，房企同样是“关键一环”，具有强大实力的品牌房企，意味着城市居住界面的迭新以及居住产品从品质到交付、甚至是后期的物业服务都有着更高的确定性。
落到太平园板块来看，过去两年区域仅出让三宗地，集中分布在花园洋房住区，且拿地者皆为实力国企或国资+民企的混合所有制代表。这些实力房企也于此落定了旗下高端产品系，形成了高品质的改善住宅群，焕新城市界面的同时，将产品品质的确定性拉满。
尤其是低密+洋房社区的古翠隐秀，入市即出圈，成为最能代言老成都追求的城市花园洋房的产品。项目开盘至今，月均去化约60套左右，目前整体去化已近七成。让“主城+确定性”的购买逻辑有了具体的落点，稳稳承接那些对成都主城有特殊情怀、对武侯区有深厚感情的原住民的高品质改善需求。
△万科古翠隐秀展示区实拍图，非交付标准
与此同时，国企或国资+民企的混合所有制代表，其社会责任和强大的托底能力，让产品的交付甚至后期物业服务都更有保障，带给购房者极大的安全感和确定性。如万科，在其2023年的年报显示，2023年万科全国交付住宅、公寓、商办共计28.9万套，191个批次实现交付即办证（*来源：中国城市报https://mp.weixin.qq.com/s/cglSMYc-3X3AiCoiFTIoEg）。还有万科物业，也是物业界的明星物业。从其在成都打造的首个情景花园洋房社区——万科·城市花园来看，历经24年，依然保持着良好的社区风貌，营造出常住常新的生活感受，正是因为万科物业数十年如一日的专注打造和服务。
在回归主城、确定性两大关键词之下，主城更具有确定性的太平园板块已然成为购房者关注的焦点。更为关键的是，区域伴随各项建设的落定和片区征地拆迁动作推进，迎来面貌、品质升级的预期已经非常明确。目前，片区内在售房源不多，尤其是万科古翠隐秀，颜值与品质双双在线的产品，当下存货已不足30%，有主城置业计划的购房者可以重点关注一下。
