一晃眼，时间来到了2023年8月。

南宁楼市历经3、4月份的“小阳春”之后，逐渐在试探属于南宁楼市的“常态化”。

从这几个月的成交量来看，南宁成交量还在往下探，7月份的商品住宅成交量为2000余套。

那么南宁当下楼盘真实的房价如何？

南宁均价12526元/㎡，居然涨了？

但在此之后，南宁楼市趋于冷静。即便6月房贷利率再下调10个基点，依然激不起太大的波澜。

国家统计局数据显示，南宁商品住宅价格3月、4月、5月环比均上涨，涨幅分别为0.7%、0.3%、0.4%。

经过此前11个月连跌后，南宁连涨3个月。

转折在6月，南宁商品住宅6月份销售价格出现下跌，环比跌0.3%，同比跌2.2%。

2023年1-6月南宁主城区商品房成交均价10060元/㎡，同比下降0.45%。

整体来看，南宁上半年房价降幅在可控范围内。

▲6月70城市商品住宅销售价格指数

根据克而瑞数据，南宁7月商品房成交均价9609元/㎡，商品住宅成交均价12716元/㎡。

可以注意到，商品住宅成交均价达到12716元/㎡，意味着回暖了？要知道2022年的商品住宅成交均价12526元/㎡。

非也。

7月销量top10榜中，中海甲叁號院、华夏院子、天昌东盟中央城、五象湖1号上榜，这些是大平层、别墅产品，售价甚至达3.5万元+。

很明显，12716元/㎡成交数据，是结构性的上涨，高价楼盘把其他楼盘给“平均”了。

再看成交量。今年1-7月的成交数据显示，3月是顶峰，商品住宅成交了6663套，后续便趋于下探。

▲南宁1-7月商品住宅成交数据

释放了一批刚性需求客户之后，市场进入了平稳期。

南宁重现5、6字头

8月份，各大房企依然大力开展促销，毕竟去化压力大。

不少楼盘惊现5、6字头，当然送车位、送家装、物业费的宣传是惯用销售促销手段，甚至出现0首付0月供。

▲青秀楼盘房价一览

▲良庆楼盘房价一览

▲邕宁楼盘房价一览

▲江南楼盘房价一览

▲兴宁楼盘房价一览

▲西乡塘楼盘房价一览

披露当下楼市4大真相

近200个楼盘的报价，披露南宁当下楼市4大真相。

①多数楼盘房价在下探。

7月南宁商品住宅成交均价12716元/㎡，看似整体涨了，但实则是结构性的价格。

对比5月份百盘报价，8月的楼盘发生了变化。不少楼盘8月份的报价降100-3000元/㎡不等。

兴宁某盘在5月份已经打出6900元/㎡起促销价，但是在8月份价格还往下探，打出6777元/㎡起的价格。

▲6、7字头海报

成交周期拉长，到了2023年下半年，不少楼盘从期房变成现房销售。

据我统计，159个楼盘（不含价格待定楼盘）中，超70个盘为现房或准现房销售，占比接近50%。

这类现房销售的楼盘在当下市场信心缺欠的情况下，颇受购房者喜爱，不仅品质看得见，而且价格也亲民。

因此现房销售的楼盘，走量也更快。

③多盘买房送车位。

当下买房送车位已经成为各大楼盘促销噱头，或者是加1万-3万元送人防车位。

对开发商而言，能有效刺激逼单，而且有助于一定资金回笼；对于购房者来说，增加3万的车位款，也是相当划算，买卖双方实现双赢。

从每月的车位成交量来看，甚至占比商品房一半的成交量。

不难看出，这与买房送车位有一定的关系。

▲6月车位占比接近一半

2023年依然有不少房企拿地推新，8月统计，南宁新盘超20盘。

其中，已经有推盘计划以青秀区、西乡塘新盘居多。

凤岭北的中海甲叁號院已经推售，均价3.5万元/㎡，建发缦云、金地宝塔峯上府等即将入市，而北投凤岭北新地块已经动工。

下半年，南宁楼市的主战场在凤岭北。

西乡塘区的保利锦上已经入市，其超高得房率+临西大商圈等优势，备受关注。另外，凯誉学府也于近期亮相，产品也可圈可点。

穿越周期，回归常态化

也许我们该想想，南宁楼市回归常态化运行，这个周期需要多久。

在这个周期中，市场化行为会继续下探楼市，包括成交量、房价、土拍市场等。

当然，如果有强有力的政策支持，也许周期不会太久。

救市政策紧锣密鼓地安排上，包括需求端、供应端、金融端……但是对南宁楼市来说，其实已经政策见底，比如不限购、认贷不认房。

目前呼声最高的是降低存量房贷利率。

毕竟100万元房贷，6.3%的房贷利率与3.6%的房贷利率，月供差可达1600元左右。

只有大家口袋宽松了，才有可能去消费，去换房、买房。

作者|朱柒柒

编辑|小二郎

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